세 줄 요약
- 근저당 설정일이 내 확정일자보다 빠름 — 경매 때 먼저 배당
- 등기부 금액 ≠ 남은 대출 잔액 — 해당 금융회사에 확인 필요
- 대항력 — 전입신고 마친 다음 날 0시부터
등기부 을구 채권최고액, 핵심만
전세 계약을 앞두고 등기부 을구에 근저당이 적혀 있다면, 그 금액이 집값보다 적다는 것만으로 안심하기는 어렵습니다. 법제처 생활법령 해설도 근저당 설정금액이나 전세금이 시가보다 적다는 이유만으로 안심해서는 안 된다고 밝힙니다.
먼저 볼 것은 순서입니다. 세입자가 확정일자를 받아 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 권리)을 갖추면, 자기보다 뒤에 설정된 담보권자와 일반 채권자보다 앞서 보증금을 받습니다. 반대로 내 권리보다 먼저 설정된 근저당은 앞서지 못합니다.
그래서 을구에 근저당이 있으면 그 설정 날짜가 내 순위보다 빠른지를 봅니다. 갑구에 압류·가압류나 경매개시결정이 적혀 있는지도 함께 봅니다.
근저당 설정일과 보증금 순위 — 직접 제작 (AI 생성)
한눈에 보는 기준
참고 사례: 등기부 확인
계약 전 권리관계를 점검하는 경우입니다.
| 점검 항목 | 사전 분석 결과 |
|---|---|
| 판단 | 전입신고 전 등기사항증명서의 번지·동·호수를 계약서와 대조해야 합니다. |
| 확인 항목 |
|
| 공식 출처 | 국토교통부의 주택 임대차 계약 신고 안내 |
참고용 사례입니다. 실제 세액·대출 가능액·권리 판단은 계약일, 지역, 주택 수, 소득 등 개별 사정에 따라 달라지므로, 신청·신고 전에 해당 기관에서 확인하세요.
핵심만: 등기부에 적힌 금액과 실제 빚은 다른 문제
을구는 소유권이 아닌 권리가 적히는 칸입니다. 저당권과 전세권, 그 설정·변경·이전·말소 기록이 여기 들어갑니다. 을구에 적힌 금액은 그 권리를 등기할 때 기재된 금액입니다.
지금 남은 대출 잔액은 등기부에 나타나지 않습니다. 실제 잔액은 집주인을 통해 해당 금융회사에 확인해 두는 편이 안전합니다. 이 집이 경매로 넘어가면 저당권자가 먼저 배당받고, 남은 금액에서만 세입자가 배당받습니다. 설정금액이 시가보다 적어도 안심할 수 없다고 보는 이유입니다.
을구와 갑구, 무엇이 어디에 적힐까
소유권 자체에 관한 것은 갑구, 소유권이 아닌 권리는 을구에 적힙니다. 근저당과 전세권은 을구 쪽입니다.
갑구에는 소유자가 바뀐 기록과 가등기, 압류·가압류, 경매개시결정, 처분금지 가처분이 적힙니다. 두 칸을 함께 봐야 합니다. 을구가 깨끗해도 갑구에 압류나 경매개시결정이 있으면 사정이 달라집니다.
등기사항증명서는 어디서 떼고 얼마일까
등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 1통 1,000원입니다. 등기소를 직접 찾아가면 1통 1,200원, 무인발급기는 1통 1,000원입니다. 인터넷등기소는 24시간 이용할 수 있습니다. 수수료는 2026년 9월 21일 확인 기준입니다.
한 번만 보고 끝내지 않는 편이 좋습니다. 계약하기 직전과 잔금 치르는 날, 두 번 떼어 두면 그 사이에 달라진 내용을 확인할 수 있습니다.
내 보증금 순위는 정확히 언제 생길까
세입자 권리는 두 단계로 생깁니다. 대항력(제3자에게 임차인 지위를 주장할 수 있는 힘)은 집을 넘겨받아 살기 시작하고 전입신고를 마친 그 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 잔금 치른 날 바로 생기지 않습니다.
여기에 계약서에 확정일자(계약 날짜를 공식으로 확인받아 두는 것)를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 나보다 뒤에 설정된 담보권자와 일반 채권자보다 앞서 보증금을 받는 권리입니다. 먼저 설정된 근저당은 그대로 앞섭니다. 2026년 1월 2일 시행 현행 주택임대차보호법 기준입니다.
전세보증금반환보증으로 보완할 수 있을까
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증으로 보완할 수 있습니다. 다만 안내 화면마다 보증금 한도 값이 엇갈립니다. 모바일 가입 안내는 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하로 적고, 상품개요 화면은 수도권 9억원, 그 밖의 지역 5억5천만원으로 읽힙니다. 2026년 9월 21일 확인 기준이며, 내 보증금이 이 사이에 있다면 공사에 직접 확인해야 합니다.
신청기한도 놓치기 쉽습니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지입니다. 아파트와 주거용 오피스텔, 다세대·연립·단독·다가구·다중주택, 노인복지주택이 대상입니다.
그래서 계약할까, 접을까?
결정은 순위와 금액을 함께 놓고 봅니다. 을구 근저당의 설정 날짜가 내 확정일자보다 빠르면, 경매 때 그 금액이 내 보증금보다 먼저 배당됩니다. 갑구에 압류·가압류나 경매개시결정이 보이면 계약을 미루고 사정을 먼저 확인하는 편이 낫습니다.
근저당 금액이 집값보다 작다는 이유만으로 괜찮다고 보기는 어렵습니다. 계약을 진행한다면 잔금 당일 등기부를 다시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하고, 보증 신청기한을 일정에 적어 두세요. 보증금 규모와 집의 사정에 따라 결과가 달라질 수 있어, 한도와 가입 가능 여부는 공사에 확인하는 것이 안전합니다.
이 조건에서는 계산이 달라진다
가장 자주 어긋나는 곳은 날짜입니다. 대항력은 전입신고를 마친 그 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 잔금을 낸 그날 집주인이 근저당을 새로 설정하면, 내 권리보다 그 근저당이 앞설 수 있습니다.
전입신고만 해 둔 경우도 있습니다. 전입신고는 대항력까지만 만들어 줍니다. 계약서에 확정일자를 받아야 경매나 공매에서 뒤에 설정된 담보권자보다 앞서 보증금을 받습니다.
반대 방향도 있습니다. 확정일자를 받았어도 그보다 먼저 설정된 근저당을 앞서지는 못합니다. 순위는 늦게 생긴 권리를 앞으로 당겨 주는 장치가 아닙니다.
마지막은 금액입니다. 근저당 금액과 전세금을 더해도 시가보다 적으니 괜찮다고 보는 계산인데, 법제처 해설은 그 이유만으로 안심하면 안 된다고 짚습니다. 을구만 보고 갑구의 압류·가압류나 경매개시결정을 넘기는 것도 같은 실수입니다.
자주 묻는 질문
채권최고액이 실제로 남은 빚과 같은 금액인가요?
등기부에 적힌 금액은 그 권리를 등기할 때 기재된 금액입니다. 지금 남은 대출 잔액은 등기부에 나타나지 않으므로, 집주인을 통해 해당 금융회사에 확인해 두는 편이 안전합니다.
전입신고만 하면 보증금 순위가 생기나요?
전입신고만으로는 대항력까지입니다. 보증금을 먼저 돌려받는 순위는 계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다.
확정일자를 받으면 먼저 설정된 근저당보다 앞서나요?
아닙니다. 우선변제권은 나보다 뒤에 설정된 담보권자와 일반 채권자보다 앞설 뿐입니다. 먼저 설정된 근저당은 그대로 앞섭니다.
등기사항증명서는 어디서 떼고 얼마인가요?
대법원 인터넷등기소는 1통 1,000원이고 24시간 이용할 수 있습니다. 등기소에 가면 1통 1,200원, 무인발급기는 1통 1,000원입니다. 2026년 9월 21일 확인 기준입니다.
근저당은 갑구와 을구 중 어디에 적히나요?
을구입니다. 을구에는 저당권·전세권처럼 소유권이 아닌 권리가 적힙니다. 소유자 변동과 압류·가압류, 경매개시결정은 갑구에 적힙니다.
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이 글에 대하여
작성·검토: 집세대 편집장
이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.
근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.
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최종 수정일: 2026-09-21
