전용면적 85㎡ 취득세, 핵심만

전용면적 85제곱미터 이하 집을 사도 취득세율 자체는 달라지지 않습니다. 대신 함께 붙는 세금 하나가 빠집니다.

취득세율은 면적이 아니라 산 가격에 따라 나뉩니다. 6억원 이하면 1퍼센트, 6억원 초과 9억원 이하면 정해진 산식으로 계산하고, 9억원을 넘으면 3퍼센트입니다. 이 구간은 2026년 9월 13일 확인한 법제처 생활법령정보 안내를 기준으로 정리했습니다.

면적에 따라 실제로 달라지는 것은 농어촌특별세입니다. 이 세금은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액의 10퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하 집을 사는 사람에게는 부과되지 않습니다.

전용면적이 85제곱미터를 넘으면 이 면적 기준으로는 농어촌특별세가 빠지지 않습니다. 다만 서민주택·농가주택처럼 따로 정해 둔 범위가 있어, 우리집이 거기에 드는지는 시행령 기준으로 확인해야 합니다. 지방교육세는 취득세와 함께 냅니다. 계산식에 면적은 들어가지 않습니다.

면적으로 갈리는 농어촌특별세 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 금액

비조정대상지역 1주택 기준 취득세율은 3.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 4,950만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

다음 링크에서 직접 계산해 보세요 → 취득세 계산기

면적에 따라 달라지는 것은 농어촌특별세

집을 살 때 내는 세금은 취득세 하나가 아닙니다. 취득세에 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 붙고, 이 셋을 같이 신고하고 냅니다.

이 가운데 면적에 따라 달라지는 것은 농어촌특별세뿐입니다. 전용면적 85제곱미터 이하 집을 사는 사람에게는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(농어촌특별세법 제4조제11호).

그래서 85제곱미터는 세율을 깎아 주는 기준이 아니라, 세금 한 종류가 붙느냐 마느냐가 달라지는 기준입니다.

취득세율은 산 가격에 따라 달라진다 — 1%, 산식 구간, 3%

취득세율은 산 가격, 즉 취득 당시 가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 돈을 주고 사서 취득한 주택이 기준입니다.

6억원 이하이면 1퍼센트입니다. 9억원을 넘으면 3퍼센트입니다.

그 사이인 6억원 초과 9억원 이하 구간은 정해진 세율이 없습니다. (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1÷100 산식으로 계산합니다. 가격이 오를수록 세율도 조금씩 올라가는 구조입니다.

농어촌특별세는 얼마로 계산될까

농어촌특별세는 집값에 바로 곱하는 세금이 아닙니다. 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액을 먼저 구하고, 그 금액의 10퍼센트로 계산합니다(농어촌특별세법 제5조).

실제로 낸 취득세액이 아니라 표준세율 2퍼센트를 적용한 금액이 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다.

취득세를 감면받은 경우는 계산이 다릅니다. 이때는 감면받은 취득세액의 20퍼센트로 계산합니다.

지방교육세는 면적과 무관하게 따라붙는다

지방교육세 계산식에는 면적이 들어가지 않습니다. 85제곱미터 이하 집이라 농어촌특별세를 내지 않는 경우에도 지방교육세는 그대로 냅니다.

집을 살 때는 [취득당시가액 × (취득세율 × 50÷100)] × 20÷100 으로 계산합니다. 취득세율의 절반을 적용한 뒤 그 금액의 20퍼센트를 매기는 방식입니다.

주택이 아닌 부동산은 산식이 다릅니다. [취득당시가액 × (취득세율 − 20÷1000)] × 20÷100 으로 계산합니다.

그래서 우리집은 농어촌특별세 비과세일까, 아닐까?

농어촌특별세를 내지 않는 기준은 전용면적 85제곱미터 이하입니다. 분양 안내나 중개 설명에서 보는 공급면적이 아니라 전용면적 숫자로 확인해야 합니다.

농어촌특별세가 부과되지 않는 서민주택과 농가주택의 범위는 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항과 제6항에서 따로 정하고 있습니다. 우리집이 그 범위에 드는지는 시행령 기준을 함께 봐야 합니다.

취득세를 감면받는 경우에는 계산 기준이 감면된 취득세액의 20퍼센트로 바뀝니다. 우리집이 비과세에 해당하는지 확실하지 않다면 신고 전에 관할 시·군·구청 세무 부서에 확인하세요.

신고는 언제까지? 뭘 내야 하나요?

기한은 부동산을 취득한 날부터 60일 이내입니다. 취득세 신고서를 납세지 관할 시장·군수·자치구 구청장에게 내고 세금도 함께 냅니다(지방세법 제20조제1항).

농어촌특별세와 지방교육세는 따로 내지 않습니다. 취득세를 신고하고 낼 때 같이 신고하고 냅니다.

85제곱미터 이하 주택이라 농어촌특별세가 빠지는 경우에도 신고 절차 자체는 같습니다.

내 경우에도 해당할까?

면적 때문에 세율이 달라진다고 생각하면 계산이 어긋납니다. 85제곱미터 이하 집이어도 9억원을 넘겨 샀다면 취득세율은 3퍼센트 그대로입니다. 면적 때문에 빠지는 것은 농어촌특별세입니다.

9억원을 넘는 값에 돈을 주고 사서 취득한 경우로 따져 보겠습니다. 이 구간은 취득세율이 3퍼센트입니다. 전용면적이 85제곱미터 이하라고 해서 이 세율이 내려가지는 않습니다. 지방교육세도 면적과 무관하게 붙습니다. 계산식은 [취득당시가액 × (취득세율 × 50÷100)] × 20÷100입니다.

달라지는 곳은 농어촌특별세뿐입니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세가 따로 붙습니다. 그 금액은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액의 10퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하라면 이 세금이 붙지 않습니다. 매매로 취득했고 감면이나 다른 예외가 없는 경우를 가정한 설명입니다.

반대 경우도 있습니다. 전용면적이 85제곱미터를 조금 넘는 집을 6억원 이하에 샀다면 취득세율은 1퍼센트지만, 농어촌특별세 비과세 대상에는 해당하지 않습니다. 취득세율이 낮다고 해서 농어촌특별세까지 함께 빠지지는 않습니다.

농어촌특별세를 집값에 바로 곱해 계산하는 것도 흔한 실수입니다. 기준은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액이고, 거기에 10퍼센트를 곱합니다. 실제로 낸 취득세액을 기준으로 잡으면 금액이 달라집니다.

전용면적과 공급면적을 헷갈리는 경우도 많습니다. 면적 기준은 전용면적이므로 분양 안내에 적힌 면적을 그대로 쓰지 말고 전용면적을 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 기준을 정리한 것이라 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전용면적 85㎡ 이하면 취득세율도 낮아질까요?

아닙니다. 취득세율은 면적이 아니라 산 가격에 따라 달라집니다. 85제곱미터 이하일 때 빠지는 것은 농어촌특별세입니다.

농어촌특별세는 취득세와 따로 신고해야 하나요?

따로 하지 않습니다. 취득세를 신고하고 낼 때 함께 신고하고 냅니다. 지방교육세도 마찬가지입니다.

취득 가액이 6억원과 9억원 사이면 세율은 어떻게 구하나요?

이 구간은 고정 세율이 없습니다. (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1÷100 산식에 산 가격을 넣어 계산합니다.

취득세를 감면받으면 농어촌특별세도 없어지나요?

취득세 감면과 농어촌특별세 비과세는 별개입니다. 감면을 받은 경우 농어촌특별세는 감면된 취득세액의 20퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하 주택이라면 감면 여부와 상관없이 부과되지 않습니다.

지방교육세는 주택과 상가의 계산식이 다른가요?

다릅니다. 주택은 취득세율의 절반을 적용해 계산하고, 주택이 아닌 부동산은 취득세율에서 1000분의 20을 뺀 값으로 계산합니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-13

취득세 신고기한 60일, 핵심만

취득세를 언제까지 신고해야 하는지는 집을 어떻게 취득했느냐에 따라 갈립니다. 날짜부터 정하고 기간을 세는 순서입니다.

돈을 주고 샀다면 잔금을 다 치른 날부터 60일 안에 신고하고 납부합니다. 계약한 날부터 세는 것이 아닙니다.

건물을 새로 지어 취득했다면 기준이 다릅니다. 지방자치단체 안내는 건축물의 취득일을 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 중 빠른 날로 설명합니다.

물려받은 집은 60일이 아닙니다. 상속개시일, 즉 물려준 분이 돌아가신 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 대가 없이 받은 집도 따로 갑니다. 상속을 뺀 무상취득은 계약한 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다.

먼저 내 취득일이 어느 날인지 정하고, 그다음에 며칠짜리 기한인지를 봅니다. 여기 적은 기한은 2026년 1월 1일 시행 지방세법 조문 기준입니다.

취득 유형별 기산점과 기한 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

조정대상지역 3주택 기준 취득세율은 12.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 1억 2,060만원입니다 (다주택 중과 적용).

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

핵심만: 60일은 취득일부터 센다

기준이 되는 날은 계약한 날이 아니라 취득한 날입니다. 취득한 날부터 60일 안에 세액을 신고하고 함께 납부합니다.

다만 60일이 모든 경우에 해당하지는 않습니다. 상속을 뺀 무상취득과, 빚을 함께 넘겨받는 증여(부담부증여)는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 상속은 6개월이고, 상속인 중에 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월입니다.

여기 적은 내용은 2026년 1월 1일부터 시행되는 조문 기준입니다.

집을 사고 대금을 치렀다면 취득일은 어느 날일까

돈을 주고 산 집(유상승계취득)의 취득일은 잔금을 실제로 치른 날입니다.

실제로 언제 냈는지 서류로 확인되지 않으면 계약서에 적힌 잔금일로 봅니다. 계약서에 잔금일이 아예 없으면 계약일부터 60일이 지난 날이 취득일이 됩니다.

같은 계약이라도 이 세 가지 중 어느 날이 적용되느냐에 따라 마감이 달라집니다. 이체 내역이나 영수증을 남겨 두면 첫 번째 기준으로 확인하기 쉽습니다.

잔금보다 등기를 먼저 했다면 기준이 앞당겨진다

잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 했다면 취득일은 그 등기한 날로 앞당겨집니다.

등기 절차에도 시한이 걸립니다. 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.

즉 60일이 아직 남았더라도 등기를 먼저 하면 접수하는 그날이 마감이 됩니다.

상속과 증여는 기산점도 기간도 따로 간다

상속과 증여는 세기 시작하는 날부터 다릅니다.

상속을 뺀 무상취득, 즉 대가 없이 받은 경우는 계약한 날이 취득일입니다. 기한은 그 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 같은 기한입니다.

상속은 상속개시일, 즉 물려준 분이 돌아가신 날이 그대로 취득일입니다. 기한은 그 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 상속인 가운데 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월로 늘어납니다.

두 경우 모두 취득한 날부터 바로 세지 않고 그 달 말일부터 센다는 점이 다릅니다.

기한을 넘기면 무엇이 얼마나 붙을까

기한을 넘기면 두 가지가 따로 붙습니다.

먼저 신고를 하지 않으면 냈어야 할 세액의 20%가 무신고가산세로 붙습니다. 사실을 숨기는 등 부정행위였다면 40%입니다.

여기에 납부가 늦은 데 대한 가산세가 따로 더 붙습니다. 하루당 이율은 자료마다 1만분의 2.5와 10만분의 22로 달리 적혀 있습니다. 실제 얼마가 붙는지는 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 확인이 필요합니다. 납부지연가산세 조문은 2026년 2월 5일 시행 기준입니다.

그래서 내 취득일은 잔금일일까, 등기일일까?

둘 중 먼저 온 날이 내 취득일입니다.

잔금을 먼저 치렀으면 잔금일이고, 등기를 먼저 했으면 등기일입니다. 잔금일을 서류로 확인할 수 없으면 계약서에 적힌 잔금일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날로 봅니다.

날짜를 정했으면 그날부터 60일을 셉니다. 등기를 먼저 한다면 접수일이 더 빠른 마감입니다. 상속이나 증여로 받은 집이라면 60일이 아니라 3개월·6개월·9개월 쪽을 봅니다. 취득일을 정하는 시행령 조문은 2026년 7월 1일 시행 기준입니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

기한을 놓치는 경우는 대개 날짜를 잘못 잡아서 생깁니다.

첫째, 계약한 날부터 60일을 세는 경우입니다. 돈을 주고 산 집은 잔금을 다 치른 날이 시작점입니다. 계약이 길어졌다면 그만큼 마감도 뒤로 갑니다.

둘째, 잔금보다 등기가 먼저 이뤄진 경우입니다. 이때는 60일이 남았어도 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고와 납부를 마쳐야 합니다.

셋째, 건물을 새로 지어 취득한 경우입니다. 지방자치단체 안내는 건축물의 취득일을 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 중 빠른 날로 설명합니다. 먼저 들어가 쓰기 시작했다면 그날부터 셉니다. 반면 이미 지어진 새 건물을 돈을 주고 샀다면 잔금을 다 치른 날이 기준입니다.

넷째로 자주 어긋나는 것이 물려받은 집을 60일짜리로 아는 경우입니다. 상속은 6개월이고, 돌아가신 날이 아니라 그 달의 말일부터 셉니다.

내 경우가 어느 쪽인지 애매하면 계약서와 이체 내역을 갖춰 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 미리 확인해 보세요. 이 글은 법령과 지방자치단체 안내를 정리한 것으로, 개별 사안의 최종 판단을 대신하지 않습니다.

자주 묻는 질문

계약일과 잔금일 중 취득세 기한은 어느 날부터 세나요?

잔금일부터 셉니다. 계약일은 기준이 아닙니다. 다만 실제 잔금일을 서류로 확인할 수 없을 때만 계약서에 적힌 잔금일로 봅니다.

잔금을 나눠서 지급했다면 마지막 지급일이 취득일인가요?

시행령은 사실상 잔금을 치른 날을 취득일로 봅니다. 나눠 냈다면 대금을 모두 치른 마지막 지급일이 그날에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다. 이체 내역을 갖춰 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 물어보세요.

등기를 잔금보다 먼저 하면 취득일이 앞당겨지나요?

네, 등기한 날로 앞당겨집니다. 게다가 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고와 납부를 함께 마쳐야 합니다.

증여받은 집도 60일 안에 신고해야 하나요?

아닙니다. 증여는 계약한 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 같은 기한입니다.

상속인 중 한 명이 해외에 거주하면 기한이 어떻게 되나요?

6개월이 아니라 9개월입니다. 상속인 가운데 한 명이라도 외국에 주소를 두고 있으면 기한이 늘어납니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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최종 수정일: 2026-09-06