시세 없는 신축 빌라 전세보증금 적정선, 핵심만

시세가 잡히지 않는 신축 빌라도 보증금 상한선은 계산할 수 있습니다. 먼저 정부가 매기는 집값(공시가격)에 140%를 곱해 주택가격을 구합니다. 여기에 담보인정비율(집값에서 빚이 차지하는 비율)을 곱한 금액이 보증금 상한선입니다.

담보인정비율 90%를 적용하면 공시가격의 126%가 됩니다. 집주인의 선순위 빚이 없는 경우를 기준으로 하면, 공시가격 2억 원인 빌라는 2억 5200만 원이 한도가 됩니다. 기준이 강화되기 전 같은 조건에서는 2억 8000만 원까지 가능했습니다.

다만 126%는 2025년 9월 기준 수치입니다. 신청 시점에 적용되는 비율이 얼마인지는 가입하려는 주택도시보증공사나 한국주택금융공사에 미리 확인해 두세요. 집주인이 집을 담보로 받은 대출(근저당)이 있으면 그만큼 보증금 한도가 줄어듭니다. 반대로 시세 자료가 조회되는 빌라라면 공시가격이 아니라 시세가 먼저 쓰입니다.

공시가격으로 구하는 보증금 상한선 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 금액

전세가율 66.7%, 선순위 채권을 더한 실질 전세가율은 80.0%로 '주의' 구간입니다. 보증보험은 가입 가능 범위입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 주택도시보증공사, 한국부동산원

핵심만: 공시가격 140%에 담보인정비율을 곱한 금액

계산은 두 단계입니다. 공시가격에 140%를 곱해 주택가격을 구하고, 그 주택가격에 담보인정비율(집값 대비 빚과 보증금이 차지하는 비율)을 곱하면 보증금 상한선이 나옵니다.

담보인정비율은 집주인의 선순위 빚과 보증금을 합한 금액을 주택가격으로 나눈 값입니다. 이 비율이 90%면 두 수를 곱해 공시가격의 126%가 됩니다. 선순위 빚이 없는 공시가격 2억 원 빌라라면 2억 5200만 원이고, 종전 기준으로는 2억 8000만 원이었습니다. 126%는 2025년 9월 기준 수치입니다.

주택가격은 어떤 순서로 정해질까

순서가 정해져 있어 마음대로 고를 수 없습니다. 연립·다세대주택은 부동산테크나 케이비부동산에 시세가 있는지 먼저 봅니다.

시세가 조회되면 그 금액이 주택가격입니다. 시세가 없을 때 공시가격의 140%를 씁니다. 공시가격도 없으면 최근 3개월 이내에 받은 감정평가액의 90%를 씁니다.

참고로 이 140%는 2022년 12월 31일 이전 신청분에는 150%가 적용됐습니다.

분양가로 계산해도 될까

빌라는 분양가로 계산하지 않습니다. 분양가액의 90%를 주택가격으로 인정하는 기준은 아파트에만 있습니다. 그것도 300세대 이상이고, 최초 소유권이전등기일부터 6개월 이내여야 합니다.

연립·다세대에는 이 기준이 없습니다. 분양가가 아무리 높아도 시세, 공시가격 140%, 감정평가액 90%의 순서를 따릅니다. 분양가에 맞춰 보증금을 정했다가 가입이 막히는 경우가 여기서 나옵니다.

근저당이 있으면 한도는 얼마나 줄어들까

집주인의 선순위 빚으로 잡힌 금액만큼 줄어듭니다. 담보인정비율은 선순위채권총액(임차인보다 먼저 돈을 받아 가는 빚)과 보증금을 더해 주택가격으로 나눈 값이기 때문입니다.

한도는 보증금이 혼자 쓰는 금액이 아니라 집주인의 빚과 나눠 쓰는 금액인 셈입니다. 선순위 빚이 없을 때 공시가격 2억 원 빌라의 한도가 2억 5200만 원이어도, 근저당이 남아 있으면 그만큼 빼고 남은 금액이 실제 상한이 됩니다. 등기부등본에 적힌 설정 금액과 실제 남은 빚은 다를 수 있으니, 계약 전에 두 금액을 함께 확인해 보세요.

그래서 이 보증금으로 계약해도 될까?

126%는 보증에 가입할 수 있는 선이지, 보증금을 돌려받는다고 보장된 선은 아닙니다. 기준선 자체도 고정된 값이 아닙니다.

담보인정비율(집값 대비 빚과 보증금이 차지하는 비율)을 70%로 낮춰 기준선을 공시가격의 98%로 조이는 방안이 거론된 적이 있습니다. 2025년 9월 기준으로는 확정되지 않은 검토 단계였습니다. 그 뒤로 달라진 내용이 있는지는 아래 두 기관에서 확인할 수 있습니다.

계약 전에는 두 가지를 확인해 두세요. 시세가 조회되는 집인지, 그리고 신청 시점에 적용되는 비율이 얼마인지입니다. 둘 다 주택도시보증공사나 한국주택금융공사에 직접 물어볼 수 있습니다.

내 경우에도 해당할까?

결과가 달라지는 지점은 대개 네 가지입니다.

첫째, 시세가 있는데 공시가격으로 계산한 경우입니다. 순서상 시세가 먼저라, 조회가 되면 공시가격 140%는 쓰이지 않습니다.

둘째, 분양가의 90%로 계산하면 어긋납니다. 이 기준은 아파트에만 있어 빌라에는 해당하지 않습니다.

셋째, 근저당을 빼지 않고 한도를 꽉 채우면 기준을 넘길 수 있습니다. 보증금만 보면 안에 들어와도, 집주인 빚을 더하면 넘어가기 때문입니다.

넷째, 비율을 150%로 알고 계신 분도 있습니다. 150%는 2022년 12월 31일 이전 신청분에 적용된 수치입니다.

감정평가액으로 계산할 때는 평가받은 지 3개월이 지나지 않았는지도 함께 보세요.

자주 묻는 질문

시세가 없는 신축 빌라는 주택가격을 무엇으로 잡나요?

순서가 정해져 있어 고를 수 없습니다. 시세가 조회되지 않으면 공시가격의 140%를, 그것도 없으면 최근 3개월 이내 감정평가액의 90%를 씁니다.

126%라는 숫자는 어디서 나온 건가요?

공시가격 140%에 담보인정비율(집값에서 빚이 차지하는 비율) 90%를 곱한 값입니다. 따로 정해 둔 수치가 아니라 두 비율의 계산 결과라, 비율이 바뀌면 이 숫자도 달라집니다.

공시가격도 없는 준공 직후 빌라는 어떻게 하나요?

시세도 공시가격도 없으면 감정평가액의 90%를 주택가격으로 봅니다. 평가받은 지 3개월이 지났다면 다시 받아야 합니다.

분양가 90%는 빌라에도 적용되나요?

아파트에만 있는 기준입니다. 연립·다세대에는 분양가 기준이 없어, 분양가로 계산한 금액은 근거가 되지 않습니다.

집주인 근저당이 있으면 보증금 한도가 줄어드나요?

줄어듭니다. 담보인정비율(집값 대비 빚과 보증금이 차지하는 비율)은 보증금에 집주인의 선순위 빚을 더해 계산하기 때문에, 선순위 빚이 클수록 보증금 한도는 작아집니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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최종 수정일: 2026-09-22