확정일자 전세권설정 우선순위, 핵심만

보증금을 몇 번째로 돌려받는지는 서류 이름이 아니라 날짜로 갈립니다. 확정일자를 받은 세입자는 집을 넘겨받아 살기 시작하고 전입신고까지 마친 다음 날 오전 0시부터 순위가 생깁니다. 전세권설정은 등기한 시점이 순위 기준입니다.

차이는 하루입니다. 확정일자 쪽은 신고한 당일이 아니라 다음 날 오전 0시부터입니다. 그래서 전입신고를 한 날 집주인이 그 집에 근저당을 설정하면, 보증금 순위가 그 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.

권리의 성질도 다릅니다. 확정일자를 받은 임차권은 집주인에게 요구하는 권리(채권)이고, 전세권은 집 자체에 붙는 권리(물권)입니다. 그래서 보증금을 돌려받지 못했을 때 쓸 수 있는 수단이 달라집니다.

보증금 순위가 시작되는 시점 비교 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

전세가율 66.7%, 선순위 채권을 더한 실질 전세가율은 80.0%로 '주의' 구간입니다. 보증보험은 가입 가능 범위입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 주택도시보증공사, 한국부동산원

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 순위 기준일이 서로 다르다

두 제도는 순위를 세는 시작점이 다릅니다. 전세권은 등기한 시점이 기준입니다. 확정일자를 받은 주택 임차권은 전입신고 시점이 기준입니다.

권리의 성질도 다릅니다. 전세권은 집에 직접 붙는 물권이고, 임차권은 집주인에게 청구하는 채권입니다. 전세권의 존속기간은 최대 10년까지 정할 수 있습니다.

확정일자를 받으면 언제부터 순위가 생길까

확정일자만 받아 두면 순위가 생기지 않습니다. 먼저 집을 넘겨받아 실제로 들어가 살고(인도), 주민센터에 전입신고를 해야 합니다. 이 두 가지를 갖춘 다음 날 오전 0시에 대항력(집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘)이 생깁니다.

여기에 계약서에 받아 둔 확정일자가 더해져야 우선변제권이 됩니다. 우선변제권은 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 순위를 뜻합니다. 확정일자를 전입신고 전이나 당일에 받아 뒀다면, 순위는 전입신고 다음 날 오전 0시부터입니다.

확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 지방법원, 등기소, 공증인에서 받을 수 있습니다. 수수료는 600원입니다(2026년 9월 확인 기준). 계약서 원본을 가져가야 합니다.

받아 놓은 뒤에도 요건을 유지해야 합니다. 경매가 진행되면 배당요구 종기(배당을 요구할 수 있는 마감 시점)까지 이 요건이 살아 있어야 배당을 받습니다.

전세권설정은 무엇이 다를까

전세권은 등기를 해야 생깁니다. 전세금을 주고 등기까지 마쳐야 성립하는데, 등기에는 집주인(전세권설정자)의 동의가 필요합니다. 집주인이 싫다고 하면 할 수 없습니다.

대신 힘이 셉니다. 집주인이 전세금을 안 돌려주면 따로 소송해서 판결문(집행권원)을 받지 않고도 그 집의 경매를 청구할 수 있습니다.

전세권은 다른 사람에게 넘기거나 담보로 맡길 수 있고 전전세도 됩니다. 다만 설정할 때 이를 금지해 둘 수 있습니다.

보증금을 못 받을 때 무엇을 할 수 있을까

확정일자만 있는 세입자는 곧바로 경매를 신청하지 못합니다. 경매신청권이 없기 때문입니다. 대신 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령이 보증금 보호 수단으로 마련돼 있습니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 순서입니다. 신청 방법과 등기가 끝나는 시점, 그 효력이 언제부터인지는 관할 법원에 미리 확인해 두세요.

보증금 중 일정액을 먼저 받는 최우선변제에는 조건이 하나 더 붙습니다. 경매신청 등기 전에 인도와 전입신고를 갖추고 있어야 합니다. 보호받는 금액과 소액임차인 기준 금액은 관할 법원이나 법제처 생활법령정보에서 확인하세요.

이 글에서 인용한 주택임대차보호법은 법률 제21065호, 2026년 1월 2일 시행 기준입니다.

그래서 확정일자면 될까, 전세권설정까지 할까

둘 중 하나만 고르는 문제는 아닙니다. 확정일자는 계약서 원본을 들고 신청처에 가면 600원으로 받을 수 있습니다. 반면 전세권은 집주인이 동의해야 등기가 됩니다. 그래서 대부분은 인도·전입신고·확정일자부터 챙깁니다.

전세권을 함께 볼 만한 경우는 따로 있습니다. 사정상 그 집으로 주민등록을 옮기기 어려운 경우, 또는 보증금을 못 받을 때 따로 판결을 받지 않고 경매를 청구할 수 있는 수단을 갖춰 두려는 경우입니다.

어느 쪽이든 경매가 열리면 배당요구 종기까지 요건을 지켜야 한다는 점은 같습니다. 다만 어느 쪽이 유리한지는 계약 조건과 집주인 동의 여부에 따라 달라지므로, 계약 전에 개별 사정을 확인해 보시기 바랍니다.

그래서 확정일자면 될까, 전세권까지?

가장 많이 걸리는 곳은 이사 당일입니다. 인도와 전입신고를 마쳐도 효력은 그날이 아니라 다음 날 오전 0시에 생깁니다. 잔금을 치른 그날 집주인이 그 집에 근저당을 설정하면, 보증금 순위가 그 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 확정일자를 아무리 일찍 받아 뒀어도 순위 기준일이 앞당겨지지는 않습니다.

확정일자만 받고 전입신고를 미루는 경우도 마찬가지입니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 확인해 주는 절차일 뿐입니다. 순위는 인도와 전입신고가 갖춰진 뒤에야 시작됩니다.

전세권을 설정해 두고 안심하는 경우도 있습니다. 전세권 순위는 등기한 시점이 기준이라, 그보다 먼저 등기된 권리가 있으면 그 뒤 순위가 됩니다.

자주 묻는 질문

확정일자를 받은 날과 전입신고를 한 날이 다르면 순위는 어느 날을 기준으로 하나요?

확정일자를 전입신고 전이나 당일에 받아 뒀다면 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시가 기준입니다. 전입신고보다 늦게 확정일자를 받았다면 기준일이 달라질 수 있으니, 주민센터나 법제처 생활법령정보에서 자기 계약에 맞춰 확인해 두세요.

전세권을 설정하면 전입신고와 확정일자는 하지 않아도 되나요?

두 가지를 함께 해 두는 편이 안전합니다. 전세권은 집주인이 동의해야 등기되고 순위도 등기한 날부터라, 그전에 전입신고로 확보해 둘 수 있는 날짜를 버리게 됩니다. 최우선변제처럼 전입신고를 조건으로 하는 보호도 따로 있습니다.

확정일자 수수료는 얼마이고 어디서 받을 수 있나요?

수수료는 600원이고 일부 면제 대상이 있습니다(2026년 9월 확인 기준). 읍·면사무소, 동 주민센터, 지방법원, 등기소, 공증인에서 받을 수 있습니다. 계약서 원본을 챙겨 가야 합니다.

전세권자는 소송 없이 경매를 신청할 수 있나요?

전세금 반환이 늦어지면 판결문 같은 집행권원 없이 그 집의 경매를 청구할 수 있습니다. 확정일자만 있는 세입자에게는 이 권한이 없다는 점이 큰 차이입니다.

이사를 먼저 나가면 우선변제권은 어떻게 되나요?

우선변제 요건은 배당요구 종기까지 유지돼야 하므로, 짐을 빼고 주민등록을 옮기면 순위가 유지되지 않을 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 임차권등기명령 제도가 있으니, 신청 절차와 효력이 언제부터 생기는지 관할 법원에 확인한 뒤 이사 시점을 정하세요.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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최종 수정일: 2026-09-12