전용면적 85㎡ 취득세, 핵심만

전용면적 85제곱미터 이하 집을 사도 취득세율 자체는 달라지지 않습니다. 대신 함께 붙는 세금 하나가 빠집니다.

취득세율은 면적이 아니라 산 가격에 따라 나뉩니다. 6억원 이하면 1퍼센트, 6억원 초과 9억원 이하면 정해진 산식으로 계산하고, 9억원을 넘으면 3퍼센트입니다. 이 구간은 2026년 9월 13일 확인한 법제처 생활법령정보 안내를 기준으로 정리했습니다.

면적에 따라 실제로 달라지는 것은 농어촌특별세입니다. 이 세금은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액의 10퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하 집을 사는 사람에게는 부과되지 않습니다.

전용면적이 85제곱미터를 넘으면 이 면적 기준으로는 농어촌특별세가 빠지지 않습니다. 다만 서민주택·농가주택처럼 따로 정해 둔 범위가 있어, 우리집이 거기에 드는지는 시행령 기준으로 확인해야 합니다. 지방교육세는 취득세와 함께 냅니다. 계산식에 면적은 들어가지 않습니다.

면적으로 갈리는 농어촌특별세 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 금액

비조정대상지역 1주택 기준 취득세율은 3.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 4,950만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

다음 링크에서 직접 계산해 보세요 → 취득세 계산기

면적에 따라 달라지는 것은 농어촌특별세

집을 살 때 내는 세금은 취득세 하나가 아닙니다. 취득세에 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 붙고, 이 셋을 같이 신고하고 냅니다.

이 가운데 면적에 따라 달라지는 것은 농어촌특별세뿐입니다. 전용면적 85제곱미터 이하 집을 사는 사람에게는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(농어촌특별세법 제4조제11호).

그래서 85제곱미터는 세율을 깎아 주는 기준이 아니라, 세금 한 종류가 붙느냐 마느냐가 달라지는 기준입니다.

취득세율은 산 가격에 따라 달라진다 — 1%, 산식 구간, 3%

취득세율은 산 가격, 즉 취득 당시 가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 돈을 주고 사서 취득한 주택이 기준입니다.

6억원 이하이면 1퍼센트입니다. 9억원을 넘으면 3퍼센트입니다.

그 사이인 6억원 초과 9억원 이하 구간은 정해진 세율이 없습니다. (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1÷100 산식으로 계산합니다. 가격이 오를수록 세율도 조금씩 올라가는 구조입니다.

농어촌특별세는 얼마로 계산될까

농어촌특별세는 집값에 바로 곱하는 세금이 아닙니다. 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액을 먼저 구하고, 그 금액의 10퍼센트로 계산합니다(농어촌특별세법 제5조).

실제로 낸 취득세액이 아니라 표준세율 2퍼센트를 적용한 금액이 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다.

취득세를 감면받은 경우는 계산이 다릅니다. 이때는 감면받은 취득세액의 20퍼센트로 계산합니다.

지방교육세는 면적과 무관하게 따라붙는다

지방교육세 계산식에는 면적이 들어가지 않습니다. 85제곱미터 이하 집이라 농어촌특별세를 내지 않는 경우에도 지방교육세는 그대로 냅니다.

집을 살 때는 [취득당시가액 × (취득세율 × 50÷100)] × 20÷100 으로 계산합니다. 취득세율의 절반을 적용한 뒤 그 금액의 20퍼센트를 매기는 방식입니다.

주택이 아닌 부동산은 산식이 다릅니다. [취득당시가액 × (취득세율 − 20÷1000)] × 20÷100 으로 계산합니다.

그래서 우리집은 농어촌특별세 비과세일까, 아닐까?

농어촌특별세를 내지 않는 기준은 전용면적 85제곱미터 이하입니다. 분양 안내나 중개 설명에서 보는 공급면적이 아니라 전용면적 숫자로 확인해야 합니다.

농어촌특별세가 부과되지 않는 서민주택과 농가주택의 범위는 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항과 제6항에서 따로 정하고 있습니다. 우리집이 그 범위에 드는지는 시행령 기준을 함께 봐야 합니다.

취득세를 감면받는 경우에는 계산 기준이 감면된 취득세액의 20퍼센트로 바뀝니다. 우리집이 비과세에 해당하는지 확실하지 않다면 신고 전에 관할 시·군·구청 세무 부서에 확인하세요.

신고는 언제까지? 뭘 내야 하나요?

기한은 부동산을 취득한 날부터 60일 이내입니다. 취득세 신고서를 납세지 관할 시장·군수·자치구 구청장에게 내고 세금도 함께 냅니다(지방세법 제20조제1항).

농어촌특별세와 지방교육세는 따로 내지 않습니다. 취득세를 신고하고 낼 때 같이 신고하고 냅니다.

85제곱미터 이하 주택이라 농어촌특별세가 빠지는 경우에도 신고 절차 자체는 같습니다.

내 경우에도 해당할까?

면적 때문에 세율이 달라진다고 생각하면 계산이 어긋납니다. 85제곱미터 이하 집이어도 9억원을 넘겨 샀다면 취득세율은 3퍼센트 그대로입니다. 면적 때문에 빠지는 것은 농어촌특별세입니다.

9억원을 넘는 값에 돈을 주고 사서 취득한 경우로 따져 보겠습니다. 이 구간은 취득세율이 3퍼센트입니다. 전용면적이 85제곱미터 이하라고 해서 이 세율이 내려가지는 않습니다. 지방교육세도 면적과 무관하게 붙습니다. 계산식은 [취득당시가액 × (취득세율 × 50÷100)] × 20÷100입니다.

달라지는 곳은 농어촌특별세뿐입니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세가 따로 붙습니다. 그 금액은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액의 10퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하라면 이 세금이 붙지 않습니다. 매매로 취득했고 감면이나 다른 예외가 없는 경우를 가정한 설명입니다.

반대 경우도 있습니다. 전용면적이 85제곱미터를 조금 넘는 집을 6억원 이하에 샀다면 취득세율은 1퍼센트지만, 농어촌특별세 비과세 대상에는 해당하지 않습니다. 취득세율이 낮다고 해서 농어촌특별세까지 함께 빠지지는 않습니다.

농어촌특별세를 집값에 바로 곱해 계산하는 것도 흔한 실수입니다. 기준은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액이고, 거기에 10퍼센트를 곱합니다. 실제로 낸 취득세액을 기준으로 잡으면 금액이 달라집니다.

전용면적과 공급면적을 헷갈리는 경우도 많습니다. 면적 기준은 전용면적이므로 분양 안내에 적힌 면적을 그대로 쓰지 말고 전용면적을 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 기준을 정리한 것이라 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전용면적 85㎡ 이하면 취득세율도 낮아질까요?

아닙니다. 취득세율은 면적이 아니라 산 가격에 따라 달라집니다. 85제곱미터 이하일 때 빠지는 것은 농어촌특별세입니다.

농어촌특별세는 취득세와 따로 신고해야 하나요?

따로 하지 않습니다. 취득세를 신고하고 낼 때 함께 신고하고 냅니다. 지방교육세도 마찬가지입니다.

취득 가액이 6억원과 9억원 사이면 세율은 어떻게 구하나요?

이 구간은 고정 세율이 없습니다. (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1÷100 산식에 산 가격을 넣어 계산합니다.

취득세를 감면받으면 농어촌특별세도 없어지나요?

취득세 감면과 농어촌특별세 비과세는 별개입니다. 감면을 받은 경우 농어촌특별세는 감면된 취득세액의 20퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하 주택이라면 감면 여부와 상관없이 부과되지 않습니다.

지방교육세는 주택과 상가의 계산식이 다른가요?

다릅니다. 주택은 취득세율의 절반을 적용해 계산하고, 주택이 아닌 부동산은 취득세율에서 1000분의 20을 뺀 값으로 계산합니다.

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• 취득세 신고기한 60일, 내 취득일은 언제부터일까
• 전세가율, 어디서 보고 어떻게 읽을까
• 확정일자와 전세권설정, 내 보증금은 몇 번째로 받나

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-13

양도소득세 절약하는 방법, 핵심만

한 세대가 집을 한 채만 가지고 있으면(1세대 1주택) 판 금액이 12억원 이하이고 2년 이상 보유했을 때 양도소득세를 내지 않습니다. 여기서 한 세대는 주민등록상 같이 사는 가족을 묶어 세는 단위입니다. 다만 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역(집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳)에서 산 집은 2년 이상 거주까지 채워야 합니다.

실제로 판 금액이 12억원을 넘으면 비과세 대상에서는 빠집니다. 그렇다고 차익 전체에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 이때는 필요경비(집을 사고팔 때 실제로 든 비용)를 빠짐없이 넣고, 보유·거주 기간에 따른 장기보유 특별공제를 챙기는 것이 줄일 수 있는 부분입니다.

신고는 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 합니다. 낼 세액이 1천만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다.

양도세, 비과세 확인이 먼저 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 + 거주 2년(조정지역 취득))을 충족하고 양도가액이 12억원 이하여서 양도소득세가 없습니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

핵심만, 순서는 비과세 확인이 먼저다

순서를 뒤집으면 계산이 헛돕니다. 비과세에 해당하면 뒤의 계산은 필요가 없기 때문입니다. 한 세대가 집 한 채만 가진 경우(1세대 1주택)로 그 집을 2년 이상 보유했다면 양도소득세를 매기지 않고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역(집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳)에서 산 집이라면 2년 이상 거주 요건이 하나 더 붙습니다.

실제로 판 금액이 12억원을 넘으면 1세대 1주택이어도 비과세 대상에서는 제외됩니다. 이 경우에도 차익 전체가 그대로 과세되는 것은 아니고, 세금이 붙는 범위와 금액은 판 금액과 보유·거주 기간에 따라 달라집니다.

비과세가 안 되는 경우에만 계산으로 갑니다. 순서는 이렇습니다. 판 금액에서 필요경비(집을 사고팔 때 실제로 든 비용)를 빼면 양도차익이 나옵니다. 필요경비는 취득가액과 자본적 지출액, 양도비로 이루어집니다. 양도차익에서 장기보유 특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 여기서 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액) 250만원을 뺍니다.

1세대 1주택 비과세, 2년 보유만으로 될까

집을 언제, 어디서 샀는지에 따라 달라집니다. 기본은 2년 이상 보유입니다. 여기에 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역(집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳)에서 산 집이라면 조건이 하나 더 붙습니다. 보유한 기간 중 2년 이상 실제로 살아야 합니다.

금액에서도 갈립니다. 실제로 판 금액이 12억원을 넘으면 보유와 거주를 채웠어도 비과세 대상에서 제외됩니다. 다만 이때도 차익 전체에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 과세되는 범위와 금액은 판 금액과 보유·거주 기간에 따라 달라지니, 글 위쪽의 양도가액별 비교를 함께 보세요.

집에 딸린 땅도 전부는 아닙니다. 도시지역 안 수도권은 3배, 그 밖의 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배까지가 비과세로 인정되는 범위입니다.

장기보유 특별공제, 보유만 길면 될까

보유 기간만으로 정해지지 않습니다. 먼저 3년 이상 보유한 자산에만 적용되고, 등기하지 않고 판 자산 등은 대상에서 빠집니다.

1세대 1주택(한 세대가 집을 한 채만 가진 경우)이면 계산 방식이 다릅니다. 보유한 기간에 따른 공제율과 거주한 기간에 따른 공제율을 더해서 계산합니다. 같은 기간 가지고 있었어도 그 집에 살았는지에 따라 공제액이 달라집니다.

이렇게 나온 공제액을 양도차익에서 빼면 양도소득금액이 됩니다. 근거 조문인 소득세법 제95조는 2025년 12월 23일 개정돼 2026년 1월 1일부터 시행되고 있습니다. 기간별 공제율 표의 구체적인 수치는 홈택스나 관할 세무서에서 확인해 보세요.

필요경비, 샤시는 되고 장판은 왜 안 될까

시설을 개량하는 공사냐, 본래 기능을 유지하는 경미한 수선이냐로 나뉩니다. 국세청이 개량으로 보는 지출(자본적 지출)의 예로 든 것은 샤시 설치, 거실·방 확장 공사비, 난방시설 교체비입니다. 이런 비용은 필요경비(집을 사고팔 때 실제로 든 비용)에 들어갑니다.

반대로 벽지·장판 교체, 싱크대와 주방기구 교체, 옥상 방수공사, 타일·변기 공사는 유지·수선으로 보는 지출(수익적 지출)로 예시돼 있어 필요경비에서 빠집니다.

공사 성격이 맞아도 증빙이 없으면 인정되지 않습니다. 정규 증빙서류를 받아 보관했거나, 실제로 돈을 보낸 사실이 금융거래 증명서류로 확인돼야 합니다. 내 공사가 어느 쪽인지는 견적서와 공사 내역을 챙겨 관할 세무서에서 확인하는 편이 안전합니다.

신고 기한을 놓치면 줄인 세금이 사라진다

기한은 두 번 있습니다. 먼저 예정신고입니다. 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 납부합니다.

확정신고는 판 해의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다. 예정신고를 마쳤더라도 한 해에 두 번 이상 파는 등 일정한 경우에는 확정신고를 따로 해야 합니다. 기한 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 그다음 날까지입니다.

같은 기한에 개인지방소득세도 함께 신고합니다. 이 세금은 납세지 관할 지방자치단체에 냅니다. 낼 세액이 1천만원을 넘으면 나눠 낼 수 있으니, 자금 계획을 세울 때 함께 보세요.

그래서 지금 팔까, 요건을 채우고 팔까

기간이 걸린 조건이 남아 있는지부터 봅니다. 2년 보유를 며칠 앞두고 팔면 1세대 1주택(한 세대가 집을 한 채만 가진 경우) 비과세가 통째로 없어집니다.

2017년 8월 3일 이후에 산 집이라면 한 가지를 더 봅니다. 조정대상지역(집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳)에서 산 경우입니다. 이때는 거주 2년도 함께 채웠는지 봐야 합니다. 보유만 채우고 살지 않았다면 결과가 달라집니다.

장기보유 특별공제는 보유 3년이 기준선입니다. 3년에서 모자라면 공제 자체가 없습니다.

판 금액이 12억원 이하이고 비과세 요건을 이미 다 채웠다면, 더 기다린다고 이 부분이 달라지지는 않습니다. 반면 12억원을 넘는 집은 사정이 다릅니다. 1세대 1주택의 장기보유 특별공제는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 더해 계산하므로, 판 시점까지의 보유·거주 기간에 따라 공제액이 달라집니다. 파는 시기는 세금만으로 정할 일이 아니니, 남은 기간과 조건을 계약 전에 먼저 확인해 보세요.

그래서 내 경우는 어떤 절차인가?

조건이 비슷해 보여도 결과가 갈리는 자리가 있습니다.

첫째는 증빙입니다. 공사를 실제로 했더라도 정규 증빙서류가 없고 돈을 보낸 기록도 확인되지 않으면, 그 금액은 필요경비(집을 사고팔 때 실제로 든 비용)에서 빠집니다.

둘째는 공사의 성격입니다. 도배와 장판, 싱크대 교체는 금액이 커도 유지·수선으로 보아 인정되지 않습니다. 반면 샤시나 확장, 난방시설 교체는 개량으로 보아 들어갑니다.

셋째는 판 횟수입니다. 한 해에 두 번 이상 팔았다면 예정신고를 모두 마쳤어도 다음 해 5월에 확정신고를 해야 합니다.

넷째는 납부입니다. 낼 세액이 1천만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 분납 방법과 요건은 신고 전에 홈택스나 관할 세무서에 확인해 두세요.

내 경우가 어디에 해당하는지는 매매계약서와 공사 증빙을 챙겨 관할 세무서에서 미리 확인하는 편이 안전합니다. 개인의 보유·거주 이력과 주택 수에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택인데 12억원이 넘으면 세금을 전부 내야 하나요?

전부 내야 하는 것은 아닙니다. 실제로 판 금액이 12억원을 넘으면 1세대 1주택(한 세대가 집을 한 채만 가진 경우) 비과세 대상에서는 제외되지만, 차익 전체가 그대로 과세된다는 뜻도 아닙니다.

세금이 붙는 범위와 금액은 판 금액, 취득가액, 보유·거주 기간에 따라 달라집니다. 본인 경우의 계산은 홈택스나 관할 세무서에서 확인해 보세요.

조정대상지역에서 산 집은 항상 2년 살아야 하나요?

언제 샀는지로 갈립니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역(집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳)에서 취득한 집에 2년 이상 거주 요건이 붙습니다. 그 전에 취득했다면 이 요건은 해당하지 않습니다.

도배와 장판 비용은 왜 필요경비로 인정되지 않나요?

본래 기능을 유지하는 경미한 수선으로 보기 때문입니다. 시설을 개량하는 샤시 설치나 확장, 난방시설 교체와는 성격이 다릅니다.

공사 영수증을 잃어버렸으면 방법이 없나요?

실제로 돈을 지출한 사실이 금융거래 증명서류로 확인되면 인정될 수 있습니다. 계좌 이체 내역부터 찾아 두고, 개별 인정 여부는 관할 세무서에 확인해 보세요.

예정신고를 했는데 확정신고도 해야 하나요?

한 해에 두 번 이상 파는 등 일정한 경우에는 예정신고를 했어도 확정신고를 따로 해야 합니다. 확정신고 기간은 다음 해 5월 1일부터 31일까지입니다.

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• 확정일자와 전세권설정, 내 보증금은 몇 번째로 받나

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-13

취득세 신고기한 60일, 핵심만

취득세를 언제까지 신고해야 하는지는 집을 어떻게 취득했느냐에 따라 갈립니다. 날짜부터 정하고 기간을 세는 순서입니다.

돈을 주고 샀다면 잔금을 다 치른 날부터 60일 안에 신고하고 납부합니다. 계약한 날부터 세는 것이 아닙니다.

건물을 새로 지어 취득했다면 기준이 다릅니다. 지방자치단체 안내는 건축물의 취득일을 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 중 빠른 날로 설명합니다.

물려받은 집은 60일이 아닙니다. 상속개시일, 즉 물려준 분이 돌아가신 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 대가 없이 받은 집도 따로 갑니다. 상속을 뺀 무상취득은 계약한 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다.

먼저 내 취득일이 어느 날인지 정하고, 그다음에 며칠짜리 기한인지를 봅니다. 여기 적은 기한은 2026년 1월 1일 시행 지방세법 조문 기준입니다.

취득 유형별 기산점과 기한 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

조정대상지역 3주택 기준 취득세율은 12.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 1억 2,060만원입니다 (다주택 중과 적용).

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

핵심만: 60일은 취득일부터 센다

기준이 되는 날은 계약한 날이 아니라 취득한 날입니다. 취득한 날부터 60일 안에 세액을 신고하고 함께 납부합니다.

다만 60일이 모든 경우에 해당하지는 않습니다. 상속을 뺀 무상취득과, 빚을 함께 넘겨받는 증여(부담부증여)는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 상속은 6개월이고, 상속인 중에 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월입니다.

여기 적은 내용은 2026년 1월 1일부터 시행되는 조문 기준입니다.

집을 사고 대금을 치렀다면 취득일은 어느 날일까

돈을 주고 산 집(유상승계취득)의 취득일은 잔금을 실제로 치른 날입니다.

실제로 언제 냈는지 서류로 확인되지 않으면 계약서에 적힌 잔금일로 봅니다. 계약서에 잔금일이 아예 없으면 계약일부터 60일이 지난 날이 취득일이 됩니다.

같은 계약이라도 이 세 가지 중 어느 날이 적용되느냐에 따라 마감이 달라집니다. 이체 내역이나 영수증을 남겨 두면 첫 번째 기준으로 확인하기 쉽습니다.

잔금보다 등기를 먼저 했다면 기준이 앞당겨진다

잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 했다면 취득일은 그 등기한 날로 앞당겨집니다.

등기 절차에도 시한이 걸립니다. 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.

즉 60일이 아직 남았더라도 등기를 먼저 하면 접수하는 그날이 마감이 됩니다.

상속과 증여는 기산점도 기간도 따로 간다

상속과 증여는 세기 시작하는 날부터 다릅니다.

상속을 뺀 무상취득, 즉 대가 없이 받은 경우는 계약한 날이 취득일입니다. 기한은 그 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 같은 기한입니다.

상속은 상속개시일, 즉 물려준 분이 돌아가신 날이 그대로 취득일입니다. 기한은 그 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 상속인 가운데 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월로 늘어납니다.

두 경우 모두 취득한 날부터 바로 세지 않고 그 달 말일부터 센다는 점이 다릅니다.

기한을 넘기면 무엇이 얼마나 붙을까

기한을 넘기면 두 가지가 따로 붙습니다.

먼저 신고를 하지 않으면 냈어야 할 세액의 20%가 무신고가산세로 붙습니다. 사실을 숨기는 등 부정행위였다면 40%입니다.

여기에 납부가 늦은 데 대한 가산세가 따로 더 붙습니다. 하루당 이율은 자료마다 1만분의 2.5와 10만분의 22로 달리 적혀 있습니다. 실제 얼마가 붙는지는 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 확인이 필요합니다. 납부지연가산세 조문은 2026년 2월 5일 시행 기준입니다.

그래서 내 취득일은 잔금일일까, 등기일일까?

둘 중 먼저 온 날이 내 취득일입니다.

잔금을 먼저 치렀으면 잔금일이고, 등기를 먼저 했으면 등기일입니다. 잔금일을 서류로 확인할 수 없으면 계약서에 적힌 잔금일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날로 봅니다.

날짜를 정했으면 그날부터 60일을 셉니다. 등기를 먼저 한다면 접수일이 더 빠른 마감입니다. 상속이나 증여로 받은 집이라면 60일이 아니라 3개월·6개월·9개월 쪽을 봅니다. 취득일을 정하는 시행령 조문은 2026년 7월 1일 시행 기준입니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

기한을 놓치는 경우는 대개 날짜를 잘못 잡아서 생깁니다.

첫째, 계약한 날부터 60일을 세는 경우입니다. 돈을 주고 산 집은 잔금을 다 치른 날이 시작점입니다. 계약이 길어졌다면 그만큼 마감도 뒤로 갑니다.

둘째, 잔금보다 등기가 먼저 이뤄진 경우입니다. 이때는 60일이 남았어도 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고와 납부를 마쳐야 합니다.

셋째, 건물을 새로 지어 취득한 경우입니다. 지방자치단체 안내는 건축물의 취득일을 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 중 빠른 날로 설명합니다. 먼저 들어가 쓰기 시작했다면 그날부터 셉니다. 반면 이미 지어진 새 건물을 돈을 주고 샀다면 잔금을 다 치른 날이 기준입니다.

넷째로 자주 어긋나는 것이 물려받은 집을 60일짜리로 아는 경우입니다. 상속은 6개월이고, 돌아가신 날이 아니라 그 달의 말일부터 셉니다.

내 경우가 어느 쪽인지 애매하면 계약서와 이체 내역을 갖춰 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 미리 확인해 보세요. 이 글은 법령과 지방자치단체 안내를 정리한 것으로, 개별 사안의 최종 판단을 대신하지 않습니다.

자주 묻는 질문

계약일과 잔금일 중 취득세 기한은 어느 날부터 세나요?

잔금일부터 셉니다. 계약일은 기준이 아닙니다. 다만 실제 잔금일을 서류로 확인할 수 없을 때만 계약서에 적힌 잔금일로 봅니다.

잔금을 나눠서 지급했다면 마지막 지급일이 취득일인가요?

시행령은 사실상 잔금을 치른 날을 취득일로 봅니다. 나눠 냈다면 대금을 모두 치른 마지막 지급일이 그날에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다. 이체 내역을 갖춰 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 물어보세요.

등기를 잔금보다 먼저 하면 취득일이 앞당겨지나요?

네, 등기한 날로 앞당겨집니다. 게다가 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고와 납부를 함께 마쳐야 합니다.

증여받은 집도 60일 안에 신고해야 하나요?

아닙니다. 증여는 계약한 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 같은 기한입니다.

상속인 중 한 명이 해외에 거주하면 기한이 어떻게 되나요?

6개월이 아니라 9개월입니다. 상속인 가운데 한 명이라도 외국에 주소를 두고 있으면 기한이 늘어납니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-09-06

종부세 세제개편안 확정, 핵심만

2026년 9월 1일 국무회의에서 종합부동산세 개편의 정부안이 확정됐습니다. 8월에 발표됐던 안 가운데 집주인 부담을 늘리는 항목들이 되돌아갔습니다.

실제로 살지 않는 집 한 채를 가진 사람의 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액)를 12억원에서 9억원으로 줄이려던 안은 철회됐습니다. 지금의 12억원이 그대로 유지됩니다.

실제로 사는 1주택의 기본공제는 발표안대로 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 부부가 함께 이름을 올린 비거주 1주택은 1인당 4억원으로 낮추려던 안이 1인당 6억원으로 고쳐졌습니다.

다만 이것은 정부가 국회에 낼 안이 정해졌다는 뜻입니다. 이 안은 2026년 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회에서 심사됩니다. 정부도 심사 과정에서 절충점을 찾겠다고 밝힌 만큼, 최종 내용은 국회를 거쳐야 확정됩니다.

기본공제 축소안 철회

사례 요약

공시가격 15억원 · 1주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 552,960원에서 개편안 215,040원으로 줄어듭니다 (−337,920원 (−61.1%)). 개편안 수치는 2026년 7월 세제개편안 발표 기준이며, 시행에는 국회 통과가 필요합니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

핵심만: 무엇이 되돌아갔고 무엇이 그대로일까

되돌아간 것은 두 가지입니다. 비거주 1주택의 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액)를 9억원으로 줄이려던 안이 철회돼 12억원이 유지됩니다. 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리려던 안도 철회돼 150%가 유지됩니다.

축소안이 되돌아간 배경으로는 주거 현실이 꼽혔습니다. 이사가 잦고 전세가 보편화한 상황에서 비거주자에게 가혹한 부담이라는 지적이 발표 뒤 제기됐습니다.

부분만 고쳐진 것도 있습니다. 비거주 부부 공동명의 1주택 공제는 1인당 4억원 안이 1인당 6억원으로 올라갔습니다.

올라가는 것도 있습니다. 실제 거주하는 1세대 1주택(한 세대가 집을 한 채만 가진 경우)의 기본공제는 발표안대로 12억원에서 14억원으로 높아집니다.

그대로인 것도 있습니다. 실제 거주하는 부부 공동명의 1주택 공제는 1인당 9억원이 유지됩니다. 개인종합자산관리계좌 혜택을 줄이려던 방침은 폐기됐습니다. 상장주식 평가방법 변경은 법률이 아니라 시행령(법률이 위임한 세부 내용을 정하는 대통령령)을 고칠 사항으로 분류돼 이번 정부안에서 빠졌습니다.

발표안과 정부안, 항목별로 나란히 놓고 본다

항목별로 보면 방향이 갈립니다. 먼저 1세대 1주택(한 세대가 집을 한 채만 가진 경우)입니다. 실제 거주하는 1세대 1주택의 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액)는 8월 발표안대로 12억원에서 14억원으로 높아집니다.

비거주 1주택은 9억원 축소안이 사라지고 12억원으로 되돌아왔습니다. 세부담 상한도 200% 인상안이 사라지고 150%로 되돌아왔습니다.

부부 공동명의는 사는 집이냐 아니냐로 나뉩니다. 거주하면 1인당 9억원이 유지되고, 거주하지 않으면 1인당 6억원으로 부부를 합쳐 12억원 수준입니다.

부담은 공시가격에 따라 크게 갈립니다. 여기서는 15억원 한 가지 경우만 다뤘으니, 내 공시가격으로 직접 넣어 보는 편이 빠릅니다 — 보유세 계산기에서 재산세와 종합부동산세를 함께 계산할 수 있습니다.

그래서 나는 어느 칸에 들어갈까

먼저 그 집에 실제로 사는지부터 봅니다. 여기서 공제 금액이 갈립니다.

혼자 이름을 올린 비거주 1주택이라면, 이번 정부안에서 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액) 12억원이 유지되는 것으로 정리됐습니다. 8월 발표안에서 9억원으로 줄어들 뻔했던 부분입니다. 거주하는 단독명의 1주택은 12억원에서 14억원으로 높아집니다.

부부 공동명의라면 갈립니다. 그 집에 살고 있으면 1인당 9억원, 살지 않으면 1인당 6억원입니다.

한동안 살지 못했다고 해서 곧바로 비거주로 갈리는 것은 아닙니다. 정부는 부득이한 사유로 살지 못한 기간을 거주기간으로 인정하기로 했습니다. 사유로는 취학, 직장 변경이나 전근, 질병, 전학, 해외 체류, 부모 봉양이 제시됐습니다.

손주를 돌보려고 다른 지방으로 옮긴 경우를 사유에 더하는 방안도 검토되고 있습니다. 다만 이것은 국회 의결이 필요 없는 시행령 사항입니다. 법률을 고쳐야 하는 항목과 정해지는 시점이 다릅니다.

나이가 많고 한 집에 오래 산 경우라면 납부 시점을 미루는 길도 함께 봅니다. 발표안에는 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 내용이 담겼습니다. 보유세가 소득의 10%를 넘으면 소득요건을 따지지 않고 납부유예를 넓히는 방식입니다. 이 역시 발표안 기준이라 국회 심사가 남아 있습니다.

이번 정부안도 아직 확정이 아니다

9월 1일 국무회의를 통과한 것은 정부가 국회에 낼 안이 정해졌다는 뜻입니다. 세법은 국회에서 고쳐져야 효력이 생기므로, 이 단계는 확정이 아닙니다.

여기까지 온 절차는 이렇습니다. 부처협의는 8월 4일부터 14일까지, 입법예고는 8월 4일부터 20일까지 진행됐습니다. 이어 8월 27일 차관회의를 거쳐 9월 1일 국무회의에서 확정됐습니다. 발표안의 숫자가 이 과정에서 바뀌었다는 점이, 앞으로도 바뀔 수 있다고 보는 근거입니다.

정부도 원안을 제출하되 국회 심사 과정에서 절충점을 찾겠다는 입장을 밝혔습니다. 확정된 정부안은 2026년 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회에서 심사됩니다.

법률이 아니라 시행령을 고칠 사항으로 분류된 항목도 있습니다. 상장주식 평가방법 변경이 여기에 해당해 이번 개정안에서 빠졌고, 이후 논의를 거쳐 정해질 예정입니다.

지금 확정된 일정만 붙잡고 판단한다

바뀔지 모르는 안 대신, 이미 정해진 날짜를 기준으로 움직이는 편이 안전합니다.

종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 누가 무엇을 갖고 있었는지와 공시가격 합계로 세금 대상인지가 정해집니다. 5월에 팔았는지 6월에 팔았는지가 그해 세금을 가릅니다.

합산배제(조건에 맞는 집을 세금 계산에서 빼 주는 제도)와 과세특례의 신고 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 임대주택이나 미분양주택 등을 갖고 있다면 이 기간을 놓치지 않는 것이 먼저입니다.

개편안 자체는 발표안 기준으로 2027년부터 2년간 단계적으로 시행하는 일정이 제시됐습니다. 올해 신고와는 시점이 다릅니다.

왜 같은 상황인데 결과가 달랐나?

같은 발표를 보고도 계산이 달라지는 자리는 대개 세 곳입니다.

첫째, 8월 발표안을 확정된 내용으로 읽은 경우입니다. 그때 나온 9억원 축소와 세부담 상한 200%는 이번 정부안에서 철회됐습니다. 8월 시점 내용만 보고 공제액을 9억원으로 잡아 두면 계산이 어긋납니다.

둘째, 이번 국무회의 통과를 최종 확정으로 읽은 경우입니다. 정부도 국회 심사에서 절충점을 찾겠다고 했습니다. 국회를 거치며 다시 달라질 수 있습니다.

셋째, 처리 절차가 다른 항목을 같은 줄에 놓고 본 경우입니다. 상장주식 평가방법 변경은 법률이 아니라 시행령 사항으로 분류돼 이번 개정안에서 빠졌습니다. 같은 날 함께 언급됐다고 해서 처리 절차가 같지는 않습니다.

잠시 다른 곳에 살았다는 이유로 스스로 비거주라고 단정한 경우도 있습니다. 취학이나 전근, 질병, 해외 체류처럼 부득이한 사유로 살지 못한 기간은 거주기간으로 인정하기로 했습니다. 어느 쪽에 해당하는지는 이 사유를 따져 본 뒤에 갈립니다.

부부 공동명의도 자주 엇갈립니다. 비거주 공동명의 공제는 1인당 4억원 안이 1인당 6억원으로 고쳐졌습니다. 8월 발표 당시 숫자로 계산해 두었다면 다시 봐야 합니다.

자주 묻는 질문

비거주 1주택자 종부세 기본공제는 결국 얼마로 정해졌을까

이번 정부안에서는 12억원 유지로 정리됐습니다. 8월 발표안의 9억원 축소는 철회됐습니다. 다만 국회 심사가 남아 있습니다.

비거주 부부 공동명의는 각각 얼마씩 공제받을까

1인당 6억원, 부부를 합치면 12억원 수준입니다. 처음 나온 안의 1인당 4억원에서 올라간 금액입니다.

세부담 상한 200퍼센트 인상안은 어떻게 됐을까

200%로 올리려던 안은 철회되고 지금의 150%가 유지되는 것으로 정부안에 담겼습니다. 국회 통과가 남아 있는 단계입니다.

국무회의를 통과했으면 올해부터 바로 적용될까

아닙니다. 국무회의 통과는 정부가 국회에 낼 안이 정해진 단계입니다. 이 안은 2026년 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회 심사를 거칩니다.

합산배제 신고는 언제까지 해야 할까

매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 임대주택이나 미분양주택 등이 대상이며, 자세한 요건은 국세청 안내에서 확인할 수 있습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-09-01

상속주택 주택수 포함 여부, 핵심만

상속받은 집이 있다고 해서 곧바로 다주택자가 되는 것은 아닙니다. 종합부동산세의 1세대 1주택자 판정과 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산 모두, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 주택 수에서 빼고 셉니다. 상속 후 5년 안이라면 원래 살던 집만 가진 것으로 계산될 수 있습니다.

5년이 지나면 세목마다 갈립니다. 종합부동산세에서는 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이면 계속 주택 수에서 빠집니다. 두 조건 어느 쪽에도 해당하지 않으면 그때부터 주택 수에 들어갑니다.

한 가지 더 있습니다. 종합부동산세의 주택 수 제외는 저절로 적용되지 않고 신청을 전제로 안내됩니다. 1세대 1주택자로 인정되면 기본공제가 12억원, 그렇지 않으면 9억원이라 차이가 큽니다.

상속이 시작된 날부터 이어지는 시간선이 어느 지점에서 갈라지는지가 이 글의 판정 구조입니다 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

비조정대상지역 2주택 기준 취득세율은 1.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 660만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

결론부터: 상속 5년 안이면 주택 수에서 빠진다

상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 종합부동산세의 1세대 1주택자 판정에서도, 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산에서도 그 집은 빼고 셉니다. 기준이 되는 날은 상속이 시작된 날이고, 5년은 그날부터 셉니다.

취득세 쪽은 대상이 조금 더 넓습니다. 상속으로 받은 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔도 상속개시일부터 5년간 주택 수에서 빠집니다.

종합부동산세에서는 어떤 기준으로 갈릴까

종합부동산세에서는 5년이 지났다고 바로 주택 수에 들어가지 않습니다. 지분율이 40% 이하이거나, 내 지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)이면 5년이 지나도 계속 빠집니다. 둘 중 하나만 맞아도 됩니다.

주택 수에서 빠지는 것은 상속주택만이 아닙니다. 국세청은 취득한 지 3년이 지나지 않은 일시적 2주택의 신규주택, 공시가격 4억원 이하 지방 저가주택도 1세대 1주택자를 볼 때 주택 수 제외 대상으로 안내합니다.

취득세 세율을 따질 때는 기준이 다를까

취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산에서는 상속개시일부터 5년이라는 기준이 적용되고, 종합부동산세의 지분율·공시가격 완화 기준은 함께 안내되지 않습니다. 5년이 지난 뒤에는 그 집도 주택 수에 들어가므로, 다음에 집을 살 때 적용되는 세율이 달라질 수 있습니다.

규정 시행 전에 상속받은 집은 부칙에 따라 시행일 이후 5년 동안 주택 수에서 뺍니다. 상속 시점이 오래됐다면 상속일이 아니라 시행일부터 5년을 세야 하는지 확인해야 한다는 뜻입니다. 시행일이 언제인지는 해당 규정 부칙에서 직접 확인하세요. 이 기준은 조세심판 결정(조심2021지0879, 2022년 1월 20일)을 근거로 설명되고 있습니다.

신청하지 않으면 제외되지 않는다

조건에 맞더라도 가만히 있으면 그대로 적용되지 않습니다. 종합부동산세의 주택 수 산정 제외는 신청 절차를 전제로 안내되기 때문입니다.

차이는 기본공제에서 바로 드러납니다. 1세대 1주택자로 인정되면 12억원을 공제받고, 인정되지 않으면 9억원입니다. 신청 서식은 종합부동산세법 시행규칙 별지 서식으로 운영되므로, 서식과 신청 기간은 국세청 안내에서 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

그래서 내 상속주택은 빠질까, 들어갈까?

확인 순서는 세 가지입니다. 먼저 상속개시일부터 5년이 지났는지 봅니다. 지나지 않았다면 종합부동산세와, 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산 양쪽 모두에서 빠집니다.

5년이 지났다면 종합부동산세는 내 지분율과 지분 상당 공시가격을 확인합니다. 40% 이하이거나 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 계속 빠지고, 어느 쪽에도 해당하지 않으면 주택 수에 들어갑니다.

마지막으로 신청을 했는지 확인합니다. 조건에 맞아도 신청이 없으면 1세대 1주택자 기본공제로 이어지지 않을 수 있습니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

가장 자주 어긋나는 곳은 세목마다 기준이 같다고 생각하는 지점입니다. 종합부동산세는 5년이 지나도 지분율 40% 이하 또는 지분 상당 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하라는 두 번째 문이 있지만, 취득세 세율을 볼 때는 그런 완화 기준이 함께 안내되지 않습니다. 그래서 종합부동산세에서는 여전히 빠지는데 취득세에서는 주택 수에 들어가는 경우가 생길 수 있습니다.

지분이 적으면 안심하는 것도 위험합니다. 지분율이 40%를 넘으면 공시가격 기준을 따로 봐야 하고, 수도권 밖이면 기준선이 6억원이 아니라 3억원입니다. 지분율과 공시가격 중 하나만 맞아도 되지만, 어느 쪽도 맞지 않으면 결과가 반대가 됩니다.

신청을 놓치는 경우도 흔합니다. 요건을 다 채워도 신청이 없으면 기본공제가 12억원이 아니라 9억원으로 계산될 수 있습니다. 상속 시점이 오래된 집이라면 상속일이 아니라 부칙의 시행일부터 5년을 세야 하는지도 함께 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

상속주택 제외 기준일은 상속개시일인가요, 등기일인가요?

국세청 안내와 지방세 규정 모두 5년을 상속개시일부터 셉니다. 등기를 마친 날이 아니라 상속이 시작된 날이 기준이므로, 상속개시일이 언제인지 관련 서류로 먼저 확인해 두세요.

형제와 공동으로 상속받아 지분이 25%인데 5년이 지났습니다. 종부세 주택 수에서 빠질까요?

종합부동산세에서는 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이면 주택 수에서 제외됩니다. 지분 상당 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우에도 같은 기준으로 제외됩니다. 다만 제외를 적용받으려면 신청이 필요합니다.

종부세에서 제외됐으면 취득세에서도 자동으로 빠지나요?

두 세목은 근거 규정이 달라 따로 봐야 합니다. 취득세 세율을 볼 때는 상속개시일부터 5년이라는 기준이 적용되고, 종합부동산세의 지분율·공시가격 완화 기준이 함께 안내되지는 않습니다.

제외 요건을 채웠는데 신청을 안 하면 어떻게 되나요?

종합부동산세의 주택 수 제외는 신청을 전제로 안내됩니다. 신청이 없으면 1세대 1주택자로 보지 않아 기본공제가 12억원이 아닌 9억원으로 적용될 수 있습니다.

상속주택 말고 다른 주택도 주택 수에서 빠지는 경우가 있나요?

있습니다. 국세청은 취득한 지 3년이 지나지 않은 일시적 2주택의 신규주택, 공시가격 4억원 이하 지방 저가주택도 제외 대상으로 안내합니다. 각각 요건이 다르니 개별로 확인하세요.

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최종 수정일: 2026-08-22

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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종부세 실거주 예외 요건, 판정 기준부터

종부세 1세대1주택자 특례에서 육아나 리모델링은 별도로 인정되는 사유가 아닙니다. 국세청이 안내하는 주택수 제외 특례는 신규주택(일시적2주택)·상속주택·지방저가주택·인구감소지역주택·준공후미분양주택 5종으로 한정돼 있습니다. 일시적2주택 특례도 과세기준일(6월1일) 기준 신규주택 취득일로부터 3년 이내여야 하며, 2026년 세제개편안 관련 발표에서도 육아·리모델링 관련 예외는 확인되지 않습니다.

판정 기준표

공시가격 35억원 · 1주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 3,404,160원에서 개편안 4,447,440원으로 늘어납니다 (+1,043,280원 (+39.9%)). 개편안 수치는 2026년 7월 세제개편안 발표 기준이며, 시행에는 국회 통과가 필요합니다.

참고용 수치입니다. 실제 납부 금액은 홈택스에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

공시가격 합계별 대표 결과

같은 가정에서 기준 금액만 바꾼 대표 수치 3개 비교입니다. 본문 사례는 강조 표시했습니다.

육아·리모델링 사유의 종부세 특례, 결론부터 확인

결론은 '인정되지 않는다'입니다. 국세청이 공시한 1세대1주택자 주택수 제외 특례는 5개 유형으로 열거돼 있고, 육아나 리모델링을 이유로 한 별도 조항은 없습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안(국회 통과 전 단계)에서도 1세대1주택자 기본공제 상향과 과세 대상 조정만 다뤄졌을 뿐 육아·리모델링 관련 언급은 없습니다. 실거주 목적이라 해도 이 두 사유만으로는 특례 대상이 되지 않습니다.

종부세 1세대1주택 특례로 실제 인정되는 5가지 유형

실제 인정되는 5가지 유형은 신규주택(일시적2주택), 상속주택, 지방저가주택, 인구감소지역주택, 준공후미분양주택입니다. 새 집을 사서 옮기며 기존 집을 아직 처분하지 못한 경우, 상속으로 취득한 주택, 공시가격이 낮은 지방 주택 등이 여기에 해당합니다. 다섯 가지 모두 국세청이 별도로 요건을 정한 유형이며, 육아나 리모델링처럼 개인 사정에 따른 예외는 포함돼 있지 않습니다.

육아·리모델링, 세대 분리로는 될까?

세대 분리와 주택수 특례는 별개의 문제입니다. 종합부동산세법상 '1세대'에는 취학·질병요양·근무상 또는 사업상 형편 등 부득이한 사유로 본래 주소에서 일시 퇴거한 세대원도 포함된다는 규정이 있습니다. 이는 떨어져 살아도 같은 세대로 묶어 판정하겠다는 조항이지, 육아를 이유로 주택수 계산에서 빼주는 특례가 아닙니다. 리모델링 기간에 다른 곳에 거주해도 세대 자체는 그대로 유지되므로 주택수 특례와는 무관합니다.

특례 적용받으려면 신청 기한부터 확인

1세대1주택자 주택수 제외 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 신청서를 내야 합니다. 이 기간을 놓치면 신규주택이나 상속주택 등 요건을 갖췄어도 특례를 인정받지 못할 수 있습니다. 매년 정해진 기간에만 접수하므로 이사나 상속이 생기면 날짜부터 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.

2026년 세제개편안에서 달라지는 부분

2026년 8월 발표된 세제개편안(국회 통과 전 단계)에서는 1세대1주택자 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 오르고, 시가 약 20억원 이하 주택은 과세 대상에서 빠지는 방향이 제시됐습니다. 내년부터 단계적으로 시행될 예정이지만 아직 국회 통과 전 개편안 단계이므로 확정된 내용은 아닙니다. 이 발표에는 육아나 리모델링을 사유로 한 예외 규정은 포함되지 않았습니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

가장 흔한 오해는 '실거주 목적이면 예외가 될 것'이라는 생각입니다. 그러나 국세청이 인정하는 특례는 신규주택(일시적2주택)·상속주택·지방저가주택·인구감소지역주택·준공후미분양주택 5종뿐이며, 육아나 리모델링은 이 목록에 없습니다. 예를 들어 리모델링 때문에 전셋집에 살면서 기존 집을 비워둬도, 그 사유만으로는 주택수에서 빠지지 않습니다.

일시적2주택 특례를 믿고 있다가 결론이 뒤집히는 경우도 있습니다. 과세기준일(6월1일) 현재 신규주택 취득일로부터 3년이 지나면 특례 요건에서 벗어나며, 이때는 새로 산 집도 주택수에 그대로 포함됩니다. 또한 2026년 8월 발표된 세제개편안(국회 통과 전 단계)은 기본공제 상향과 과세 대상 조정을 다룰 뿐 육아·리모델링 예외는 언급하지 않으므로, 확정 시행 전까지는 지금 기준으로 판단해야 합니다. 개별 세대·주택 상황에 따라 특례 해당 여부가 달라질 수 있으므로, 최종 판단 전에는 관할 세무서나 세무사 등 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

리모델링 공사 때문에 다른 곳에 살고 있으면 종부세 특례를 받을 수 있나요?

리모델링은 국세청이 인정하는 5개 특례 유형에 포함되지 않습니다. 그 사유만으로는 주택수 특례를 받을 수 없고, 신규주택·상속주택 등 다른 요건에 해당하는지 별도로 확인해야 합니다.

육아 때문에 부모님 집에 얹혀살면 세대 판정이 달라지나요?

종합부동산세법상 세대 판정에는 취학·질병요양·근무 등 부득이한 사유로 일시 퇴거한 경우를 다루는 조항이 있지만, 육아를 이유로 한 별도 규정은 확인되지 않습니다. 부모님 집에 함께 사는 상황은 세대원 구성 자체를 다시 따져봐야 하는 문제로, 주택수 특례와는 별개로 검토해야 합니다.

1세대1주택 특례 신청은 언제까지 해야 하나요?

해당 연도 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 신청서를 제출해야 합니다. 이 기간이 지나면 요건을 갖췄더라도 특례 적용을 받기 어렵습니다.

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최종 수정일: 2026-08-15

참고용 계산입니다. 개별 사정(세대 구성·감면·특례·지분)에 따라 실제 세액은 달라지므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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종부세 1세대1주택 특례, 판정 기준부터

종부세 1세대1주택 특례는 신규주택(일시적 2주택)·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택·준공후 미분양주택, 이 다섯 유형 중 하나를 함께 갖고 있어도 신청하면 1세대1주택자로 인정받는 제도입니다. 다만 자동 적용이 아니라 매년 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 신청해야 하고, 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하 1채까지만 인정됩니다. 유형별로 기간·지분·가격 조건이 다르므로 내 주택이 어디에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

판정 기준표

양도차익 5억 8,000만원 중 과세 대상은 5억 8,000만원이고, 장기보유특별공제 20.00%를 적용하면 총 납부세액은 1억 7,452만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

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종부세 1세대1주택자 특례, 어떤 주택까지 인정되나

인정되는 주택은 신규주택(일시적 2주택)·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택·준공후 미분양주택, 이렇게 다섯 유형입니다. 과세기준일인 6월1일 현재 1주택자가 이 중 하나를 추가로 갖고 있어도, 신청만 하면 종합부동산세 계산에서는 1세대1주택자로 봅니다. 다섯 유형 모두 기간·지분·가격 조건을 충족해야 하므로, 단순히 주택 종류만으로 판정되지는 않습니다.

일시적 2주택자 특례, 신규주택 취득 후 3년 안에 처분해야

종전주택을 보유한 상태에서 신규주택을 대체취득한 경우, 과세기준일 현재 신규주택 취득 후 3년이 지나지 않아야 일시적 2주택 특례가 적용됩니다.

조정대상지역 안의 이 기간을 3년에서 2년으로 줄이는 내용은 2026년 세제개편안 정부안에 담겨 있습니다. 이 정부안은 2026년 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 2026년 9월 20일 현재 국회에서 심사 중입니다. 국회를 통과하기 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용됩니다.

상속주택 특례, 5년 안이거나 지분 40% 이하면 인정

상속개시일로부터 5년이 지나지 않았다면 상속주택 특례가 그대로 적용됩니다. 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나, 지분 상당 공시가격이 수도권은 6억원, 그 외 지역은 3억원 이하라면 계속 특례를 받을 수 있습니다. 즉 기간과 지분·가격, 두 갈래 요건 중 하나만 충족하면 됩니다.

지방 저가주택 특례, 공시가격 4억원 이하 1채까지만

지방 저가주택 특례는 수도권·광역시·세종시를 제외한 지역(읍·면 포함)에 있고 공시가격이 4억원 이하인 주택에만 적용됩니다. 인정 범위도 1채로 한정되어 있어서, 이 조건에 맞는 지방 저가주택을 두 채 이상 갖고 있으면 특례 자체가 배제됩니다.

특례 신청 방법과 세액공제 혜택

특례 신청은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 냅니다. 한 번 신청한 뒤 달라진 점이 없으면 이후에는 따로 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

세액 혜택도 있습니다. 기본공제가 신청 시 12억원(신청하지 않으면 9억원)으로 늘어납니다. 특례주택을 뺀 1주택 부분에는 연령공제 최대 40%와 보유기간공제 최대 50%를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.

내 특례는 3년 기준일까, 2년 기준일까?

2026년 9월 20일 현재 적용되는 기준은 3년입니다. 조정대상지역 안의 일시적 2주택 특례기간을 3년에서 2년으로 줄이는 내용은 2026년 세제개편안 정부안에 담겨 있습니다. 이 정부안은 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 지금은 국회에서 심사 중입니다. 국회를 통과하기 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용되므로, 지금 새 집을 사서 갈아타는 경우라면 3년으로 계산하면 됩니다. 다만 심사 결과에 따라 기준이 달라질 수 있어, 진행 상황은 관할 세무서나 국세청 안내로 함께 확인해 두세요.

놓치기 쉬운 경우도 있습니다. 지방 저가주택은 조건에 맞더라도 두 채를 갖고 있으면 특례가 아예 적용되지 않습니다. 신청 기한인 9월 16일부터 9월 30일까지를 넘기면 조건을 모두 갖췄더라도 그해에는 1세대1주택자로 인정받지 못합니다.

자주 묻는 질문

종부세 1세대1주택자 특례는 신청하지 않아도 자동으로 적용되나요?

아니요, 자동 적용되지 않습니다. 매년 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 직접 신청해야 1세대1주택자로 인정받을 수 있습니다.

상속주택은 상속 후 몇 년까지 종부세 특례가 유지되나요?

상속개시일로부터 5년 안이면 유지됩니다. 5년이 지나도 지분율 40% 이하이거나 지분 공시가격이 수도권 6억원·그 외 3억원 이하면 계속 인정됩니다.

지방 저가주택을 두 채 갖고 있으면 종부세 특례를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하 1채까지만 인정되며, 두 채 이상이면 특례 자체가 배제됩니다.

일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 바뀌는 개편안은 이미 확정된 건가요?

아직 확정되지 않았습니다. 정부안이 2026년 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 2026년 9월 20일 현재 국회에서 심사 중입니다. 통과 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용됩니다.

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최종 수정일: 2026-09-20

참고용 계산입니다. 개별 사정(세대 구성·감면·특례·지분)에 따라 실제 세액은 달라지므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.

종부세 실거주 예외 요건, 판정 기준부터

종부세 1세대1주택 특례는 실제로 그 집에 사는지를 따지지 않습니다. 판정 기준은 실거주가 아니라 특례 유형별 조건입니다. 일시적 2주택은 새 주택 취득일로부터 3년이 지나지 않았는지, 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하이면서 수도권·광역시 밖에 있는지가 기준입니다. 어느 유형에 해당하든 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 특례가 적용되며, 신청을 놓치면 실거주 여부와 무관하게 특례를 받을 수 없습니다.

종부세 특례의 세 가지 갈래 — 직접 제작 (AI 생성)

판정 기준표

공시가격 20억원 · 1주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 1,820,160원에서 개편안 1,520,640원으로 줄어든다 (−299,520원 (−19.4%)). 개편안은 아직 확정되지 않은 보도 기준이다.

참고용 수치입니다. 실제 납부 금액은 홈택스에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

종부세 1세대1주택 특례, 실거주가 요건인가

아니요, 실거주 여부는 요건이 아닙니다. 종부세 1세대1주택자 특례는 세 가지 유형으로 나뉘는데, 신규주택(일시적 2주택)·상속주택·지방 저가주택 모두 실거주 여부를 따지지 않습니다. 신규주택 특례는 종전 주택을 팔기 전 새 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않았는지만 봅니다. 상속주택 특례는 상속개시일로부터 5년 이내이면서 지분율이나 공시가격 기준을 충족하는지를 봅니다. 지방 저가주택 특례는 공시가격과 소재지만 확인합니다. 세 유형 모두 실거주가 아니라 취득 시점과 가격을 기준으로 삼습니다.

일시적 2주택(신규주택) 특례, 3년 기준으로 판단한다

기준은 새 주택을 취득한 날입니다. 종전 주택을 팔기 전에 새 주택을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규주택 취득일부터 과세기준일까지 3년이 지나지 않았다면 1세대1주택자로 인정됩니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의2제1항도 같은 기준을 두고 있습니다. 3년이 지나면 특례가 끝나므로, 종전 주택을 그 안에 처분할 계획인지 미리 따져봐야 합니다.

상속주택 특례, 지분율과 공시가격을 함께 본다

상속개시일로부터 5년 이내이면서, 지분율이 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하이면 특례 대상입니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의2제2항은 상속으로 취득한 주택을 특례 대상으로 규정하고, 같은 조는 공시가격 기준을 수도권 6억원, 수도권 밖 3억원으로 명시합니다. 지분율과 공시가격 중 하나만 충족해도 되므로, 소액 지분을 상속받은 경우라면 공시가격 기준을 먼저 확인하는 편이 유리합니다.

지방 저가주택 특례, 공시가격과 소재지가 기준이다

공시가격 4억원 이하이면서 수도권과 광역시(일부 지역 제외) 밖에 있는 주택이 대상입니다. 실거주 여부나 보유 기간은 따지지 않고, 가격과 소재지 두 가지만 봅니다. 다만 광역시 안에서도 예외로 인정되는 지역이 있으므로, 소재지가 애매하면 특례 대상인지 관할 세무서나 국세청 안내를 통해 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

특례 신청은 매년 9월에 해야 한다

신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 이 기간에 관할 세무서에 신청서를 제출해야 1세대1주택자 특례가 적용됩니다. 다만 최초 신청 이후 주택 수나 지분 등에 변동이 없다면 다음 해부터는 별도 신청 없이 자동으로 적용됩니다. 신청 기간을 놓치면 요건을 충족해도 그해에는 특례를 받을 수 없으므로 일정을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

실거주해도 세 특례 밖이면 소용없나?

네, 실거주만으로는 특례를 받을 수 없습니다. 세 가지 유형(신규주택·상속주택·지방 저가주택) 중 어디에도 해당하지 않으면, 아무리 그 집에 오래 살았어도 1세대1주택자 특례는 적용되지 않습니다.

흔한 실패 사례는 두 가지입니다. 첫째, 새 주택을 산 지 3년이 지나도록 종전 주택을 팔지 못한 경우입니다. 신규주택 취득일부터 과세기준일까지 3년이 지나면 특례 대상에서 빠지므로, 실거주 여부와 무관하게 결론이 뒤집혀 종전 주택 처분 계획이 3년 안에 서 있는지가 관건입니다. 둘째, 요건은 충족했지만 매년 9월 16일부터 30일까지의 신청 기간을 놓친 경우입니다. 이 경우 그해에는 실거주 여부와 상관없이 특례를 받지 못하고, 다음 신청 기간까지 기다려야 합니다. 반대로 공시가격이 지방 저가주택 기준인 4억원을 넘으면, 소재지가 수도권 밖이라도 특례 대상에서 제외됩니다.

지분 구조나 공시가격 산정, 상속 개시일 판단처럼 개별 사정에 따라 특례 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 실제 신고 전에는 관할 세무서나 세무 전문가에게 개별 확인을 받는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

종부세 1세대1주택 특례를 받으려면 실제로 그 집에 살아야 하나요?

아니요. 실거주 여부는 요건이 아니며, 취득 시점·지분율·공시가격 같은 조건으로 판단합니다.

일시적 2주택 특례는 신규주택 취득 후 몇 년까지 인정되나요?

신규주택 취득일부터 과세기준일까지 3년이 지나지 않았다면 인정됩니다.

상속주택 특례의 지분율·공시가격 기준은 어떻게 되나요?

지분율 40% 이하이거나, 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하면 대상입니다.

지방 저가주택 특례는 어떤 지역·가격 기준을 적용하나요?

공시가격 4억원 이하이면서 수도권·광역시(일부 지역 제외) 밖에 있는 주택이 대상입니다.

특례 신청은 언제, 어디에 해야 하나요?

매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청서를 제출하면 됩니다.

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최종 수정일: 2026-08-10

참고용 계산입니다. 개별 사정(세대 구성·감면·특례·지분)에 따라 실제 세액은 달라지므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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