대출 상환액 계산 방법, 핵심만

대출 상환액 계산은 두 가지를 따로 봐야 합니다. 매달 갚는 돈과, 빌릴 수 있는 돈입니다.

매달 갚는 금액은 상환 방식부터 정해야 나옵니다. 원리금균등분할상환을 고르면 대출일부터 만기일까지 매달 내는 원금과 이자의 합계가 같게 유지됩니다.

빌릴 수 있는 한도는 계산이 다릅니다. 스트레스 DSR을 거치기 때문입니다. DSR은 한 해 갚는 원리금이 소득에서 차지하는 비율입니다. 스트레스 DSR은 변동금리로 빌리는 사람의 금리 상승 위험을 감안해, 한도를 계산할 때만 금리를 더 얹는 제도입니다.

이때 얹는 금리는 과거 5년 안에 가장 높았던 가계대출 금리와 지금 금리의 차이를 기준으로 삼습니다. 다만 아무리 낮아도 1.5%, 높아도 3.0% 안에서 적용합니다.

원리금균등·원금균등 부담 비교 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

원금균등이 총이자를 1억 717만원 적게 냅니다. 대신 첫 달 부담이 62만원 많습니다 — 초기 현금흐름이 빠듯하면 원리금균등, 총비용을 줄이려면 원금균등입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 서민금융진흥원

핵심만: 상환 방식을 정해야 월 상환액이 나온다

월 상환액은 빌린 금액과 금리만으로는 나오지 않습니다. 같은 금액을 같은 금리로 빌려도 상환 방식이 다르면 매달 내는 돈이 달라집니다.

한국주택금융공사는 주택담보대출의 분할상환 방식을 세 가지로 나눠 안내합니다. 매달 합계가 같은 원리금균등, 합계가 점점 줄어드는 체감식, 갈수록 늘어나는 체증식입니다.

그래서 숫자를 넣어 보기 전에 어느 방식으로 받을지부터 정해야 월 상환액이 하나로 나옵니다.

세 가지 상환 방식, 월 부담 흐름이 어떻게 다를까

매달 부담이 움직이는 방향이 서로 다릅니다.

원리금균등분할상환은 대출일부터 만기일까지 매달 갚는 원금과 이자의 합계가 같게 유지됩니다. 금액이 처음부터 끝까지 일정해 살림 예산을 짜기 쉽습니다.

체감식(원금균등)은 매달 같은 원금을 갚고, 이자는 남은 잔액에 붙습니다. 원금이 줄면 이자도 줄어서 월 합계가 점점 작아집니다. 그래서 첫 달 상환액이 가장 크고, 달이 갈수록 가벼워집니다.

체증식은 반대입니다. 매달 갚는 원금과 이자의 합계가 갈수록 늘어납니다.

계산식은 어디까지 확인할 수 있을까

상환 방식별 정의와 부담 추이 그래프는 한국주택금융공사 안내에서 확인할 수 있습니다. 확인되는 범위는 세 방식의 개념과 추이 그래프까지입니다.

월 상환액을 구하는 수식은 이 안내 화면에서 다루지 않습니다. 그래서 내 금액을 손으로 구해 보기보다, 대출을 받을 금융회사에서 상환 스케줄표를 받아 확인하는 편이 빠릅니다. 스케줄표에는 달마다 내는 원금과 이자가 나뉘어 적힙니다.

갚는 금액과 빌릴 수 있는 금액은 계산이 다르다

갚는 금액을 구할 때는 실제로 계약한 금리를 씁니다. 반면 빌릴 수 있는 금액을 구할 때는 거기에 스트레스 금리를 얹어 계산합니다. 같은 대출인데 계산에 넣는 금리가 달라지는 것입니다.

3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 이때 적용하는 스트레스 금리는 1.50%입니다. DSR이 적용되는 가계대출이라면 업권을 가리지 않고 대상입니다.

그래서 한도를 먼저 확인하고 월 상환액을 계산하는 순서가 덜 헷갈립니다.

그래서 스트레스 금리는 내 이자에 붙을까?

붙지 않습니다. 매달 내는 이자는 계약한 금리로 계산합니다. 스트레스 금리는 한도를 따질 때만 얹는 숫자입니다.

대신 얼마나 얹는지는 금리 유형에 따라 달라집니다. 변동금리는 전부 반영하고, 혼합형은 20~60%, 주기형은 10~30% 수준으로 반영합니다. 금리를 고정해 두는 기간이 길수록 반영 폭이 줄어듭니다.

신용대출은 잔액이 1억원을 넘을 때만 3단계 스트레스 DSR 대상입니다.

스트레스 금리가 적용되지 않는 예외는 어디까지일까?

가장 흔한 오해는 스트레스 금리가 매달 내는 이자를 올린다고 보는 것입니다. 이 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 숫자라, 상환 스케줄표의 이자에는 들어가지 않습니다.

적용 자체가 비껴가는 경우도 있습니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘지 않으면 3단계 스트레스 DSR 대상이 아닙니다.

지역에 따라 수준이 달랐던 기간도 있습니다. 금융위원회는 서울·경기·인천을 뺀 지방 주택담보대출에 2단계 수준인 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용한다고 밝혔습니다. 연말에 지방 경기와 가계부채 영향을 검토해 수준을 다시 정하겠다는 계획도 함께 내놨습니다.

이 적용 기한은 이미 지났습니다. 지방 집을 담보로 빌릴 계획이라면, 지금 적용되는 스트레스 금리가 얼마인지 대출을 받을 금융회사에 먼저 확인해 보세요. 개인별 한도는 소득과 기존 대출에 따라 달라지므로, 최종 금액은 금융회사 상담에서 확인하는 것이 정확합니다.

자주 묻는 질문

원리금균등과 체감식은 매달 내는 돈이 어떻게 다른가요?

첫 달 부담에서 차이가 납니다. 원리금균등은 첫 달과 마지막 달의 금액이 같고, 체감식은 첫 달이 가장 무겁고 달마다 조금씩 줄어듭니다.

체증식은 왜 갚을수록 금액이 늘어나나요?

갚는 원금과 이자를 합친 금액이 처음에는 적고 갈수록 커지도록 짜인 방식이기 때문입니다. 뒤로 갈수록 부담이 늘어난다는 점을 감안해 고르는 것이 좋습니다.

스트레스 금리가 실제로 제 이자에 더해지나요?

더해지지 않습니다. 한도를 계산할 때만 얹는 금리라서, 매달 내는 이자는 계약한 금리로 계산합니다.

지방에 있는 집을 담보로 받으면 스트레스 금리가 달라지나요?

금융위원회는 서울·경기·인천을 뺀 지방 주택담보대출에 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용한다고 밝혔습니다. 그 기한이 이미 지났으므로, 지금 적용되는 수준은 대출을 받을 금융회사에 확인해 보세요.

신용대출도 스트레스 DSR 적용을 받나요?

잔액이 1억원을 넘으면 3단계 스트레스 DSR 대상입니다. 1억원을 넘지 않으면 해당하지 않습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-15

잔금대출 실행일 조정 실패, 핵심만

잔금 치르는 날이 미뤄져도 어느 규정을 적용받는지는 대체로 그대로입니다. 기준이 대출 실행일이 아니라 계약과 대출 신청 시점이기 때문입니다.

2025년 6월 28일 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정을 적용받습니다. 시행일 전에 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록된 경우도 마찬가지입니다. 반대로 시행일 뒤에 계약했다면 실행일을 앞당겨도 강화된 규정을 적용받습니다.

예를 들어 수도권·규제지역에서 기존 집을 팔지 않고 한 채를 더 사는 경우에는 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)이 0%여서 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

다만 실행일에 따라 달라지는 것도 있습니다. 수도권·규제지역에서 집을 사려고 받은 주택담보대출의 전입의무 6개월은 대출 실행일부터 세기 때문에, 실행일이 밀리면 전입 기한도 그만큼 밀립니다.

항목별 비교표

핵심만: 기준은 잔금일이 아니라 계약과 신청 시점

2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안은 대부분 6월 28일부터 시행됐습니다. 경과조치의 공통 기준은 시행일 전까지 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록된 경우입니다.

집을 사려고 받는 주택담보대출은 기준이 하나 더 있습니다. 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금까지 냈으면 종전 규정을 적용받습니다. 잔금대출만 따로 정한 기준일은 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 그래서 내 대출이 어느 기준으로 처리되는지는 취급 금융회사에 확인해야 합니다.

실행일이 바뀌면 무엇이 같이 움직일까

실행일에 따라 달라지는 것은 전입 기한입니다. 수도권·규제지역에서 집을 사려고 주택담보대출을 받으면 실행일부터 6개월 안에 전입해야 합니다.

그 집에 유효한 임대차계약이 있으면 사정이 다릅니다. 2026년 4월 1일 발표된 관리방안에 따르면 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 전입의무를 지키지 못했을 때 어떤 제재가 따르는지는 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 이 부분도 취급 금융회사에 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

실행일과 상관없이 계약 시점으로 갈리는 항목

한도와 비율은 실행일을 옮긴다고 달라지지 않습니다. 시행일 전 계약자면 종전 규정이 그대로 이어집니다.

강화 규정에서는 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출 한도가 최대 6억원입니다. 만기는 30년 이내로 묶입니다. 생애 처음 집을 사는 경우, 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)은 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정한 1주택자에게도 70%가 적용됩니다.

세입자 보증금으로 잔금을 맞추려던 계획이 막히는 경우

수도권·규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세자금대출을 취급할 수 없습니다. 매수인이 세입자의 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식이 막힌 것입니다.

전세대출 쪽 조치 가운데 전세보증비율 강화는 2025년 7월 21일부터 시행됐습니다. 세입자가 시행일 전에 임대차계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정을 적용받습니다.

분양 잔금이면 기준 시점이 또 다르다

분양 관련 대출은 기준 시점이 따로 있습니다. 중도금대출과 이주비대출은 시행일 전에 입주자 모집공고가 게시된 건이면 종전 규정을 적용받습니다.

반면 잔금대출만을 대상으로 한 기준일은 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 분양 잔금대출을 어느 기준으로 보는지는 취급 금융회사에 미리 물어 두는 편이 안전합니다.

2026년 관리방안에서 달라진 부분

2026년 4월 1일 발표된 관리방안에서는 다주택자 담보대출의 만기연장 제한이 같은 해 4월 17일부터 시행됐습니다. 발표일인 4월 1일부터 4월 16일 사이에 만기가 돌아온 대출은 종전 규정대로 처리됐습니다.

사업자대출을 원래 용도가 아닌 곳에 쓴 사실이 적발되면 제재도 무거워졌습니다. 신규 대출 제한이 전 금융권 모든 대출로 넓어지고, 기간은 1차 적발 3년, 2차 적발 10년으로 강화됐습니다.

그래서 내 잔금대출은 종전 규정일까, 강화 규정일까

순서대로 짚으면 답이 나옵니다. 먼저 시행일 전에 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록됐는지 봅니다. 그다음 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈는지 봅니다.

둘 중 하나에 해당하면 종전 규정을 적용받고, 잔금일이 뒤로 밀려도 이 부분은 달라지지 않습니다. 전입 기한만 실행일에 맞춰 다시 계산됩니다. 잔금대출에만 따로 적용되는 기준일이 있는지는 대출을 받을 금융회사에 미리 확인해 두세요.

그래서 어느 쪽이 유리한가?

어느 쪽이 유리한지는 조건마다 다릅니다. 실행일이 밀린다고 해서 언제나 손해가 되는 것은 아닙니다.

자주 어긋나는 경우는 계약금입니다. 계약은 시행일 전에 했는데 계약금 납부가 시행일 뒤로 넘어가면 종전 규정을 적용받지 못할 수 있습니다. 정책 문답은 계약 체결과 계약금 납부를 함께 요구합니다.

기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정하고 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율) 70%를 받은 경우도 조심해야 합니다. 수도권·규제지역에서 기존 집을 처분하지 않은 채 추가로 사면 0%가 적용되므로, 매도가 미뤄지면 자금 계획을 다시 짜야 합니다.

반대로 실행일이 밀리면 전입 기한을 세는 시작점도 함께 뒤로 가므로 준비할 시간이 늘기도 합니다. 세입자가 남아 있는 집이라면 전입 기한 자체가 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 이 유예는 실행일이 아니라 임대차계약이 있는지에 따라 달라집니다. 적용 여부는 주택 소재지와 계약 내용에 따라 갈리므로, 취급 금융회사와 금융위원회 안내로 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

잔금대출 실행일이 미뤄지면 종전 규정 적용이 취소될까

밀렸다는 이유만으로 취소되지는 않습니다. 종전 규정 적용 여부는 계약과 대출 신청 시점으로 갈리기 때문입니다. 다만 대출 승인이 언제까지 유효한지는 공개된 정책 자료에 나오지 않으니, 취급 금융회사에 미리 물어보세요.

전입의무 6개월은 계약일과 실행일 중 무엇부터 셀까

수도권·규제지역에서 집을 사려고 받은 주택담보대출이라면 대출 실행일부터 셉니다. 계약일이 아니라 실제로 돈이 나간 날이 기준입니다. 그래서 실행일이 밀리면 전입 기한도 같이 밀립니다.

기존 임차인이 있으면 전입 기한은 어떻게 계산할까

2026년 4월 1일 발표된 관리방안에 따르면, 유효한 임대차계약이 있는 경우 계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 기준이 임대차계약의 종료일이므로 계약서에 적힌 종료일을 먼저 확인해야 합니다.

분양 잔금대출의 경과조치 기준일은 무엇일까

중도금대출과 이주비대출은 입주자 모집공고 게시일이 기준입니다. 잔금대출만 대상으로 한 기준일은 공개된 문답에 없어, 취급 금융회사 확인이 필요합니다.

세입자 보증금으로 잔금을 치르는 방식이 왜 막혔을까

수도권·규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세자금대출이 금지됐기 때문입니다. 세입자가 받은 전세대출로 매수인의 잔금을 메우는 구조가 막혔습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-09-06

보금자리론 시중은행 비교, 핵심만

보금자리론 금리는 어느 은행 창구에 가느냐가 아니라 신청 유형과 만기에서 갈립니다. 한국주택금융공사가 신청 유형별·만기별로 금리를 공시하고, 은행은 그 상품을 취급합니다.

2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론은 10년 만기 연 4.90%, 50년 만기 연 5.20%입니다. 창구에서 신청하는 티보금자리론과 유보금자리론은 같은 만기에서 각각 0.10%포인트 높습니다.

금리보다 먼저 볼 것은 자격입니다. 담보로 잡는 집값이 6억원을 넘으면 신청 대상에서 빠집니다. 대출한도는 기본 3억6천만원이고, 생애최초로 집을 사는 경우에는 4억2천만원까지 늘어납니다.

신청 경로에서 갈리는 보금자리론 금리 — 직접 제작 (AI 생성)

항목별 비교표

핵심만: 금리는 은행이 아니라 신청 유형에서 갈린다

공시금리는 신청 유형과 만기에 따라 달라집니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론은 10년 만기 연 4.90%에서 시작해 50년 만기 연 5.20%까지 올라갑니다.

창구에서 신청하는 티보금자리론과 유보금자리론은 금리가 같습니다. 만기마다 아낌이보다 0.10%포인트씩 높아, 10년 만기 연 5.00%, 50년 만기 연 5.30%입니다.

만기가 길수록 금리가 높아진다는 점도 함께 봐야 합니다. 같은 온라인 신청이어도 10년과 50년 사이에 0.30%포인트 차이가 납니다. 여기에 우대금리가 붙으면 실제로 적용되는 금리는 더 내려갈 수 있습니다.

누가 신청할 수 있나: 소득 상한과 집값 상한

소득과 집값, 두 가지 기준을 충족해야 합니다.

소득은 부부합산 연소득 7천만원 이하가 기본입니다. 결혼한 지 7년이 지나지 않은 신혼가구는 8천5백만원 이하, 미성년 자녀가 한 명 있으면 9천만원 이하, 다자녀가구는 1억원 이하로 상한이 올라갑니다.

집값은 6억원이 상한입니다. 여기서 주의할 점은 기준이 하나가 아니라는 것입니다. 공사가 보는 평가액, 감정평가액, 매매가액 가운데 하나라도 6억원을 넘으면 대상에서 제외됩니다. 매매가는 6억원 아래여도 감정평가액이 그 위면 신청할 수 없습니다.

얼마나 빌릴 수 있을까: 한도와 담보인정비율

한도는 세 가지 계산 가운데 가장 작은 값으로 정해집니다.

첫째는 정해진 상한입니다. 기본 3억6천만원이고, 다자녀가구와 전세사기 피해자는 4억원, 생애최초 주택구입자는 4억2천만원입니다.

둘째는 집값에 곱하는 비율입니다. 담보인정비율(LTV)은 아파트가 최대 70%, 그 밖의 주택은 65%입니다. 집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳(규제지역) 등에 해당하면 10%포인트가 깎입니다.

셋째는 갚을 수 있는 능력입니다. 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)은 최대 60%입니다. 규제지역에서는 역시 10%포인트가 깎입니다.

만기는 10년·15년·20년·30년·40년·50년 가운데 고릅니다. 다만 40년과 50년은 나이나 신혼 여부 조건에 맞아야 고를 수 있습니다.

금리를 더 낮추는 방법: 우대금리 항목 확인하기

공시금리에서 더 깎아 주는 것이 우대금리입니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로, 여러 항목에 걸쳐도 합쳐서 최대 1.0%포인트까지만 내려갑니다.

항목별로 보면 전세사기 피해자가 1.0%포인트로 가장 큽니다. 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구는 각 0.7%포인트, 다자녀가구는 0.5~0.7%포인트입니다. 신혼가구는 0.3%포인트, 저소득청년은 0.1%포인트입니다.

저소득청년에는 연소득 7천만원 이하이면서 만 40세 미만이라는 조건이 붙습니다. 신청 전에 자기가 어느 항목에 해당하는지 공사에서 확인해 보는 편이 낫습니다.

그래서 온라인이 유리할까, 창구가 유리할까?

금리만 놓고 보면 온라인이 낮습니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 만기마다 0.10%포인트 차이가 있습니다.

반대로 창구를 택할 이유도 있습니다. 보금자리론은 따져야 할 조건이 여러 겹입니다. 소득 상한과 집값 기준을 스스로 판단하기 어렵거나 서류가 복잡하면 대면 상담이 도움이 될 수 있습니다.

상환방식도 미리 정해 두는 편이 낫습니다. 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식분할상환 세 가지가 있습니다. 어느 쪽을 고르느냐에 따라 매달 내는 돈의 흐름이 달라집니다.

신청 전에 자주 어긋나는 곳

가장 많이 걸리는 것이 집값입니다. 계약서에 적힌 매매가만 보고 6억원 아래라고 판단했다가, 감정평가액이 6억원을 넘어 신청이 막히는 경우가 있습니다. 평가액·감정평가액·매매가액 셋 중 하나라도 넘으면 안 되기 때문입니다.

한도는 상한만 보면 어긋나기 쉽습니다. 생애최초 4억2천만원은 최대치일 뿐입니다. 집값에 곱하는 비율(담보인정비율)과 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)로 계산한 값이 더 작으면, 그 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 규제지역이면 두 비율에서 각각 10%포인트가 깎여 차이가 더 벌어집니다.

우대금리는 단순히 더하면 안 됩니다. 다자녀가구 0.7%포인트에 한부모가구 0.7%포인트를 받아도 둘을 더한 만큼 내려가지는 않습니다. 합산 상한이 1.0%포인트이기 때문입니다.

마지막으로 온라인이 0.10%포인트 낮다는 점만 보고 정하면, 만기 선택에서 더 큰 차이를 놓칠 수 있습니다. 같은 온라인 신청도 10년과 50년 사이에 0.30%포인트 차이가 납니다. 이 글의 수치는 2026년 9월 1일 공시 기준이며, 개인별 한도와 금리는 한국주택금융공사와 취급 은행에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

보금자리론 금리는 은행마다 다를까요?

한국주택금융공사가 신청 유형과 만기별로 금리를 공시합니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론이 창구 신청인 티·유보금자리론보다 0.10%포인트 낮습니다. 은행은 이 상품을 취급하는 창구 역할입니다.

집값이 6억원을 조금 넘으면 방법이 없을까요?

보금자리론으로는 어렵습니다. 세 가지 가격 기준 중 하나라도 6억원을 넘으면 취급되지 않습니다.

우대금리를 여러 개 받으면 모두 더해지나요?

중복은 되지만 무한정 더해지지는 않습니다. 여러 항목에 해당해도 합쳐서 최대 1.0%포인트까지만 내려갑니다.

50년 만기는 누구나 고를 수 있나요?

아닙니다. 40년과 50년 만기는 나이나 신혼 여부 조건에 맞아야 고를 수 있습니다.

규제지역이면 한도가 얼마나 줄어드나요?

집값에 곱하는 비율(담보인정비율)에서 10%포인트가 깎입니다. 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)에서도 10%포인트가 깎입니다. 여기에 정해진 한도 상한까지 더해, 셋 중 가장 작은 값이 실제 한도가 됩니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-09-05

중도상환수수료 계산과 면제, 계산 결과부터

대출을 미리 갚을 때 내는 돈(중도상환수수료)이 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 대출부터 낮아졌습니다. 다만 얼마나 낮아지는지는 상품과 집계 범위에 따라 다릅니다.

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로, 5대 시중은행 평균 주택담보대출 변동금리 수수료율은 1.2%에서 0.65%가 됩니다. 같은 기준의 고정금리는 1.4%에서 0.65%입니다. 은행권 전체로 넓히면 고정금리가 1.43%에서 0.56% 수준으로 내려간다고 금융위원회는 밝혔습니다.

같은 상품인데 숫자가 다른 이유는 집계 대상이 달라서입니다. 5대 은행만 모은 값과 은행권 전부를 모은 값이 따로 있습니다. 그래서 이 수치는 대략의 크기를 가늠하는 용도이고, 내가 낼 금액은 내 대출 계약서의 수수료율로 계산해야 맞습니다. 은행은 부과 기준과 계산 근거를 알려 줄 의무가 있으니 직접 확인해 보세요.

중도상환수수료 부과 구간과 면제 구간 — 직접 제작 (AI 생성)

계산 결과

지금 2억원을 갚으면 중도상환수수료는 1,523,288원입니다. 695일 뒤(3년 경과)면 0원이 됩니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 전국은행연합회

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 3년이 지났다면 수수료를 물릴 수 없다

3년이 지나 갚으면 수수료를 내지 않습니다. 금융소비자 보호에 관한 법률은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 예외인 경우에만 받도록 하고 있습니다.

그 예외로 인정되는 기간이 대출일부터 3년 이내입니다. 즉 대출받은 날에서 3년이 지난 뒤 갚는다면 수수료를 물릴 수 없습니다. 반대로 3년 안에 갚으면 수수료가 붙을 수 있습니다.

인하된 수수료율은 언제 체결한 대출부터 적용할까

내린 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺은 대출 계약부터 해당합니다. 그 전에 이미 받은 대출은 계약할 때의 수수료율을 그대로 따릅니다.

금융위원회 발표에도 기존 계약에 거슬러 올라가 적용한다는 내용은 없습니다. 그러니 지금 갚으려는 대출이 언제 체결된 것인지부터 확인해 보세요.

인하 전후 수수료율, 얼마나 차이 날까

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로, 5대 시중은행 평균은 대체로 절반 안팎으로 줄었습니다. 주택담보대출 고정금리는 1.4%에서 0.65%, 변동금리는 1.2%에서 0.65%입니다.

다만 은행권 전체로 넓히면 숫자가 달라집니다. 고정금리 기준으로 1.43%에서 0.56% 수준이라고 금융위원회는 밝혔습니다. 어느 은행들을 모아 평균을 냈는지에 따라 값이 갈리는 것입니다.

여기 적힌 값은 모두 평균입니다. 실제로 물게 되는 요율은 계약서에 적힌 수수료율로 확인해야 합니다.

수수료에는 어떤 비용까지 반영할 수 있을까

두 가지 비용만 넣을 수 있습니다. 하나는 은행이 예정대로 이자를 받지 못해 생기는 손실(기회비용)입니다.

다른 하나는 대출을 내주면서 실제로 쓴 돈입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비 같은 행정·모집비용이 여기에 들어갑니다.

이 밖의 항목은 반영 대상이 아닙니다. 은행은 부과 기준과 계산 근거를 알려 줘야 하므로, 금액이 이해되지 않으면 내역을 요청해 보세요.

그래서 지금 갚을까, 3년을 채울까

먼저 남은 기간부터 세어 보세요. 대출일에서 3년이 지났다면 수수료 걱정 없이 갚을 수 있습니다. 3년까지 몇 달만 남았다면 그때까지 붙는 이자와 지금 낼 수수료를 견줘 보는 것이 순서입니다.

계약 시점도 함께 봅니다. 2025년 1월 13일보다 앞서 맺은 대출이면 인하 전 수수료율일 수 있습니다.

결정 전에 은행에 계산 근거를 요청해 실제 금액을 받아 보세요. 어림값이 아니라 내 계약 기준의 숫자로 비교해야 합니다.

내 경우에도 이 계산이 맞나?

표의 수치는 평균이라 내 계약서와 다를 수 있습니다. 같은 주택담보대출 고정금리인데도 5대 시중은행 평균은 0.65%, 은행권 전체 기준은 0.56% 수준으로 제시됩니다. 어느 은행을 몇 곳이나 모아 계산했는지가 달라서입니다.

그래서 이 숫자를 그대로 자기 금액에 대입하면 어긋납니다. 실제로 내야 할 돈은 내 대출의 수수료율, 미리 갚는 금액, 남은 기간으로 계산됩니다.

계약 시점이 인하 전이면 차이는 더 커집니다. 변동금리 주택담보대출은 인하 전 5대 은행 평균이 1.2%였으니, 같은 금액이라도 부담이 두 배 가까이 벌어질 수 있습니다.

금액이 예상과 다르면 은행에 부과 기준과 계산 근거를 물어보세요. 금융회사는 이를 소비자에게 안내할 의무가 있습니다. 이 글은 공개된 제도 안내를 정리한 것으로, 최종 금액은 개별 계약서와 은행 안내로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

중도상환수수료는 대출일부터 몇 년까지 부과될 수 있나요?

대출일부터 3년 이내입니다. 3년이 지난 뒤 갚으면 수수료를 물릴 수 없습니다.

인하된 수수료율은 기존에 받은 대출에도 적용되나요?

아닙니다. 2025년 1월 13일 이후 맺은 신규 계약부터 해당합니다. 그 전 계약은 계약 당시 수수료율을 따릅니다.

고정금리와 변동금리 주택담보대출의 인하 후 수수료율은 얼마인가요?

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로 5대 시중은행 평균은 고정금리·변동금리 모두 0.65%입니다. 은행권 전체로 보면 고정금리가 1.43%에서 0.56% 수준으로 제시됐습니다.

중도상환수수료에는 어떤 비용이 반영되나요?

은행이 예정대로 이자를 받지 못해 생기는 손실(기회비용)과 행정·모집비용 두 가지입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비가 행정·모집비용에 해당합니다.

은행에 수수료 산정 근거를 요구할 수 있나요?

네. 금융회사는 부과 기준과 계산 근거를 소비자에게 안내해야 합니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

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근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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사이트 소개

최종 수정일: 2026-08-30

총부채원리금상환비율 초과했을 때 대출 방법, 핵심만

총부채원리금상환비율(연 소득에서 갚아야 할 대출 원리금이 차지하는 비율)에 걸려 대출이 막혔다면, 확인 순서는 세 가지입니다.

첫째, 내가 받으려는 대출이 애초에 이 비율 계산에 들어가는 종류인지 봅니다. 둘째, 담보로 잡을 집이 어디에 있는지 봅니다. 지방 주택담보대출은 3단계 전환이 유예돼 2026년 12월 31일까지 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%포인트입니다. 셋째, 한도 자체를 줄이는 규제가 따로 걸려 있는지 봅니다. 2025년 10월 16일 시행된 구간별 한도에 따라, 집값이 15억원 이하면 6억원, 15억원 초과 25억원 이하면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지입니다.

2027년 1월 1일 이후 지방 주택담보대출에 어떤 단계를 적용할지는 아직 발표 전입니다. 지금 기준선은 2026년 12월 31일이므로, 실행 시점이 그 뒤로 넘어갈 것 같다면 대출을 받을 금융회사에 적용 기준을 미리 확인해 두세요.

소득에서 대출 상환이 차지하는 몫을 나타냈습니다. 실제 한도는 본문 기준을 확인하세요. 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

총부채원리금상환비율 37.72%로 은행권 한도 40%를 넘지 않습니다. 현재 소득·기존 대출 기준 최대 대출 가능액은 약 5억 3,018만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 서민금융진흥원

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 초과했을 때 확인하는 순서

먼저 내 대출이 계산에 들어가는지부터 봅니다. 중도금대출과 이주비대출은 계산에서 빠지고, 버팀목 전세자금대출 같은 정책 목적 전세대출도 빠집니다.

계산에 들어가는 대출이라면 다음은 지역입니다. 1년에 갚아야 하는 원금과 이자를 연 소득으로 나눈 값, 즉 소득에 견줘 빚을 얼마나 갚고 있는지 보는 비율(총부채원리금상환비율)이 기준입니다. 여기에 가산금리를 얹어 계산하는 3단계 기준이 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 다만 지방 주택담보대출은 3단계 전환이 유예돼 2026년 12월 31일까지 2단계 기준이 적용됩니다.

산정에서 빠지는 대출은 어디까지일까

빠지는 범위는 대출 종류와 시점으로 갈립니다. 중도금대출과 이주비대출은 계산에서 빠지지만, 잔금대출로 바뀌는 순간부터는 계산 대상이 됩니다. 즉 영구히 빠지는 것이 아니라 잠시 미뤄지는 것입니다.

전세대출은 조건이 더 좁습니다. 집이 있는 사람이 수도권이나 규제지역에서 받는 전세대출에만 해당하고, 그때도 원금이 아니라 이자 갚는 몫만 반영됩니다. 이 기준은 2025년 10월 29일 시행됐습니다.

지역과 계약 시점에 따라 기준이 달라진다

같은 조건이어도 집이 어디 있고 계약을 언제 했는지에 따라 적용 기준이 달라집니다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 기본 가산금리는 1.50%입니다.

지방은 다릅니다. 2025년 12월 31일까지 2단계 수준인 0.75%포인트를 적용하도록 유예됐고, 이 유예가 이어져 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지도 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 대출유형별 적용비율 50%를 곱해 0.75%포인트가 됩니다. 자료에 따라 1.5%와 50%로 나눠 적거나 0.75%포인트로 합쳐 적을 뿐, 가리키는 값은 같습니다.

계약 시점으로 갈리는 경우도 있습니다. 2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 매매계약을 맺은 일반 주택담보대출에는 2단계 기준이 적용됩니다.

반대로 한도를 더 줄이는 규제도 함께 본다

이 비율을 통과해도 한도에서 다시 걸릴 수 있습니다. 2025년 10월 발표된 대출수요 관리 방안에 따라, 수도권과 규제지역 주택담보대출에 적용하는 가산금리는 3.0%로 올랐습니다. 여기에 집값 구간별 한도가 따로 있어 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원까지입니다. 이 한도는 2025년 10월 16일 시행됐습니다.

신용대출도 함께 봅니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에 가산금리가 부과됩니다. 또 1억원을 넘는 신용대출이 있으면 그 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다.

반대로 중도금대출과 이주비대출에는 올라간 가산금리가 적용되지 않습니다.

그래서 지금 신청할까, 시점을 미룰까?

지방 주택담보대출을 생각하고 있다면 2026년 12월 31일이 하나의 기준선입니다. 3단계 전환이 유예돼 이 날까지는 2단계 기준이 적용됩니다.

그 뒤가 문제입니다. 2027년 1월 1일 이후 어떤 단계를 적용할지는 아직 발표 전입니다. 그러니 내년이 더 유리하다거나 더 불리하다고 미리 정할 근거가 없습니다.

지금 신청할지 미룰지는 전망이 아니라 두 가지로 따져 봅니다. 하나는 지금 기준에서 필요한 금액이 나오는지이고, 다른 하나는 실제 대출 실행 시점이 2026년 12월 31일 안쪽인지 바깥인지입니다. 실행 예정일이 경계에 걸린다면 대출을 받을 금융회사에 적용 시점 기준을 미리 확인해 두세요.

그래서 내 경우는 어떤 절차인가?

막혔다고 해서 모두 같은 이유는 아닙니다. 흔한 오해 세 가지를 나눠 봅니다.

첫째, 중도금대출이 계산에 안 잡히니 잔금도 괜찮을 것이라고 보는 경우입니다. 중도금은 잔금대출로 바뀌는 시점부터 계산 대상이 됩니다. 이때 갑자기 한도가 모자라는 일이 생깁니다.

둘째, 한도가 남았으니 신용대출로 메우면 된다고 보는 경우입니다. 신용대출 잔액이 1억원을 넘으면 그 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다. 순서를 바꾸면 결과가 달라집니다.

셋째, 비율만 맞추면 원하는 금액이 나온다고 보는 경우입니다. 집값이 25억원을 넘으면 한도는 2억원까지입니다. 비율과 무관하게 금액에서 먼저 잘립니다.

지방 주택담보대출은 2026년 6월 30일까지의 기준만 발표돼 있고 그 이후는 확인되지 않았습니다. 개인의 소득·기존 대출·주택 소재지에 따라 결과가 달라지므로, 실행 전에 금융위원회 발표 내용과 거래 은행의 적용 기준을 함께 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

중도금대출은 총부채원리금상환비율에 잡히지 않는데, 언제부터 잡히나요?

잔금대출로 바뀌는 시점부터 계산 대상이 됩니다. 중도금 단계에서는 빠져 있다가 잔금 전환과 함께 들어오므로, 입주 무렵의 상환 부담을 미리 계산해 두는 편이 안전합니다.

전세자금대출은 원금까지 반영되나요, 이자만 반영되나요?

이자 갚는 몫만 반영됩니다. 다만 집이 있는 사람이 수도권이나 규제지역에서 받는 전세대출에 한해서이고, 버팀목 전세자금대출 같은 정책 목적 대출은 아예 적용 대상에서 빠집니다.

지방에 있는 집을 담보로 받으면 지금 어떤 기준이 적용되나요?

2026년 12월 31일까지는 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%포인트입니다.

신용대출을 먼저 받아 자금을 메워도 문제가 없을까요?

잔액이 1억원을 넘으면 문제가 생길 수 있습니다. 1억원을 초과하는 신용대출이 있으면 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다. 또 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에 가산금리가 부과됩니다.

주택가격이 15억원을 넘으면 한도가 얼마로 줄어드나요?

15억원을 넘고 25억원 이하이면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지입니다. 이 구간별 한도는 2025년 10월 16일 시행됐습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-08-25

고정금리 변동금리 선택 기준, 핵심만

고정금리와 변동금리를 고를 때 먼저 볼 것은 금리 숫자가 아니라 두 가지입니다. 하나는 내가 받을 수 있는 한도, 다른 하나는 중간에 갚을 때 내는 돈입니다.

한도부터 보면, 금리가 오를 것을 미리 감안해 한도를 계산할 때 얹는 가산금리(스트레스 금리)가 있습니다. 이 가산금리에는 하한 1.5%, 상한 3.0%가 정해져 있습니다. 만기 30년인 혼합형·주기형 주택담보대출은 금리를 고정하는 기간이 길수록 이 가산금리가 적게 반영돼 한도가 덜 깎입니다.

갈아탈 때 내는 돈도 봅니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약을 기준으로, 은행 주택담보대출 고정금리 상품의 평균 중도상환수수료율은 1.4%에서 0.65%로 낮아졌습니다.

다만 이 글에 적힌 수치는 2025년 5월까지 공개된 자료 기준이고, 정부 안내 자료끼리 값이 다른 구간도 있습니다. 실제 한도는 거래 은행에서 확인하는 편이 안전합니다.

금리를 고정하는 방식에 따라 갈리는 두 경로를 단순한 선으로 나타낸 그림으로 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

핵심만 — 고정기간 길이가 한도를 가른다

한도를 가르는 것은 상품 이름이 아니라 금리를 몇 년 고정하느냐입니다. 2025년 7월 1일부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율이 시행됐습니다. 총부채원리금상환비율은 소득에서 매년 갚아야 할 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 쉽게 말해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 나가는 몫이 얼마나 되는지 따지는 기준입니다. 여기에 스트레스라는 말이 붙으면, 앞으로 금리가 오를 가능성을 감안해 가상의 가산금리를 얹어 한도를 계산한다는 뜻입니다.

만기 30년을 기준으로 한 구간 표에서, 고정기간이 21년 이상인 대출에는 스트레스 금리를 적용하지 않습니다. 그만큼 한도가 덜 깎입니다.

금융위원회는 이런 조정의 목적이 순수 고정금리 대출을 늘리도록 유도하는 데 있다고 밝혔습니다.

스트레스 금리는 한도를 어떻게 깎을까

스트레스 금리는 실제 대출금리를 올리는 것이 아니라, 한도를 계산할 때만 얹는 가산금리입니다. 금리가 오르면 원리금 부담이 커질 수 있으니 이를 미리 감안하는 것입니다.

계산식은 과거 5년 안에서 가장 높았던 가계대출 금리에서 지금 금리를 뺀 값입니다. 다만 하한 1.5%, 상한 3.0% 안에서만 정해집니다. 이 값은 매년 5월과 11월에 다시 계산합니다.

3단계에서 기본으로 적용하는 스트레스 금리는 2025년 5월 20일 발표 기준 1.50%입니다. 반년마다 다시 계산하는 값이므로, 지금 신청한다면 현재 적용되는 수치를 거래 은행에서 확인하셔야 합니다.

고정기간 구간별로 얼마나 달라질까

만기 30년을 기준으로 한 구간 표를 보면, 혼합형·주기형 상품은 고정기간이 길수록 스트레스 금리를 적게 반영합니다. 아래 값은 2025년 5월 20일 발표된 3단계 시행방안 기준입니다.

고정기간 5~9년은 종전 60%에서 80%로 올랐습니다. 9~15년은 40%에서 60%로, 15~21년은 20%에서 40%로 올랐습니다. 21년 이상은 적용하지 않습니다.

비율이 전반적으로 오른 것은 순수 고정금리 상품을 더 쓰도록 유도하기 위해서입니다. 만기와 소득이 같아도 고정기간이 짧으면 한도가 더 깎일 수 있습니다.

갈아탈 생각이라면 중도상환수수료를 함께 본다

나중에 갈아탈 생각이면 중도상환수수료를 함께 봅니다. 개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 해당합니다.

은행 주택담보대출의 평균 수수료율은 고정금리가 1.4%에서 0.65%로, 변동금리가 1.2%에서 0.65%로 낮아졌습니다. 두 유형의 평균값 차이가 사실상 사라진 셈입니다.

수수료는 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 같은 실제 든 비용 범위에서만 받을 수 있습니다. 그 밖의 항목을 더해 받으면 금융소비자보호법상 금지되는 불공정영업행위에 해당합니다.

지방 주담대라면 답이 달라질까?

지방에 있는 주택을 담보로 받는 대출은 스트레스 금리 자체가 달랐습니다. 3단계 기본값은 1.50%지만, 지방 주택담보대출에는 2025년 12월 말까지 0.75%를 적용했습니다.

같은 소득·같은 고정기간이라도 담보 주택이 지방이면 그 기간에는 한도가 덜 깎였다는 뜻입니다.

다만 이 완화는 기한이 정해진 조치였습니다. 지금 신청한다면 연장 여부와 현재 적용 값을 은행에 먼저 확인하셔야 합니다.

지방 주담대라면 답이 달라질까?

가장 자주 어긋나는 지점은 정부 자료끼리 값이 다르다는 사실입니다. 만기 30년·고정기간 5~9년 구간을 두고, 금융위원회 제도 안내 페이지는 혼합형에 60%, 주기형에 30%를 적용한다고 설명합니다. 반면 2025년 5월 20일 3단계 시행방안은 같은 구간을 80%로 올렸다고 밝혔습니다.

두 값이 다르므로 한도를 미리 계산해 두고 은행에서 그대로 나올 것으로 기대하면 어긋날 수 있습니다.

또 하나는 수수료만 보고 상품을 고르는 경우입니다. 고정금리 0.65%, 변동금리 0.65%는 은행권 평균값입니다. 은행마다 실제 부과율이 다를 수 있고, 2025년 1월 13일 전에 맺은 계약은 당시 약정을 따릅니다.

정리하면 한도는 만기 30년 기준 구간 표에서 고정기간이 길수록 덜 깎이고, 갈아타기 부담은 계약 시점과 은행별 수수료율에서 갈립니다. 이 글은 2025년 5월까지 공개된 제도 내용을 정리한 것으로 개별 대출 가능 여부를 확정하지 않습니다. 최종 조건은 금융위원회 안내와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

고정기간이 21년 이상이면 정말 스트레스 금리가 붙지 않을까?

금융위원회 3단계 시행방안의 적용비율 표에서 고정기간 21년 이상 구간은 적용하지 않는 것으로 표기돼 있습니다. 다만 만기 30년 기준의 구간 구분이므로, 본인 대출의 만기와 고정기간이 어느 구간인지 은행에서 확인하셔야 합니다.

스트레스 금리는 언제 다시 정해질까?

매년 5월과 11월에 다시 계산합니다. 과거 5년 안에서 가장 높았던 가계대출 금리에서 지금 금리를 뺀 값으로 정하되, 1.5%보다 낮거나 3.0%보다 높게는 정해지지 않습니다.

2025년 1월 13일 전에 받은 대출도 낮아진 중도상환수수료율이 적용될까?

개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 해당합니다. 그 전에 맺은 계약은 당시 약정에 따르므로, 본인 계약서의 수수료 조항을 확인하시기 바랍니다.

혼합형과 주기형은 같은 구간이면 적용비율이 같을까?

같지 않을 수 있습니다. 금융위원회 제도 안내 페이지는 만기 30년·고정기간 5~9년 예시에서 혼합형 60%, 주기형 30%로 서로 다르게 설명합니다. 3단계 시행방안이 제시한 값과도 차이가 있어, 실제 적용 값은 은행에 확인하셔야 합니다.

지방 주택담보대출의 0.75% 적용은 언제까지일까?

3단계 시행방안은 지방 주택담보대출에 2025년 12월 말까지 0.75%를 적용한다고 밝혔습니다. 그 이후의 연장이나 변경 여부는 확인된 자료가 없으므로 금융위원회 안내와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.

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• 원리금균등과 원금균등, 어느 쪽이 유리할까

최종 수정일: 2026-08-24

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원리금균등 원금균등 어느쪽, 핵심만

두 방식 중 어느 쪽이 유리한지는 이자를 덜 내는 것이 중요한지, 매달 나가는 돈이 일정한 것이 중요한지에 따라 갈립니다. 금리가 같아도 상환방식에 따라 총 이자부담액이 달라집니다.

원리금균등은 매월 갚는 금액이 같아서 자금 계획을 세우기 좋습니다. 다만 원금균등보다 이자를 더 많이 부담하게 됩니다.

반대로 원금균등은 매월 같은 원금을 갚고 이자는 남은 잔액으로 계산해, 초기 상환액이 크고 갈수록 줄어듭니다. 대신 총 이자부담은 더 적습니다. 초기 상환액이 부담스럽다면 월 상환액이 점점 늘어나는 체증식도 선택지가 될 수 있지만, 상품마다 신청 자격이 따로 정해져 있습니다. 금융감독원은 본인의 상환부담을 함께 고려해 고르라고 안내합니다.

매달 같은 금액을 갚는 방식과 초기에 많이 갚고 점차 줄어드는 방식의 차이를 형태로만 표현했습니다 — 직접 제작 (AI 생성)

항목별 비교표

원금균등이 총이자를 4,415만원 적게 냅니다. 대신 첫 달 부담이 43만원 많습니다 — 초기 현금흐름이 빠듯하면 원리금균등, 총비용을 줄이려면 원금균등입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 서민금융진흥원

결론부터: 무엇을 기준으로 고를까

기준은 두 가지입니다. 첫째, 대출 기간 전체에 내는 이자를 줄이고 싶은지. 둘째, 매달 같은 금액이 나가는 편이 계획을 세우기 쉬운지입니다.

금리가 같아도 상환방식에 따라 총 이자부담액이 달라지므로, 금리만 비교하고 방식을 지나치면 안 됩니다. 매월 일정액을 갚는 원리금균등은 계획적 자금운영에 유리한 대신 이자를 더 부담합니다.

두 방식은 정확히 무엇이 다를까

원리금균등은 대출일부터 만기일까지 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같습니다. 그래서 3년 차나 10년 차나 통장에서 빠져나가는 금액이 같습니다.

원금균등은 원금을 대출기간으로 똑같이 나눠 갚고, 이자는 남은 대출잔액을 기준으로 계산합니다. 원금이 줄어들수록 이자도 줄어 월 상환액이 점점 작아집니다. 주택금융공사는 이 방식을 체감식 분할상환이라고 부릅니다. 참고로 상환방식에는 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환도 있습니다.

체증식까지 세 가지, 선택지는 무엇이 있을까

선택지는 원리금균등, 체감식(원금균등), 체증식 세 가지입니다. 체증식은 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 점점 늘어나는 방식입니다.

다만 체증식은 아무나 고를 수 없습니다. 디딤돌대출은 2026년 8월 안내 기준으로, 접수일 현재 만 40세 미만 근로자가 고정금리를 선택한 경우에만 체증식을 허용합니다.

거치기간도 함께 정합니다. 같은 기준으로 디딤돌대출은 1년 또는 비거치, 즉 거치기간 없음 중에서 고를 수 있습니다. 상품 조건은 바뀔 수 있으니 신청 전에 한국주택금융공사 안내에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.

그래서 원리금균등일까, 원금균등일까

매달 나가는 금액이 일정해야 생활비 계획이 서는 상황이라면 원리금균등이 맞습니다. 초기 상환액을 감당할 여력이 있고 이자 총액을 줄이는 쪽이 목적이라면 원금균등이 맞습니다.

어느 쪽이든 신중하게 정해야 합니다. 디딤돌대출은 대출 실행 후에는 원금상환방식을 바꿀 수 없기 때문입니다.

계산기 숫자와 실제 납입액이 다를 때

계산기 숫자와 통장에서 빠져나간 금액이 조금 어긋나도 잘못된 것이 아닙니다. 한국주택금융공사는 월별 일수 차이 등으로 계산 결과가 실제 금융기관 납입액과 다소 차이 날 수 있다고 안내합니다.

대신 만기까지의 총액은 차이가 없습니다. 그래서 계산기는 월별 금액을 정확히 맞히는 도구가 아니라, 같은 금리와 기간을 넣었을 때 방식별로 부담이 어떻게 갈리는지 견주어 보는 도구로 쓰는 편이 맞습니다.

그래서 원리금균등? 원금균등?

가장 흔한 실패는 이자 총액만 보고 원금균등을 골랐다가 초기 상환액에 눌리는 경우입니다. 원금균등은 첫해 상환액이 가장 크고 이후 줄어드는 구조라, 입주 직후 잔금·이사·인테리어 지출이 겹치는 시기와 정면으로 부딪힙니다.

반대로 결과가 달라지는 조건도 있습니다. 소득이 아직 낮고 앞으로 오를 여지가 있다면, 월 상환액이 점점 늘어나는 체증식이 초기 부담을 낮추는 선택이 될 수 있습니다. 다만 체증식은 상품별 허용 조건이 따로 있어 신청 전에 대상인지 확인해야 합니다.

또 하나, 방식을 나중에 고치면 된다고 생각하는 것도 위험합니다. 디딤돌대출은 실행 후 상환방식 변경이 불가능합니다. 금리가 같아도 방식에 따라 총 이자부담액이 달라지므로, 신청 전에 본인의 상환부담을 기준으로 정해 두어야 합니다.

개인의 소득·기간·상품 조건에 따라 결과가 다를 수 있으니, 최종 조건은 취급 금융기관과 한국주택금융공사 안내로 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

원리금균등과 원금균등 중 이자를 덜 내는 쪽은 어디인가요?

같은 금리라면 원금균등 쪽이 총 이자부담액이 적습니다. 원금을 먼저 많이 갚아 남은 잔액이 빨리 줄기 때문입니다.

매달 갚는 금액이 일정한 방식은 무엇인가요?

원리금균등분할상환입니다. 대출일부터 만기일까지 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같습니다.

디딤돌대출은 실행 후에 상환방식을 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 없습니다. 디딤돌대출은 대출 실행 후 원금상환방식 변경이 불가능하므로 신청 전에 정해야 합니다.

체증식 분할상환은 누가 선택할 수 있나요?

디딤돌대출에서는 접수일 현재 만 40세 미만 근로자가 고정금리를 선택한 경우에 한해 체증식을 고를 수 있습니다.

계산기로 뽑은 월 상환액과 실제 납입액이 다른 이유는 무엇인가요?

월별 일수 차이 등으로 계산 결과와 실제 납입액이 다소 어긋날 수 있습니다. 다만 만기까지의 총액은 차이가 없습니다.

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최종 수정일: 2026-08-23

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

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비거주 1주택자 전세대출 제한, 핵심만

비거주 1주택자 전세대출 제한은 아파트를 한 채 가진 사람 중 일부에게만 적용되는 규제입니다. 먼저 그 아파트가 수도권이나 규제지역에 있어야 합니다. 그리고 그 집에 세를 준 상태여야 합니다. 마지막으로 본인과 배우자 모두 그 집에 전입한 적이 한 번도 없어야 합니다. 예를 들어 서울에 아파트 한 채를 사서 세를 주고, 본인은 다른 곳에서 전세로 살아온 경우가 여기에 해당합니다.

반대로 본인이나 배우자가 그 집에 단 하루라도 살면서 주민등록을 옮긴 적이 있다면 규제 대상에서 제외됩니다. 다만 세를 준 상대가 부모님이나 자녀 같은 직계가족이라면, 전입한 적이 없어도 규제 대상에서 빠집니다. 내 집이 해당되는지 알아보려면 위치, 전입 이력, 세입자와의 관계 이 세 가지를 차례로 확인하면 됩니다.

한눈에 보는 기준

8·13 대책에서 발표된 비거주 1주택자 전세대출 제한이란

금융위원회는 2026년 8월 13일 국토교통부 등 관계기관과 함께 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표했습니다. 이 대책은 부동산 프로젝트파이낸싱 보증과 자금공급 확대, 주택공급 촉진을 위한 금융제도 개선, 투기적 대출수요 차단 강화, 청년 등 실수요자 핀셋지원, 가계부채 총량관리방안 다섯 가지로 구성됩니다. 비거주 1주택자 전세대출 제한은 이 종합대책에 포함된 세부 조치 가운데 하나입니다. 구체적인 기준과 예외 조건은 이후 금융위원회 설명을 통해 공개됐습니다.

규제 대상 기준, 내 집은 해당할까

규제 대상 여부는 두 가지 조건을 동시에 충족하는지로 확인합니다. 첫째, 보유 주택이 수도권 또는 규제지역에 있는 아파트여야 합니다. 둘째, 그 집에 세를 주고 있으면서 본인과 배우자 모두 그 주소로 주민등록을 옮긴 적이 한 번도 없어야 합니다. 두 조건을 모두 충족해야 규제 대상이므로, 지방 비규제지역 아파트이거나 실거주 이력이 있다면 이 조건만으로는 해당하지 않습니다. 내 집이 해당되는지는 소재지와 전입 이력 두 가지를 각각 따져봐야 정확히 판단할 수 있습니다.

규제 대상에서 제외되는 예외 조건

규제 대상 조건에 해당하더라도 예외로 인정되는 경우가 두 가지 있습니다. 하나는 직계가족에게 해당 주택을 임대한 경우로, 이때는 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외됩니다. 다른 하나는 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우로, 이때는 신규 전세대출과 기존 대출 만기연장이 모두 허용됩니다. 다만 불가피성 인정 여부는 개별 금융회사의 심사 결과에 따라 달라질 수 있어, 해당 사유가 있다면 대출을 신청할 금융회사에 직접 확인하는 절차가 필요합니다.

시행 시기와 전세대출 보증비율 변화

이 규제는 2027년 1월부터 시행되며, 시행 이후에는 투기적 비거주 1주택자가 전세대출 신규나 연장을 받을 수 없습니다. 1주택자 전세대출의 보증비율도 내년부터 함께 조정됩니다. 수도권과 규제지역은 기존 80퍼센트에서 70퍼센트로, 그 외 지역은 90퍼센트에서 80퍼센트로 각각 낮아집니다. 보증비율 축소는 비거주 1주택자 여부와 무관하게 1주택자 전세대출 전반에 적용되는 변화이므로, 시행 시기를 전세 계약이나 대출 실행 일정과 함께 확인해 두는 편이 안전합니다.

내 집은 해당할까, 제외될까?

내 집이 규제 대상인지 아닌지는 조건 하나를 놓치면 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 확인이 필요한 경우는 세 가지입니다.

첫째, 본인이 아니라 배우자만 해당 주택에 전입한 적이 있어도 규제 대상에서 제외됩니다. 부부 중 한 명이라도 실거주 이력이 있으면 되기 때문에, 본인 명의로 전입한 적이 없다는 이유만으로 규제 대상이라고 단정하면 실제와 다른 결과가 나올 수 있습니다. 둘째, 세입자가 부모나 자녀 등 직계가족이면 임대 중이라도 규제 대상에서 제외됩니다. 셋째, 지방 비규제지역 아파트라면 전입 이력과 상관없이 애초에 규제 대상이 되는 지역 조건 자체에 해당하지 않습니다. 반대로 수도권·규제지역 아파트를 세주고 있으면서 본인·배우자 모두 전입 이력이 전혀 없다면, 다른 조건이 없는 한 규제 대상에서 벗어나기 어렵습니다.

다만 실제로 해당되는지는 소재지, 전입 이력, 임차인과의 관계 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 본인 사례가 규제 대상인지는 대출을 신청할 금융회사나 관련 전문가에게 직접 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

본인이 아니라 배우자만 해당 주택에 전입한 적이 있어도 규제에서 제외되나요?

본인이 아니라 배우자만 전입한 이력이 있어도 규제 대상에서 제외됩니다. 실거주 이력은 본인과 배우자 중 한 명만 있어도 인정되기 때문입니다.

부모님 등 직계가족에게 세를 준 경우도 규제 대상인가요?

직계가족에게 세를 준 경우는 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외됩니다. 임대차 계약 형식이 아니라 임차인이 직계가족인지가 기준입니다.

직장 발령 등 불가피한 사정으로 못 살았으면 항상 대출이 막히나요?

항상 막히는 것은 아닙니다. 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규 전세대출과 기존 대출 만기연장이 모두 허용됩니다.

이 규제는 정확히 언제부터 적용되나요?

이 규제는 2027년 1월부터 시행됩니다. 같은 시점에 1주택자 전세대출 보증비율도 함께 낮아집니다.

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최종 수정일: 2026-08-21

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

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