대출 상환액 계산 방법, 핵심만

대출 상환액 계산은 두 가지를 따로 봐야 합니다. 매달 갚는 돈과, 빌릴 수 있는 돈입니다.

매달 갚는 금액은 상환 방식부터 정해야 나옵니다. 원리금균등분할상환을 고르면 대출일부터 만기일까지 매달 내는 원금과 이자의 합계가 같게 유지됩니다.

빌릴 수 있는 한도는 계산이 다릅니다. 스트레스 DSR을 거치기 때문입니다. DSR은 한 해 갚는 원리금이 소득에서 차지하는 비율입니다. 스트레스 DSR은 변동금리로 빌리는 사람의 금리 상승 위험을 감안해, 한도를 계산할 때만 금리를 더 얹는 제도입니다.

이때 얹는 금리는 과거 5년 안에 가장 높았던 가계대출 금리와 지금 금리의 차이를 기준으로 삼습니다. 다만 아무리 낮아도 1.5%, 높아도 3.0% 안에서 적용합니다.

원리금균등·원금균등 부담 비교 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

원금균등이 총이자를 1억 717만원 적게 냅니다. 대신 첫 달 부담이 62만원 많습니다 — 초기 현금흐름이 빠듯하면 원리금균등, 총비용을 줄이려면 원금균등입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 서민금융진흥원

핵심만: 상환 방식을 정해야 월 상환액이 나온다

월 상환액은 빌린 금액과 금리만으로는 나오지 않습니다. 같은 금액을 같은 금리로 빌려도 상환 방식이 다르면 매달 내는 돈이 달라집니다.

한국주택금융공사는 주택담보대출의 분할상환 방식을 세 가지로 나눠 안내합니다. 매달 합계가 같은 원리금균등, 합계가 점점 줄어드는 체감식, 갈수록 늘어나는 체증식입니다.

그래서 숫자를 넣어 보기 전에 어느 방식으로 받을지부터 정해야 월 상환액이 하나로 나옵니다.

세 가지 상환 방식, 월 부담 흐름이 어떻게 다를까

매달 부담이 움직이는 방향이 서로 다릅니다.

원리금균등분할상환은 대출일부터 만기일까지 매달 갚는 원금과 이자의 합계가 같게 유지됩니다. 금액이 처음부터 끝까지 일정해 살림 예산을 짜기 쉽습니다.

체감식(원금균등)은 매달 같은 원금을 갚고, 이자는 남은 잔액에 붙습니다. 원금이 줄면 이자도 줄어서 월 합계가 점점 작아집니다. 그래서 첫 달 상환액이 가장 크고, 달이 갈수록 가벼워집니다.

체증식은 반대입니다. 매달 갚는 원금과 이자의 합계가 갈수록 늘어납니다.

계산식은 어디까지 확인할 수 있을까

상환 방식별 정의와 부담 추이 그래프는 한국주택금융공사 안내에서 확인할 수 있습니다. 확인되는 범위는 세 방식의 개념과 추이 그래프까지입니다.

월 상환액을 구하는 수식은 이 안내 화면에서 다루지 않습니다. 그래서 내 금액을 손으로 구해 보기보다, 대출을 받을 금융회사에서 상환 스케줄표를 받아 확인하는 편이 빠릅니다. 스케줄표에는 달마다 내는 원금과 이자가 나뉘어 적힙니다.

갚는 금액과 빌릴 수 있는 금액은 계산이 다르다

갚는 금액을 구할 때는 실제로 계약한 금리를 씁니다. 반면 빌릴 수 있는 금액을 구할 때는 거기에 스트레스 금리를 얹어 계산합니다. 같은 대출인데 계산에 넣는 금리가 달라지는 것입니다.

3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 이때 적용하는 스트레스 금리는 1.50%입니다. DSR이 적용되는 가계대출이라면 업권을 가리지 않고 대상입니다.

그래서 한도를 먼저 확인하고 월 상환액을 계산하는 순서가 덜 헷갈립니다.

그래서 스트레스 금리는 내 이자에 붙을까?

붙지 않습니다. 매달 내는 이자는 계약한 금리로 계산합니다. 스트레스 금리는 한도를 따질 때만 얹는 숫자입니다.

대신 얼마나 얹는지는 금리 유형에 따라 달라집니다. 변동금리는 전부 반영하고, 혼합형은 20~60%, 주기형은 10~30% 수준으로 반영합니다. 금리를 고정해 두는 기간이 길수록 반영 폭이 줄어듭니다.

신용대출은 잔액이 1억원을 넘을 때만 3단계 스트레스 DSR 대상입니다.

스트레스 금리가 적용되지 않는 예외는 어디까지일까?

가장 흔한 오해는 스트레스 금리가 매달 내는 이자를 올린다고 보는 것입니다. 이 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 숫자라, 상환 스케줄표의 이자에는 들어가지 않습니다.

적용 자체가 비껴가는 경우도 있습니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘지 않으면 3단계 스트레스 DSR 대상이 아닙니다.

지역에 따라 수준이 달랐던 기간도 있습니다. 금융위원회는 서울·경기·인천을 뺀 지방 주택담보대출에 2단계 수준인 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용한다고 밝혔습니다. 연말에 지방 경기와 가계부채 영향을 검토해 수준을 다시 정하겠다는 계획도 함께 내놨습니다.

이 적용 기한은 이미 지났습니다. 지방 집을 담보로 빌릴 계획이라면, 지금 적용되는 스트레스 금리가 얼마인지 대출을 받을 금융회사에 먼저 확인해 보세요. 개인별 한도는 소득과 기존 대출에 따라 달라지므로, 최종 금액은 금융회사 상담에서 확인하는 것이 정확합니다.

자주 묻는 질문

원리금균등과 체감식은 매달 내는 돈이 어떻게 다른가요?

첫 달 부담에서 차이가 납니다. 원리금균등은 첫 달과 마지막 달의 금액이 같고, 체감식은 첫 달이 가장 무겁고 달마다 조금씩 줄어듭니다.

체증식은 왜 갚을수록 금액이 늘어나나요?

갚는 원금과 이자를 합친 금액이 처음에는 적고 갈수록 커지도록 짜인 방식이기 때문입니다. 뒤로 갈수록 부담이 늘어난다는 점을 감안해 고르는 것이 좋습니다.

스트레스 금리가 실제로 제 이자에 더해지나요?

더해지지 않습니다. 한도를 계산할 때만 얹는 금리라서, 매달 내는 이자는 계약한 금리로 계산합니다.

지방에 있는 집을 담보로 받으면 스트레스 금리가 달라지나요?

금융위원회는 서울·경기·인천을 뺀 지방 주택담보대출에 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용한다고 밝혔습니다. 그 기한이 이미 지났으므로, 지금 적용되는 수준은 대출을 받을 금융회사에 확인해 보세요.

신용대출도 스트레스 DSR 적용을 받나요?

잔액이 1억원을 넘으면 3단계 스트레스 DSR 대상입니다. 1억원을 넘지 않으면 해당하지 않습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-15

갈아타기 손익 계산 방법, 핵심만

대출 갈아타기가 이득인지는 금리 차이만 봐서는 알 수 없습니다. 새 금리로 매달 아끼는 이자에서 갈아탈 때 한 번 나가는 돈을 빼야 실제 손익이 나옵니다.

한 번 나가는 돈은 크게 두 가지입니다. 기존 대출을 미리 갚을 때 내는 중도상환수수료, 그리고 새 대출을 받으며 드는 인지세·감정평가비·법무사수수료 같은 비용입니다. 이 비용을 매달 아끼는 이자로 나누면 본전까지 몇 달이 걸리는지 나옵니다.

한 가지 더 확인할 것이 있습니다. 은행권 중도상환수수료율은 2025년 1월 13일부터 낮아졌고, 그날 이후 새로 받은 대출부터 해당합니다. 그 전에 받은 대출이라면 계약할 때 정한 예전 수수료율로 계산해야 하며, 그 수수료율은 대출받은 금융회사에서 확인하세요.

상환 금액별 중도상환수수료 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

지금 1억원을 갚으면 중도상환수수료는 505,023원입니다. 395일 뒤(3년 경과)면 0원이 됩니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 전국은행연합회

핵심만: 아낀 이자에서 빼야 할 돈이 따로 있다

매달 아끼는 이자가 곧 이득은 아닙니다. 갈아타는 시점에 한 번 나가는 돈을 먼저 빼야 합니다.

중도상환수수료는 아무 금액이나 붙이는 돈이 아닙니다. 금융회사가 자금을 굴리지 못해 생기는 손실과, 대출을 내주면서 실제로 쓴 행정·모집비용 범위 안에서만 받을 수 있습니다.

행정·모집비용에는 인지세, 감정평가비, 법무사수수료, 모집수수료가 들어갑니다. 새 대출을 받을 때도 비슷한 항목이 다시 드는지 미리 확인해 두세요.

중도상환수수료는 얼마나 낮아졌을까

2025년 1월 13일 인하 기준으로, 은행권 주택담보대출은 금리 유형에 관계없이 0.65%입니다.

고정금리는 1.4%에서 0.65%로 약 0.75%포인트 낮아졌습니다. 변동금리는 1.2%에서 0.65%로 약 0.55%포인트 낮아졌습니다.

신용대출은 내린 폭이 더 큽니다. 은행권 기준으로 고정금리는 0.95%에서 0.12%로, 변동금리는 0.83%에서 0.11%로 내려갔습니다. 남은 원금이 같아도 수수료 부담은 주택담보대출 쪽이 훨씬 큽니다.

내 대출은 인하된 수수료율을 적용받을까

대출을 언제 받았는지에 따라 달라집니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 받은 대출이면 낮아진 수수료율로 계산합니다.

반대로 그 전에 받은 대출은 해당하지 않습니다. 바뀐 부과 기준도 시행 이후 새로 취급한 대출에만 적용되고, 그 전에 맺은 계약은 예전 조건 그대로입니다.

그래서 계산을 시작하기 전에 대출 실행일부터 봅니다. 내 대출에 실제로 몇 퍼센트가 붙는지는 대출을 받은 금융회사에 확인하세요.

본전까지 몇 달 걸리는지 계산하는 순서

세 가지 숫자만 있으면 계산됩니다.

먼저 한 번 나가는 돈을 더합니다. 남은 원금에 내 대출의 중도상환수수료율을 곱하고, 새 대출에 드는 인지세·감정평가비·법무사수수료를 더합니다. 2025년 1월 13일 이후 받은 은행권 주택담보대출이라면 금리 유형과 관계없이 0.65%로 잡습니다.

다음으로 매달 아끼는 이자를 구합니다. 지금 금리로 내는 한 달 이자에서 새 금리로 낼 한 달 이자를 뺍니다.

마지막으로 앞의 돈을 이 금액으로 나눕니다. 나온 숫자가 본전까지 걸리는 달수입니다. 변동금리라면 지금 금리를 기준으로 계산한 값이어서, 금리가 바뀌면 달수도 함께 달라집니다.

그래서 지금 갈아탈까, 기다릴까?

회수 기간과 남은 기간을 견줘 보면 답이 보입니다. 본전까지 걸리는 달수가 앞으로 그 집에 살면서 대출을 유지할 기간보다 길면, 갈아타도 손해로 끝납니다.

반대로 회수 기간이 더 짧으면 그 뒤로 아끼는 이자는 그대로 남습니다. 결국 지금 갈아탈지는 금리 차이보다 대출을 얼마나 더 유지할지에 따라 달라집니다.

주택담보대출 갈아타기 서비스는 2024년 1월 9일 온라인으로 시작됐습니다. 개시 나흘째인 2024년 1월 12일 저녁 8시 누적 기준으로 조회는 약 9만 6천 건, 신청 완료는 5,657건이었습니다. 조회해 본 사람 중 신청까지 간 경우는 일부였으니, 조회 결과를 본 뒤에도 회수 기간을 직접 계산해 보고 판단하세요.

예외로 남는 경우는 어디까지일까

계산이 맞았는데도 대출 갈아타기가 손해로 끝나는 경우가 있습니다.

첫째, 대출 실행일을 착각한 경우입니다. 낮아진 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 받은 대출에만 해당합니다. 그 전에 받은 대출을 0.65%로 잡고 계산하면 실제 나가는 돈보다 적게 잡히기 쉽습니다. 예전 수수료율은 계약마다 다르니 대출받은 금융회사에 확인하세요.

둘째, 수수료 말고 드는 돈을 빼먹은 경우입니다. 새 대출에도 인지세·감정평가비·법무사수수료가 다시 들 수 있습니다. 이걸 빼고 계산하면 회수 기간이 실제보다 짧게 나옵니다.

본전이 오기 전에 집을 파는 계획도 변수입니다. 계산 결과 회수까지 서른 달이 걸리는데 1년 뒤 이사할 생각이라면, 아낀 이자보다 들인 돈이 큽니다.

갈아탄 뒤 또 갈아탈 생각이라면 한 번 더 따져봐야 합니다. 새 대출에도 중도상환수수료가 붙는 기간이 있는지, 있다면 언제까지인지는 대출받을 금융회사에 미리 확인해 두세요.

개인별 조건과 수수료율은 대출을 받은 금융회사에서 확인하고 판단하세요.

자주 묻는 질문

예전에 받은 대출도 인하된 수수료율을 적용받나요?

2025년 1월 13일 전에 받은 대출은 낮아진 수수료율이 아닙니다. 계약할 때 정한 예전 수수료율이 그대로 붙습니다.

중도상환수수료 말고 또 무슨 돈이 나가나요?

새 대출을 받는 쪽에서 인지세, 감정평가비, 법무사수수료가 다시 들 수 있습니다. 어느 항목을 누가 부담하는지는 새로 대출받을 금융회사에 확인하세요.

회수 기간이 몇 달이면 갈아타는 게 나을까요?

몇 달이면 된다고 정해 놓은 숫자를 쓰기보다, 앞으로 그 대출을 유지할 기간과 견주어 봅니다. 2년 뒤 이사할 계획이면 24개월이 비교 기준이 됩니다.

신용대출도 같이 갈아타는 게 이득일까요?

수수료만 보면 신용대출 쪽 부담이 작습니다. 2025년 1월 13일 이후 받은 은행권 신용대출은 고정금리 0.12%, 변동금리 0.11%로 주택담보대출의 0.65%보다 낮습니다. 다만 이득인지는 금리 차이와 남은 기간에 따라 달라지므로 따로 계산해 보세요.

갈아타기 조회만 해봐도 괜찮을까요?

조회 단계에서 어떤 정보가 조회되고 기록이 남는지는 이용할 금융회사에 미리 확인해 두세요. 실제 초기 이용 현황을 봐도 조회한 사람 중 신청까지 간 경우는 일부였습니다(2024년 1월 12일 저녁 8시 누적, 조회 약 9만 6천 건·신청 완료 5,657건).

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-09-14

전용면적 85㎡ 취득세, 핵심만

전용면적 85제곱미터 이하 집을 사도 취득세율 자체는 달라지지 않습니다. 대신 함께 붙는 세금 하나가 빠집니다.

취득세율은 면적이 아니라 산 가격에 따라 나뉩니다. 6억원 이하면 1퍼센트, 6억원 초과 9억원 이하면 정해진 산식으로 계산하고, 9억원을 넘으면 3퍼센트입니다. 이 구간은 2026년 9월 13일 확인한 법제처 생활법령정보 안내를 기준으로 정리했습니다.

면적에 따라 실제로 달라지는 것은 농어촌특별세입니다. 이 세금은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액의 10퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하 집을 사는 사람에게는 부과되지 않습니다.

전용면적이 85제곱미터를 넘으면 이 면적 기준으로는 농어촌특별세가 빠지지 않습니다. 다만 서민주택·농가주택처럼 따로 정해 둔 범위가 있어, 우리집이 거기에 드는지는 시행령 기준으로 확인해야 합니다. 지방교육세는 취득세와 함께 냅니다. 계산식에 면적은 들어가지 않습니다.

면적으로 갈리는 농어촌특별세 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 금액

비조정대상지역 1주택 기준 취득세율은 3.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 4,950만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

다음 링크에서 직접 계산해 보세요 → 취득세 계산기

면적에 따라 달라지는 것은 농어촌특별세

집을 살 때 내는 세금은 취득세 하나가 아닙니다. 취득세에 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 붙고, 이 셋을 같이 신고하고 냅니다.

이 가운데 면적에 따라 달라지는 것은 농어촌특별세뿐입니다. 전용면적 85제곱미터 이하 집을 사는 사람에게는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(농어촌특별세법 제4조제11호).

그래서 85제곱미터는 세율을 깎아 주는 기준이 아니라, 세금 한 종류가 붙느냐 마느냐가 달라지는 기준입니다.

취득세율은 산 가격에 따라 달라진다 — 1%, 산식 구간, 3%

취득세율은 산 가격, 즉 취득 당시 가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 돈을 주고 사서 취득한 주택이 기준입니다.

6억원 이하이면 1퍼센트입니다. 9억원을 넘으면 3퍼센트입니다.

그 사이인 6억원 초과 9억원 이하 구간은 정해진 세율이 없습니다. (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1÷100 산식으로 계산합니다. 가격이 오를수록 세율도 조금씩 올라가는 구조입니다.

농어촌특별세는 얼마로 계산될까

농어촌특별세는 집값에 바로 곱하는 세금이 아닙니다. 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액을 먼저 구하고, 그 금액의 10퍼센트로 계산합니다(농어촌특별세법 제5조).

실제로 낸 취득세액이 아니라 표준세율 2퍼센트를 적용한 금액이 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다.

취득세를 감면받은 경우는 계산이 다릅니다. 이때는 감면받은 취득세액의 20퍼센트로 계산합니다.

지방교육세는 면적과 무관하게 따라붙는다

지방교육세 계산식에는 면적이 들어가지 않습니다. 85제곱미터 이하 집이라 농어촌특별세를 내지 않는 경우에도 지방교육세는 그대로 냅니다.

집을 살 때는 [취득당시가액 × (취득세율 × 50÷100)] × 20÷100 으로 계산합니다. 취득세율의 절반을 적용한 뒤 그 금액의 20퍼센트를 매기는 방식입니다.

주택이 아닌 부동산은 산식이 다릅니다. [취득당시가액 × (취득세율 − 20÷1000)] × 20÷100 으로 계산합니다.

그래서 우리집은 농어촌특별세 비과세일까, 아닐까?

농어촌특별세를 내지 않는 기준은 전용면적 85제곱미터 이하입니다. 분양 안내나 중개 설명에서 보는 공급면적이 아니라 전용면적 숫자로 확인해야 합니다.

농어촌특별세가 부과되지 않는 서민주택과 농가주택의 범위는 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항과 제6항에서 따로 정하고 있습니다. 우리집이 그 범위에 드는지는 시행령 기준을 함께 봐야 합니다.

취득세를 감면받는 경우에는 계산 기준이 감면된 취득세액의 20퍼센트로 바뀝니다. 우리집이 비과세에 해당하는지 확실하지 않다면 신고 전에 관할 시·군·구청 세무 부서에 확인하세요.

신고는 언제까지? 뭘 내야 하나요?

기한은 부동산을 취득한 날부터 60일 이내입니다. 취득세 신고서를 납세지 관할 시장·군수·자치구 구청장에게 내고 세금도 함께 냅니다(지방세법 제20조제1항).

농어촌특별세와 지방교육세는 따로 내지 않습니다. 취득세를 신고하고 낼 때 같이 신고하고 냅니다.

85제곱미터 이하 주택이라 농어촌특별세가 빠지는 경우에도 신고 절차 자체는 같습니다.

내 경우에도 해당할까?

면적 때문에 세율이 달라진다고 생각하면 계산이 어긋납니다. 85제곱미터 이하 집이어도 9억원을 넘겨 샀다면 취득세율은 3퍼센트 그대로입니다. 면적 때문에 빠지는 것은 농어촌특별세입니다.

9억원을 넘는 값에 돈을 주고 사서 취득한 경우로 따져 보겠습니다. 이 구간은 취득세율이 3퍼센트입니다. 전용면적이 85제곱미터 이하라고 해서 이 세율이 내려가지는 않습니다. 지방교육세도 면적과 무관하게 붙습니다. 계산식은 [취득당시가액 × (취득세율 × 50÷100)] × 20÷100입니다.

달라지는 곳은 농어촌특별세뿐입니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세가 따로 붙습니다. 그 금액은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액의 10퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하라면 이 세금이 붙지 않습니다. 매매로 취득했고 감면이나 다른 예외가 없는 경우를 가정한 설명입니다.

반대 경우도 있습니다. 전용면적이 85제곱미터를 조금 넘는 집을 6억원 이하에 샀다면 취득세율은 1퍼센트지만, 농어촌특별세 비과세 대상에는 해당하지 않습니다. 취득세율이 낮다고 해서 농어촌특별세까지 함께 빠지지는 않습니다.

농어촌특별세를 집값에 바로 곱해 계산하는 것도 흔한 실수입니다. 기준은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액이고, 거기에 10퍼센트를 곱합니다. 실제로 낸 취득세액을 기준으로 잡으면 금액이 달라집니다.

전용면적과 공급면적을 헷갈리는 경우도 많습니다. 면적 기준은 전용면적이므로 분양 안내에 적힌 면적을 그대로 쓰지 말고 전용면적을 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 기준을 정리한 것이라 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전용면적 85㎡ 이하면 취득세율도 낮아질까요?

아닙니다. 취득세율은 면적이 아니라 산 가격에 따라 달라집니다. 85제곱미터 이하일 때 빠지는 것은 농어촌특별세입니다.

농어촌특별세는 취득세와 따로 신고해야 하나요?

따로 하지 않습니다. 취득세를 신고하고 낼 때 함께 신고하고 냅니다. 지방교육세도 마찬가지입니다.

취득 가액이 6억원과 9억원 사이면 세율은 어떻게 구하나요?

이 구간은 고정 세율이 없습니다. (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1÷100 산식에 산 가격을 넣어 계산합니다.

취득세를 감면받으면 농어촌특별세도 없어지나요?

취득세 감면과 농어촌특별세 비과세는 별개입니다. 감면을 받은 경우 농어촌특별세는 감면된 취득세액의 20퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하 주택이라면 감면 여부와 상관없이 부과되지 않습니다.

지방교육세는 주택과 상가의 계산식이 다른가요?

다릅니다. 주택은 취득세율의 절반을 적용해 계산하고, 주택이 아닌 부동산은 취득세율에서 1000분의 20을 뺀 값으로 계산합니다.

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• 확정일자와 전세권설정, 내 보증금은 몇 번째로 받나

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-13

취득세 신고기한 60일, 핵심만

취득세를 언제까지 신고해야 하는지는 집을 어떻게 취득했느냐에 따라 갈립니다. 날짜부터 정하고 기간을 세는 순서입니다.

돈을 주고 샀다면 잔금을 다 치른 날부터 60일 안에 신고하고 납부합니다. 계약한 날부터 세는 것이 아닙니다.

건물을 새로 지어 취득했다면 기준이 다릅니다. 지방자치단체 안내는 건축물의 취득일을 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 중 빠른 날로 설명합니다.

물려받은 집은 60일이 아닙니다. 상속개시일, 즉 물려준 분이 돌아가신 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 대가 없이 받은 집도 따로 갑니다. 상속을 뺀 무상취득은 계약한 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다.

먼저 내 취득일이 어느 날인지 정하고, 그다음에 며칠짜리 기한인지를 봅니다. 여기 적은 기한은 2026년 1월 1일 시행 지방세법 조문 기준입니다.

취득 유형별 기산점과 기한 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

조정대상지역 3주택 기준 취득세율은 12.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 1억 2,060만원입니다 (다주택 중과 적용).

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

핵심만: 60일은 취득일부터 센다

기준이 되는 날은 계약한 날이 아니라 취득한 날입니다. 취득한 날부터 60일 안에 세액을 신고하고 함께 납부합니다.

다만 60일이 모든 경우에 해당하지는 않습니다. 상속을 뺀 무상취득과, 빚을 함께 넘겨받는 증여(부담부증여)는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 상속은 6개월이고, 상속인 중에 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월입니다.

여기 적은 내용은 2026년 1월 1일부터 시행되는 조문 기준입니다.

집을 사고 대금을 치렀다면 취득일은 어느 날일까

돈을 주고 산 집(유상승계취득)의 취득일은 잔금을 실제로 치른 날입니다.

실제로 언제 냈는지 서류로 확인되지 않으면 계약서에 적힌 잔금일로 봅니다. 계약서에 잔금일이 아예 없으면 계약일부터 60일이 지난 날이 취득일이 됩니다.

같은 계약이라도 이 세 가지 중 어느 날이 적용되느냐에 따라 마감이 달라집니다. 이체 내역이나 영수증을 남겨 두면 첫 번째 기준으로 확인하기 쉽습니다.

잔금보다 등기를 먼저 했다면 기준이 앞당겨진다

잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 했다면 취득일은 그 등기한 날로 앞당겨집니다.

등기 절차에도 시한이 걸립니다. 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.

즉 60일이 아직 남았더라도 등기를 먼저 하면 접수하는 그날이 마감이 됩니다.

상속과 증여는 기산점도 기간도 따로 간다

상속과 증여는 세기 시작하는 날부터 다릅니다.

상속을 뺀 무상취득, 즉 대가 없이 받은 경우는 계약한 날이 취득일입니다. 기한은 그 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 같은 기한입니다.

상속은 상속개시일, 즉 물려준 분이 돌아가신 날이 그대로 취득일입니다. 기한은 그 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 상속인 가운데 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월로 늘어납니다.

두 경우 모두 취득한 날부터 바로 세지 않고 그 달 말일부터 센다는 점이 다릅니다.

기한을 넘기면 무엇이 얼마나 붙을까

기한을 넘기면 두 가지가 따로 붙습니다.

먼저 신고를 하지 않으면 냈어야 할 세액의 20%가 무신고가산세로 붙습니다. 사실을 숨기는 등 부정행위였다면 40%입니다.

여기에 납부가 늦은 데 대한 가산세가 따로 더 붙습니다. 하루당 이율은 자료마다 1만분의 2.5와 10만분의 22로 달리 적혀 있습니다. 실제 얼마가 붙는지는 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 확인이 필요합니다. 납부지연가산세 조문은 2026년 2월 5일 시행 기준입니다.

그래서 내 취득일은 잔금일일까, 등기일일까?

둘 중 먼저 온 날이 내 취득일입니다.

잔금을 먼저 치렀으면 잔금일이고, 등기를 먼저 했으면 등기일입니다. 잔금일을 서류로 확인할 수 없으면 계약서에 적힌 잔금일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날로 봅니다.

날짜를 정했으면 그날부터 60일을 셉니다. 등기를 먼저 한다면 접수일이 더 빠른 마감입니다. 상속이나 증여로 받은 집이라면 60일이 아니라 3개월·6개월·9개월 쪽을 봅니다. 취득일을 정하는 시행령 조문은 2026년 7월 1일 시행 기준입니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

기한을 놓치는 경우는 대개 날짜를 잘못 잡아서 생깁니다.

첫째, 계약한 날부터 60일을 세는 경우입니다. 돈을 주고 산 집은 잔금을 다 치른 날이 시작점입니다. 계약이 길어졌다면 그만큼 마감도 뒤로 갑니다.

둘째, 잔금보다 등기가 먼저 이뤄진 경우입니다. 이때는 60일이 남았어도 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고와 납부를 마쳐야 합니다.

셋째, 건물을 새로 지어 취득한 경우입니다. 지방자치단체 안내는 건축물의 취득일을 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 중 빠른 날로 설명합니다. 먼저 들어가 쓰기 시작했다면 그날부터 셉니다. 반면 이미 지어진 새 건물을 돈을 주고 샀다면 잔금을 다 치른 날이 기준입니다.

넷째로 자주 어긋나는 것이 물려받은 집을 60일짜리로 아는 경우입니다. 상속은 6개월이고, 돌아가신 날이 아니라 그 달의 말일부터 셉니다.

내 경우가 어느 쪽인지 애매하면 계약서와 이체 내역을 갖춰 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 미리 확인해 보세요. 이 글은 법령과 지방자치단체 안내를 정리한 것으로, 개별 사안의 최종 판단을 대신하지 않습니다.

자주 묻는 질문

계약일과 잔금일 중 취득세 기한은 어느 날부터 세나요?

잔금일부터 셉니다. 계약일은 기준이 아닙니다. 다만 실제 잔금일을 서류로 확인할 수 없을 때만 계약서에 적힌 잔금일로 봅니다.

잔금을 나눠서 지급했다면 마지막 지급일이 취득일인가요?

시행령은 사실상 잔금을 치른 날을 취득일로 봅니다. 나눠 냈다면 대금을 모두 치른 마지막 지급일이 그날에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다. 이체 내역을 갖춰 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 물어보세요.

등기를 잔금보다 먼저 하면 취득일이 앞당겨지나요?

네, 등기한 날로 앞당겨집니다. 게다가 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고와 납부를 함께 마쳐야 합니다.

증여받은 집도 60일 안에 신고해야 하나요?

아닙니다. 증여는 계약한 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 같은 기한입니다.

상속인 중 한 명이 해외에 거주하면 기한이 어떻게 되나요?

6개월이 아니라 9개월입니다. 상속인 가운데 한 명이라도 외국에 주소를 두고 있으면 기한이 늘어납니다.

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• 잔금대출 실행일이 밀리면 규제는 어느 쪽으로 적용될까

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-06

잔금대출 실행일 조정 실패, 핵심만

잔금 치르는 날이 미뤄져도 어느 규정을 적용받는지는 대체로 그대로입니다. 기준이 대출 실행일이 아니라 계약과 대출 신청 시점이기 때문입니다.

2025년 6월 28일 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정을 적용받습니다. 시행일 전에 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록된 경우도 마찬가지입니다. 반대로 시행일 뒤에 계약했다면 실행일을 앞당겨도 강화된 규정을 적용받습니다.

예를 들어 수도권·규제지역에서 기존 집을 팔지 않고 한 채를 더 사는 경우에는 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)이 0%여서 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

다만 실행일에 따라 달라지는 것도 있습니다. 수도권·규제지역에서 집을 사려고 받은 주택담보대출의 전입의무 6개월은 대출 실행일부터 세기 때문에, 실행일이 밀리면 전입 기한도 그만큼 밀립니다.

항목별 비교표

핵심만: 기준은 잔금일이 아니라 계약과 신청 시점

2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안은 대부분 6월 28일부터 시행됐습니다. 경과조치의 공통 기준은 시행일 전까지 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록된 경우입니다.

집을 사려고 받는 주택담보대출은 기준이 하나 더 있습니다. 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금까지 냈으면 종전 규정을 적용받습니다. 잔금대출만 따로 정한 기준일은 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 그래서 내 대출이 어느 기준으로 처리되는지는 취급 금융회사에 확인해야 합니다.

실행일이 바뀌면 무엇이 같이 움직일까

실행일에 따라 달라지는 것은 전입 기한입니다. 수도권·규제지역에서 집을 사려고 주택담보대출을 받으면 실행일부터 6개월 안에 전입해야 합니다.

그 집에 유효한 임대차계약이 있으면 사정이 다릅니다. 2026년 4월 1일 발표된 관리방안에 따르면 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 전입의무를 지키지 못했을 때 어떤 제재가 따르는지는 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 이 부분도 취급 금융회사에 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

실행일과 상관없이 계약 시점으로 갈리는 항목

한도와 비율은 실행일을 옮긴다고 달라지지 않습니다. 시행일 전 계약자면 종전 규정이 그대로 이어집니다.

강화 규정에서는 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출 한도가 최대 6억원입니다. 만기는 30년 이내로 묶입니다. 생애 처음 집을 사는 경우, 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)은 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정한 1주택자에게도 70%가 적용됩니다.

세입자 보증금으로 잔금을 맞추려던 계획이 막히는 경우

수도권·규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세자금대출을 취급할 수 없습니다. 매수인이 세입자의 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식이 막힌 것입니다.

전세대출 쪽 조치 가운데 전세보증비율 강화는 2025년 7월 21일부터 시행됐습니다. 세입자가 시행일 전에 임대차계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정을 적용받습니다.

분양 잔금이면 기준 시점이 또 다르다

분양 관련 대출은 기준 시점이 따로 있습니다. 중도금대출과 이주비대출은 시행일 전에 입주자 모집공고가 게시된 건이면 종전 규정을 적용받습니다.

반면 잔금대출만을 대상으로 한 기준일은 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 분양 잔금대출을 어느 기준으로 보는지는 취급 금융회사에 미리 물어 두는 편이 안전합니다.

2026년 관리방안에서 달라진 부분

2026년 4월 1일 발표된 관리방안에서는 다주택자 담보대출의 만기연장 제한이 같은 해 4월 17일부터 시행됐습니다. 발표일인 4월 1일부터 4월 16일 사이에 만기가 돌아온 대출은 종전 규정대로 처리됐습니다.

사업자대출을 원래 용도가 아닌 곳에 쓴 사실이 적발되면 제재도 무거워졌습니다. 신규 대출 제한이 전 금융권 모든 대출로 넓어지고, 기간은 1차 적발 3년, 2차 적발 10년으로 강화됐습니다.

그래서 내 잔금대출은 종전 규정일까, 강화 규정일까

순서대로 짚으면 답이 나옵니다. 먼저 시행일 전에 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록됐는지 봅니다. 그다음 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈는지 봅니다.

둘 중 하나에 해당하면 종전 규정을 적용받고, 잔금일이 뒤로 밀려도 이 부분은 달라지지 않습니다. 전입 기한만 실행일에 맞춰 다시 계산됩니다. 잔금대출에만 따로 적용되는 기준일이 있는지는 대출을 받을 금융회사에 미리 확인해 두세요.

그래서 어느 쪽이 유리한가?

어느 쪽이 유리한지는 조건마다 다릅니다. 실행일이 밀린다고 해서 언제나 손해가 되는 것은 아닙니다.

자주 어긋나는 경우는 계약금입니다. 계약은 시행일 전에 했는데 계약금 납부가 시행일 뒤로 넘어가면 종전 규정을 적용받지 못할 수 있습니다. 정책 문답은 계약 체결과 계약금 납부를 함께 요구합니다.

기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정하고 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율) 70%를 받은 경우도 조심해야 합니다. 수도권·규제지역에서 기존 집을 처분하지 않은 채 추가로 사면 0%가 적용되므로, 매도가 미뤄지면 자금 계획을 다시 짜야 합니다.

반대로 실행일이 밀리면 전입 기한을 세는 시작점도 함께 뒤로 가므로 준비할 시간이 늘기도 합니다. 세입자가 남아 있는 집이라면 전입 기한 자체가 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 이 유예는 실행일이 아니라 임대차계약이 있는지에 따라 달라집니다. 적용 여부는 주택 소재지와 계약 내용에 따라 갈리므로, 취급 금융회사와 금융위원회 안내로 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

잔금대출 실행일이 미뤄지면 종전 규정 적용이 취소될까

밀렸다는 이유만으로 취소되지는 않습니다. 종전 규정 적용 여부는 계약과 대출 신청 시점으로 갈리기 때문입니다. 다만 대출 승인이 언제까지 유효한지는 공개된 정책 자료에 나오지 않으니, 취급 금융회사에 미리 물어보세요.

전입의무 6개월은 계약일과 실행일 중 무엇부터 셀까

수도권·규제지역에서 집을 사려고 받은 주택담보대출이라면 대출 실행일부터 셉니다. 계약일이 아니라 실제로 돈이 나간 날이 기준입니다. 그래서 실행일이 밀리면 전입 기한도 같이 밀립니다.

기존 임차인이 있으면 전입 기한은 어떻게 계산할까

2026년 4월 1일 발표된 관리방안에 따르면, 유효한 임대차계약이 있는 경우 계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 기준이 임대차계약의 종료일이므로 계약서에 적힌 종료일을 먼저 확인해야 합니다.

분양 잔금대출의 경과조치 기준일은 무엇일까

중도금대출과 이주비대출은 입주자 모집공고 게시일이 기준입니다. 잔금대출만 대상으로 한 기준일은 공개된 문답에 없어, 취급 금융회사 확인이 필요합니다.

세입자 보증금으로 잔금을 치르는 방식이 왜 막혔을까

수도권·규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세자금대출이 금지됐기 때문입니다. 세입자가 받은 전세대출로 매수인의 잔금을 메우는 구조가 막혔습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-06

보금자리론 시중은행 비교, 핵심만

보금자리론 금리는 어느 은행 창구에 가느냐가 아니라 신청 유형과 만기에서 갈립니다. 한국주택금융공사가 신청 유형별·만기별로 금리를 공시하고, 은행은 그 상품을 취급합니다.

2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론은 10년 만기 연 4.90%, 50년 만기 연 5.20%입니다. 창구에서 신청하는 티보금자리론과 유보금자리론은 같은 만기에서 각각 0.10%포인트 높습니다.

금리보다 먼저 볼 것은 자격입니다. 담보로 잡는 집값이 6억원을 넘으면 신청 대상에서 빠집니다. 대출한도는 기본 3억6천만원이고, 생애최초로 집을 사는 경우에는 4억2천만원까지 늘어납니다.

신청 경로에서 갈리는 보금자리론 금리 — 직접 제작 (AI 생성)

항목별 비교표

핵심만: 금리는 은행이 아니라 신청 유형에서 갈린다

공시금리는 신청 유형과 만기에 따라 달라집니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론은 10년 만기 연 4.90%에서 시작해 50년 만기 연 5.20%까지 올라갑니다.

창구에서 신청하는 티보금자리론과 유보금자리론은 금리가 같습니다. 만기마다 아낌이보다 0.10%포인트씩 높아, 10년 만기 연 5.00%, 50년 만기 연 5.30%입니다.

만기가 길수록 금리가 높아진다는 점도 함께 봐야 합니다. 같은 온라인 신청이어도 10년과 50년 사이에 0.30%포인트 차이가 납니다. 여기에 우대금리가 붙으면 실제로 적용되는 금리는 더 내려갈 수 있습니다.

누가 신청할 수 있나: 소득 상한과 집값 상한

소득과 집값, 두 가지 기준을 충족해야 합니다.

소득은 부부합산 연소득 7천만원 이하가 기본입니다. 결혼한 지 7년이 지나지 않은 신혼가구는 8천5백만원 이하, 미성년 자녀가 한 명 있으면 9천만원 이하, 다자녀가구는 1억원 이하로 상한이 올라갑니다.

집값은 6억원이 상한입니다. 여기서 주의할 점은 기준이 하나가 아니라는 것입니다. 공사가 보는 평가액, 감정평가액, 매매가액 가운데 하나라도 6억원을 넘으면 대상에서 제외됩니다. 매매가는 6억원 아래여도 감정평가액이 그 위면 신청할 수 없습니다.

얼마나 빌릴 수 있을까: 한도와 담보인정비율

한도는 세 가지 계산 가운데 가장 작은 값으로 정해집니다.

첫째는 정해진 상한입니다. 기본 3억6천만원이고, 다자녀가구와 전세사기 피해자는 4억원, 생애최초 주택구입자는 4억2천만원입니다.

둘째는 집값에 곱하는 비율입니다. 담보인정비율(LTV)은 아파트가 최대 70%, 그 밖의 주택은 65%입니다. 집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳(규제지역) 등에 해당하면 10%포인트가 깎입니다.

셋째는 갚을 수 있는 능력입니다. 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)은 최대 60%입니다. 규제지역에서는 역시 10%포인트가 깎입니다.

만기는 10년·15년·20년·30년·40년·50년 가운데 고릅니다. 다만 40년과 50년은 나이나 신혼 여부 조건에 맞아야 고를 수 있습니다.

금리를 더 낮추는 방법: 우대금리 항목 확인하기

공시금리에서 더 깎아 주는 것이 우대금리입니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로, 여러 항목에 걸쳐도 합쳐서 최대 1.0%포인트까지만 내려갑니다.

항목별로 보면 전세사기 피해자가 1.0%포인트로 가장 큽니다. 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구는 각 0.7%포인트, 다자녀가구는 0.5~0.7%포인트입니다. 신혼가구는 0.3%포인트, 저소득청년은 0.1%포인트입니다.

저소득청년에는 연소득 7천만원 이하이면서 만 40세 미만이라는 조건이 붙습니다. 신청 전에 자기가 어느 항목에 해당하는지 공사에서 확인해 보는 편이 낫습니다.

그래서 온라인이 유리할까, 창구가 유리할까?

금리만 놓고 보면 온라인이 낮습니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 만기마다 0.10%포인트 차이가 있습니다.

반대로 창구를 택할 이유도 있습니다. 보금자리론은 따져야 할 조건이 여러 겹입니다. 소득 상한과 집값 기준을 스스로 판단하기 어렵거나 서류가 복잡하면 대면 상담이 도움이 될 수 있습니다.

상환방식도 미리 정해 두는 편이 낫습니다. 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식분할상환 세 가지가 있습니다. 어느 쪽을 고르느냐에 따라 매달 내는 돈의 흐름이 달라집니다.

신청 전에 자주 어긋나는 곳

가장 많이 걸리는 것이 집값입니다. 계약서에 적힌 매매가만 보고 6억원 아래라고 판단했다가, 감정평가액이 6억원을 넘어 신청이 막히는 경우가 있습니다. 평가액·감정평가액·매매가액 셋 중 하나라도 넘으면 안 되기 때문입니다.

한도는 상한만 보면 어긋나기 쉽습니다. 생애최초 4억2천만원은 최대치일 뿐입니다. 집값에 곱하는 비율(담보인정비율)과 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)로 계산한 값이 더 작으면, 그 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 규제지역이면 두 비율에서 각각 10%포인트가 깎여 차이가 더 벌어집니다.

우대금리는 단순히 더하면 안 됩니다. 다자녀가구 0.7%포인트에 한부모가구 0.7%포인트를 받아도 둘을 더한 만큼 내려가지는 않습니다. 합산 상한이 1.0%포인트이기 때문입니다.

마지막으로 온라인이 0.10%포인트 낮다는 점만 보고 정하면, 만기 선택에서 더 큰 차이를 놓칠 수 있습니다. 같은 온라인 신청도 10년과 50년 사이에 0.30%포인트 차이가 납니다. 이 글의 수치는 2026년 9월 1일 공시 기준이며, 개인별 한도와 금리는 한국주택금융공사와 취급 은행에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

보금자리론 금리는 은행마다 다를까요?

한국주택금융공사가 신청 유형과 만기별로 금리를 공시합니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론이 창구 신청인 티·유보금자리론보다 0.10%포인트 낮습니다. 은행은 이 상품을 취급하는 창구 역할입니다.

집값이 6억원을 조금 넘으면 방법이 없을까요?

보금자리론으로는 어렵습니다. 세 가지 가격 기준 중 하나라도 6억원을 넘으면 취급되지 않습니다.

우대금리를 여러 개 받으면 모두 더해지나요?

중복은 되지만 무한정 더해지지는 않습니다. 여러 항목에 해당해도 합쳐서 최대 1.0%포인트까지만 내려갑니다.

50년 만기는 누구나 고를 수 있나요?

아닙니다. 40년과 50년 만기는 나이나 신혼 여부 조건에 맞아야 고를 수 있습니다.

규제지역이면 한도가 얼마나 줄어드나요?

집값에 곱하는 비율(담보인정비율)에서 10%포인트가 깎입니다. 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)에서도 10%포인트가 깎입니다. 여기에 정해진 한도 상한까지 더해, 셋 중 가장 작은 값이 실제 한도가 됩니다.

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• 종부세 9억 축소 철회, 8월 발표와 무엇이 달라졌나
• 그린벨트 해제 공급대책, 어떤 땅이 후보가 되나

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-09-05

그린벨트 해제 공급대책, 핵심만

그린벨트를 풀어 집을 짓겠다는 이야기가 나오지만, 어느 땅을 푸는지는 아직 정해지지 않았습니다. 국토교통부는 2026년 8월 10일 자료에서 수도권 개발제한구역 해제를 통한 주택공급 방안이 확정된 바 없다고 밝혔습니다.

확정된 것은 물량 계획 쪽입니다. 2026년 8월 13일 발표된 공급 방안에는 수도권에 23만 호와 추가분을 더 공급한다는 내용이 담겼습니다.

어떤 땅이 후보가 되는지는 직전 사례로 가늠할 수 있습니다. 2024년 11월 5일 정부는 서초 서리풀 2만 호, 고양대곡 역세권 1만 호, 의왕 오전왕곡 1만 호, 의정부 용현 1만 호 등 네 곳 5만 호를 신규택지 후보지로 발표했습니다. 다만 그때의 기준이 이번에도 같으리라는 근거는 아직 없습니다.

확정된 물량과 미확정 대상지 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

핵심만: 해제 대상지는 아직 확정되지 않았다

확정된 해제 대상지는 아직 공개되지 않았습니다. 국토교통부는 2026년 8월 10일 해명자료에서 수도권 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 주택공급 방안이 확정된 바 없다고 밝혔습니다.

이 자료에는 해제 후보지의 지역 이름도 담기지 않았습니다. 그래서 특정 지역이 후보로 거론되는 이야기는 정부가 확인해 준 내용이 아닙니다.

8월 13일 공급 방안에 담긴 물량과 착공 일정

2026년 8월 13일 발표된 방안의 뼈대는 물량과 착공 시점입니다. 수도권에 23만 호와 추가분을 공급하고, 새로 지정하는 공공주택지구에서 10만 호 이상을 내놓겠다는 내용입니다. 그중 먼저 제시된 것은 3개 지구 2만 7,000호입니다.

기존 택지에서 앞당기는 물량도 있습니다. 3기 신도시 등에서 8만 9,000호를 조기 착공하는 계획입니다.

착공 목표는 새로 지정하는 지구 기준 3~4년 안입니다. 서울 태릉과 경기 과천 부지는 2029년, 나머지는 2030년 안 착공으로 제시됐습니다. 같은 대책을 요약한 정부 자료에서는 2030년까지 수도권 13만 호 착공 지원이라는 목표로 설명합니다. 세는 기준이 달라 두 수치가 함께 쓰입니다.

어떤 기준으로 후보지가 갈렸나 — 2024년 발표 사례

직전 사례에서 정부가 밝힌 기준은 두 가지였습니다. 이미 훼손돼 환경적으로 보존할 가치가 낮은 땅, 그리고 공장과 창고가 난립해 난개발이 진행 중인 땅입니다.

2024년 11월 5일 발표된 네 곳이 그 기준으로 뽑힌 곳입니다. 서초 서리풀 2만 호, 고양대곡 역세권 1만 호, 의왕 오전왕곡 1만 호, 의정부 용현 1만 호로 합계 5만 호였습니다.

다만 이는 2024년 발표의 기준입니다. 이번에도 같은 기준을 쓴다는 발표는 아직 확인되지 않았습니다.

후보지로 발표되면 주변 땅에 무슨 일이 생길까

직전 사례에서는 발표와 동시에 거래가 묶였습니다. 정부는 신규택지 주변 지역을 토지거래허가구역으로 즉시 지정해 투기를 차단하겠다고 밝혔습니다. 땅을 사고팔 때 관할 관청의 허가를 먼저 받아야 하는 곳입니다.

사전 조사도 함께 공개됐습니다. 국토교통부와 한국토지주택공사 직원, 업무 관련자의 직계존비속 토지 소유를 조사했습니다. 지구와 인근의 최근 5년간 거래 약 5,000건 가운데 약 1,700건을 이상거래로 선별했다고 밝혔습니다.

그래서 지금 확정된 건 무엇이고, 아직 아닌 건 무엇일까?

확정된 것은 2026년 8월 13일 대책의 물량과 착공 목표입니다. 반면 그린벨트 해제로 몇 호를 확보하는지는 아직 확정되지 않았습니다.

이 대책을 설명한 정부 자료에는 해제 호수, 신규택지 후보지 발표 시기, 토지거래허가구역 같은 투기방지 조치의 수치가 나오지 않습니다.

국토교통부 해명자료 역시 확정된 바 없다는 내용만 담고 있고, 후보지 지역명은 없습니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

내 땅이 대상인지 지금 확인하는 방법은 없습니다. 국토교통부가 2026년 8월 10일 확정된 바 없다고 밝힌 단계라, 대상지 목록 자체가 공개되지 않았기 때문입니다.

흔한 오해가 셋입니다. 첫째, 8월 13일 발표의 23만 호와 추가분을 그린벨트 해제 물량으로 읽는 경우입니다. 그 수치는 수도권 전체 추가 공급 규모이고, 해제로 몇 호가 나오는지는 따로 제시되지 않았습니다.

둘째, 그린벨트면 다 후보라고 보는 경우입니다. 2024년 11월 발표에서 정부가 든 기준은 이미 훼손돼 보존 가치가 낮거나 난개발이 진행 중인 땅이었습니다. 다만 그 기준이 이번에도 그대로 적용된다는 발표는 없습니다.

셋째, 발표 전에 미리 사 두면 된다고 보는 경우입니다. 직전 사례에서는 발표와 동시에 주변이 토지거래허가구역으로 지정됐고, 발표 전 거래도 이상거래 조사 대상이 됐습니다. 토지 거래를 검토한다면 국토교통부와 해당 지방자치단체의 공식 발표로 지정 여부와 기준일을 먼저 확인해 보세요. 이 글은 공개된 정부 자료를 정리한 것으로, 개별 토지의 판단을 대신하지 않습니다.

자주 묻는 질문

그린벨트 해제 대상지가 이미 정해졌을까?

아닙니다. 국토교통부는 2026년 8월 10일 자료에서 수도권 그린벨트 해제를 통한 공급 방안이 확정된 바 없다고 밝혔습니다. 후보지 지역명도 공개되지 않았습니다.

8월 13일 공급 방안의 23만 호와 13만 호는 왜 다를까?

세는 기준이 다릅니다. 23만 호와 추가분은 수도권 추가 공급 규모이고, 13만 호는 2030년까지 착공을 지원하는 목표입니다. 두 수치는 같은 대책을 다른 기준으로 설명한 것입니다.

직전 신규택지 후보지는 어떤 기준으로 뽑혔을까?

2024년 11월 5일 발표에서 정부는 이미 훼손돼 보존 가치가 낮고 공장·창고가 난립해 난개발이 진행 중인 곳을 기준으로 들었습니다. 그렇게 뽑힌 곳이 네 곳 5만 호였습니다.

후보지 주변 땅은 발표 직후 어떤 규제를 받았을까?

주변 지역이 토지거래허가구역으로 즉시 지정됐습니다. 사고팔 때 허가를 먼저 받아야 하는 곳입니다. 인근 5년간 거래 약 5,000건 중 약 1,700건은 이상거래로 선별됐습니다.

그린벨트 해제로 몇 호가 나오는지 확인할 수 있을까?

아직 없습니다. 2026년 8월 13일 대책을 설명한 정부 자료 어디에도 그린벨트 해제로 확보할 호수는 표기돼 있지 않습니다. 국토교통부의 추가 발표를 확인해야 합니다.

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최종 수정일: 2026-09-04

계산은 참고용입니다. 공시가격·지분·보유기간·세대 구성·감면·특례 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있으므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.

중도상환수수료 계산과 면제, 계산 결과부터

대출을 미리 갚을 때 내는 돈(중도상환수수료)이 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 대출부터 낮아졌습니다. 다만 얼마나 낮아지는지는 상품과 집계 범위에 따라 다릅니다.

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로, 5대 시중은행 평균 주택담보대출 변동금리 수수료율은 1.2%에서 0.65%가 됩니다. 같은 기준의 고정금리는 1.4%에서 0.65%입니다. 은행권 전체로 넓히면 고정금리가 1.43%에서 0.56% 수준으로 내려간다고 금융위원회는 밝혔습니다.

같은 상품인데 숫자가 다른 이유는 집계 대상이 달라서입니다. 5대 은행만 모은 값과 은행권 전부를 모은 값이 따로 있습니다. 그래서 이 수치는 대략의 크기를 가늠하는 용도이고, 내가 낼 금액은 내 대출 계약서의 수수료율로 계산해야 맞습니다. 은행은 부과 기준과 계산 근거를 알려 줄 의무가 있으니 직접 확인해 보세요.

중도상환수수료 부과 구간과 면제 구간 — 직접 제작 (AI 생성)

계산 결과

지금 2억원을 갚으면 중도상환수수료는 1,523,288원입니다. 695일 뒤(3년 경과)면 0원이 됩니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 전국은행연합회

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 3년이 지났다면 수수료를 물릴 수 없다

3년이 지나 갚으면 수수료를 내지 않습니다. 금융소비자 보호에 관한 법률은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 예외인 경우에만 받도록 하고 있습니다.

그 예외로 인정되는 기간이 대출일부터 3년 이내입니다. 즉 대출받은 날에서 3년이 지난 뒤 갚는다면 수수료를 물릴 수 없습니다. 반대로 3년 안에 갚으면 수수료가 붙을 수 있습니다.

인하된 수수료율은 언제 체결한 대출부터 적용할까

내린 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺은 대출 계약부터 해당합니다. 그 전에 이미 받은 대출은 계약할 때의 수수료율을 그대로 따릅니다.

금융위원회 발표에도 기존 계약에 거슬러 올라가 적용한다는 내용은 없습니다. 그러니 지금 갚으려는 대출이 언제 체결된 것인지부터 확인해 보세요.

인하 전후 수수료율, 얼마나 차이 날까

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로, 5대 시중은행 평균은 대체로 절반 안팎으로 줄었습니다. 주택담보대출 고정금리는 1.4%에서 0.65%, 변동금리는 1.2%에서 0.65%입니다.

다만 은행권 전체로 넓히면 숫자가 달라집니다. 고정금리 기준으로 1.43%에서 0.56% 수준이라고 금융위원회는 밝혔습니다. 어느 은행들을 모아 평균을 냈는지에 따라 값이 갈리는 것입니다.

여기 적힌 값은 모두 평균입니다. 실제로 물게 되는 요율은 계약서에 적힌 수수료율로 확인해야 합니다.

수수료에는 어떤 비용까지 반영할 수 있을까

두 가지 비용만 넣을 수 있습니다. 하나는 은행이 예정대로 이자를 받지 못해 생기는 손실(기회비용)입니다.

다른 하나는 대출을 내주면서 실제로 쓴 돈입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비 같은 행정·모집비용이 여기에 들어갑니다.

이 밖의 항목은 반영 대상이 아닙니다. 은행은 부과 기준과 계산 근거를 알려 줘야 하므로, 금액이 이해되지 않으면 내역을 요청해 보세요.

그래서 지금 갚을까, 3년을 채울까

먼저 남은 기간부터 세어 보세요. 대출일에서 3년이 지났다면 수수료 걱정 없이 갚을 수 있습니다. 3년까지 몇 달만 남았다면 그때까지 붙는 이자와 지금 낼 수수료를 견줘 보는 것이 순서입니다.

계약 시점도 함께 봅니다. 2025년 1월 13일보다 앞서 맺은 대출이면 인하 전 수수료율일 수 있습니다.

결정 전에 은행에 계산 근거를 요청해 실제 금액을 받아 보세요. 어림값이 아니라 내 계약 기준의 숫자로 비교해야 합니다.

내 경우에도 이 계산이 맞나?

표의 수치는 평균이라 내 계약서와 다를 수 있습니다. 같은 주택담보대출 고정금리인데도 5대 시중은행 평균은 0.65%, 은행권 전체 기준은 0.56% 수준으로 제시됩니다. 어느 은행을 몇 곳이나 모아 계산했는지가 달라서입니다.

그래서 이 숫자를 그대로 자기 금액에 대입하면 어긋납니다. 실제로 내야 할 돈은 내 대출의 수수료율, 미리 갚는 금액, 남은 기간으로 계산됩니다.

계약 시점이 인하 전이면 차이는 더 커집니다. 변동금리 주택담보대출은 인하 전 5대 은행 평균이 1.2%였으니, 같은 금액이라도 부담이 두 배 가까이 벌어질 수 있습니다.

금액이 예상과 다르면 은행에 부과 기준과 계산 근거를 물어보세요. 금융회사는 이를 소비자에게 안내할 의무가 있습니다. 이 글은 공개된 제도 안내를 정리한 것으로, 최종 금액은 개별 계약서와 은행 안내로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

중도상환수수료는 대출일부터 몇 년까지 부과될 수 있나요?

대출일부터 3년 이내입니다. 3년이 지난 뒤 갚으면 수수료를 물릴 수 없습니다.

인하된 수수료율은 기존에 받은 대출에도 적용되나요?

아닙니다. 2025년 1월 13일 이후 맺은 신규 계약부터 해당합니다. 그 전 계약은 계약 당시 수수료율을 따릅니다.

고정금리와 변동금리 주택담보대출의 인하 후 수수료율은 얼마인가요?

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로 5대 시중은행 평균은 고정금리·변동금리 모두 0.65%입니다. 은행권 전체로 보면 고정금리가 1.43%에서 0.56% 수준으로 제시됐습니다.

중도상환수수료에는 어떤 비용이 반영되나요?

은행이 예정대로 이자를 받지 못해 생기는 손실(기회비용)과 행정·모집비용 두 가지입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비가 행정·모집비용에 해당합니다.

은행에 수수료 산정 근거를 요구할 수 있나요?

네. 금융회사는 부과 기준과 계산 근거를 소비자에게 안내해야 합니다.

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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최종 수정일: 2026-08-30

총부채원리금상환비율 초과했을 때 대출 방법, 핵심만

총부채원리금상환비율(연 소득에서 갚아야 할 대출 원리금이 차지하는 비율)에 걸려 대출이 막혔다면, 확인 순서는 세 가지입니다.

첫째, 내가 받으려는 대출이 애초에 이 비율 계산에 들어가는 종류인지 봅니다. 둘째, 담보로 잡을 집이 어디에 있는지 봅니다. 지방 주택담보대출은 3단계 전환이 유예돼 2026년 12월 31일까지 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%포인트입니다. 셋째, 한도 자체를 줄이는 규제가 따로 걸려 있는지 봅니다. 2025년 10월 16일 시행된 구간별 한도에 따라, 집값이 15억원 이하면 6억원, 15억원 초과 25억원 이하면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지입니다.

2027년 1월 1일 이후 지방 주택담보대출에 어떤 단계를 적용할지는 아직 발표 전입니다. 지금 기준선은 2026년 12월 31일이므로, 실행 시점이 그 뒤로 넘어갈 것 같다면 대출을 받을 금융회사에 적용 기준을 미리 확인해 두세요.

소득에서 대출 상환이 차지하는 몫을 나타냈습니다. 실제 한도는 본문 기준을 확인하세요. 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

총부채원리금상환비율 37.72%로 은행권 한도 40%를 넘지 않습니다. 현재 소득·기존 대출 기준 최대 대출 가능액은 약 5억 3,018만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 서민금융진흥원

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 초과했을 때 확인하는 순서

먼저 내 대출이 계산에 들어가는지부터 봅니다. 중도금대출과 이주비대출은 계산에서 빠지고, 버팀목 전세자금대출 같은 정책 목적 전세대출도 빠집니다.

계산에 들어가는 대출이라면 다음은 지역입니다. 1년에 갚아야 하는 원금과 이자를 연 소득으로 나눈 값, 즉 소득에 견줘 빚을 얼마나 갚고 있는지 보는 비율(총부채원리금상환비율)이 기준입니다. 여기에 가산금리를 얹어 계산하는 3단계 기준이 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 다만 지방 주택담보대출은 3단계 전환이 유예돼 2026년 12월 31일까지 2단계 기준이 적용됩니다.

산정에서 빠지는 대출은 어디까지일까

빠지는 범위는 대출 종류와 시점으로 갈립니다. 중도금대출과 이주비대출은 계산에서 빠지지만, 잔금대출로 바뀌는 순간부터는 계산 대상이 됩니다. 즉 영구히 빠지는 것이 아니라 잠시 미뤄지는 것입니다.

전세대출은 조건이 더 좁습니다. 집이 있는 사람이 수도권이나 규제지역에서 받는 전세대출에만 해당하고, 그때도 원금이 아니라 이자 갚는 몫만 반영됩니다. 이 기준은 2025년 10월 29일 시행됐습니다.

지역과 계약 시점에 따라 기준이 달라진다

같은 조건이어도 집이 어디 있고 계약을 언제 했는지에 따라 적용 기준이 달라집니다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 기본 가산금리는 1.50%입니다.

지방은 다릅니다. 2025년 12월 31일까지 2단계 수준인 0.75%포인트를 적용하도록 유예됐고, 이 유예가 이어져 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지도 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 대출유형별 적용비율 50%를 곱해 0.75%포인트가 됩니다. 자료에 따라 1.5%와 50%로 나눠 적거나 0.75%포인트로 합쳐 적을 뿐, 가리키는 값은 같습니다.

계약 시점으로 갈리는 경우도 있습니다. 2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 매매계약을 맺은 일반 주택담보대출에는 2단계 기준이 적용됩니다.

반대로 한도를 더 줄이는 규제도 함께 본다

이 비율을 통과해도 한도에서 다시 걸릴 수 있습니다. 2025년 10월 발표된 대출수요 관리 방안에 따라, 수도권과 규제지역 주택담보대출에 적용하는 가산금리는 3.0%로 올랐습니다. 여기에 집값 구간별 한도가 따로 있어 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원까지입니다. 이 한도는 2025년 10월 16일 시행됐습니다.

신용대출도 함께 봅니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에 가산금리가 부과됩니다. 또 1억원을 넘는 신용대출이 있으면 그 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다.

반대로 중도금대출과 이주비대출에는 올라간 가산금리가 적용되지 않습니다.

그래서 지금 신청할까, 시점을 미룰까?

지방 주택담보대출을 생각하고 있다면 2026년 12월 31일이 하나의 기준선입니다. 3단계 전환이 유예돼 이 날까지는 2단계 기준이 적용됩니다.

그 뒤가 문제입니다. 2027년 1월 1일 이후 어떤 단계를 적용할지는 아직 발표 전입니다. 그러니 내년이 더 유리하다거나 더 불리하다고 미리 정할 근거가 없습니다.

지금 신청할지 미룰지는 전망이 아니라 두 가지로 따져 봅니다. 하나는 지금 기준에서 필요한 금액이 나오는지이고, 다른 하나는 실제 대출 실행 시점이 2026년 12월 31일 안쪽인지 바깥인지입니다. 실행 예정일이 경계에 걸린다면 대출을 받을 금융회사에 적용 시점 기준을 미리 확인해 두세요.

그래서 내 경우는 어떤 절차인가?

막혔다고 해서 모두 같은 이유는 아닙니다. 흔한 오해 세 가지를 나눠 봅니다.

첫째, 중도금대출이 계산에 안 잡히니 잔금도 괜찮을 것이라고 보는 경우입니다. 중도금은 잔금대출로 바뀌는 시점부터 계산 대상이 됩니다. 이때 갑자기 한도가 모자라는 일이 생깁니다.

둘째, 한도가 남았으니 신용대출로 메우면 된다고 보는 경우입니다. 신용대출 잔액이 1억원을 넘으면 그 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다. 순서를 바꾸면 결과가 달라집니다.

셋째, 비율만 맞추면 원하는 금액이 나온다고 보는 경우입니다. 집값이 25억원을 넘으면 한도는 2억원까지입니다. 비율과 무관하게 금액에서 먼저 잘립니다.

지방 주택담보대출은 2026년 6월 30일까지의 기준만 발표돼 있고 그 이후는 확인되지 않았습니다. 개인의 소득·기존 대출·주택 소재지에 따라 결과가 달라지므로, 실행 전에 금융위원회 발표 내용과 거래 은행의 적용 기준을 함께 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

중도금대출은 총부채원리금상환비율에 잡히지 않는데, 언제부터 잡히나요?

잔금대출로 바뀌는 시점부터 계산 대상이 됩니다. 중도금 단계에서는 빠져 있다가 잔금 전환과 함께 들어오므로, 입주 무렵의 상환 부담을 미리 계산해 두는 편이 안전합니다.

전세자금대출은 원금까지 반영되나요, 이자만 반영되나요?

이자 갚는 몫만 반영됩니다. 다만 집이 있는 사람이 수도권이나 규제지역에서 받는 전세대출에 한해서이고, 버팀목 전세자금대출 같은 정책 목적 대출은 아예 적용 대상에서 빠집니다.

지방에 있는 집을 담보로 받으면 지금 어떤 기준이 적용되나요?

2026년 12월 31일까지는 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%포인트입니다.

신용대출을 먼저 받아 자금을 메워도 문제가 없을까요?

잔액이 1억원을 넘으면 문제가 생길 수 있습니다. 1억원을 초과하는 신용대출이 있으면 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다. 또 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에 가산금리가 부과됩니다.

주택가격이 15억원을 넘으면 한도가 얼마로 줄어드나요?

15억원을 넘고 25억원 이하이면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지입니다. 이 구간별 한도는 2025년 10월 16일 시행됐습니다.

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-08-25

원리금균등 원금균등 어느쪽, 핵심만

두 방식 중 어느 쪽이 유리한지는 이자를 덜 내는 것이 중요한지, 매달 나가는 돈이 일정한 것이 중요한지에 따라 갈립니다. 금리가 같아도 상환방식에 따라 총 이자부담액이 달라집니다.

원리금균등은 매월 갚는 금액이 같아서 자금 계획을 세우기 좋습니다. 다만 원금균등보다 이자를 더 많이 부담하게 됩니다.

반대로 원금균등은 매월 같은 원금을 갚고 이자는 남은 잔액으로 계산해, 초기 상환액이 크고 갈수록 줄어듭니다. 대신 총 이자부담은 더 적습니다. 초기 상환액이 부담스럽다면 월 상환액이 점점 늘어나는 체증식도 선택지가 될 수 있지만, 상품마다 신청 자격이 따로 정해져 있습니다. 금융감독원은 본인의 상환부담을 함께 고려해 고르라고 안내합니다.

매달 같은 금액을 갚는 방식과 초기에 많이 갚고 점차 줄어드는 방식의 차이를 형태로만 표현했습니다 — 직접 제작 (AI 생성)

항목별 비교표

원금균등이 총이자를 4,415만원 적게 냅니다. 대신 첫 달 부담이 43만원 많습니다 — 초기 현금흐름이 빠듯하면 원리금균등, 총비용을 줄이려면 원금균등입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 서민금융진흥원

결론부터: 무엇을 기준으로 고를까

기준은 두 가지입니다. 첫째, 대출 기간 전체에 내는 이자를 줄이고 싶은지. 둘째, 매달 같은 금액이 나가는 편이 계획을 세우기 쉬운지입니다.

금리가 같아도 상환방식에 따라 총 이자부담액이 달라지므로, 금리만 비교하고 방식을 지나치면 안 됩니다. 매월 일정액을 갚는 원리금균등은 계획적 자금운영에 유리한 대신 이자를 더 부담합니다.

두 방식은 정확히 무엇이 다를까

원리금균등은 대출일부터 만기일까지 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같습니다. 그래서 3년 차나 10년 차나 통장에서 빠져나가는 금액이 같습니다.

원금균등은 원금을 대출기간으로 똑같이 나눠 갚고, 이자는 남은 대출잔액을 기준으로 계산합니다. 원금이 줄어들수록 이자도 줄어 월 상환액이 점점 작아집니다. 주택금융공사는 이 방식을 체감식 분할상환이라고 부릅니다. 참고로 상환방식에는 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환도 있습니다.

체증식까지 세 가지, 선택지는 무엇이 있을까

선택지는 원리금균등, 체감식(원금균등), 체증식 세 가지입니다. 체증식은 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 점점 늘어나는 방식입니다.

다만 체증식은 아무나 고를 수 없습니다. 디딤돌대출은 2026년 8월 안내 기준으로, 접수일 현재 만 40세 미만 근로자가 고정금리를 선택한 경우에만 체증식을 허용합니다.

거치기간도 함께 정합니다. 같은 기준으로 디딤돌대출은 1년 또는 비거치, 즉 거치기간 없음 중에서 고를 수 있습니다. 상품 조건은 바뀔 수 있으니 신청 전에 한국주택금융공사 안내에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.

그래서 원리금균등일까, 원금균등일까

매달 나가는 금액이 일정해야 생활비 계획이 서는 상황이라면 원리금균등이 맞습니다. 초기 상환액을 감당할 여력이 있고 이자 총액을 줄이는 쪽이 목적이라면 원금균등이 맞습니다.

어느 쪽이든 신중하게 정해야 합니다. 디딤돌대출은 대출 실행 후에는 원금상환방식을 바꿀 수 없기 때문입니다.

계산기 숫자와 실제 납입액이 다를 때

계산기 숫자와 통장에서 빠져나간 금액이 조금 어긋나도 잘못된 것이 아닙니다. 한국주택금융공사는 월별 일수 차이 등으로 계산 결과가 실제 금융기관 납입액과 다소 차이 날 수 있다고 안내합니다.

대신 만기까지의 총액은 차이가 없습니다. 그래서 계산기는 월별 금액을 정확히 맞히는 도구가 아니라, 같은 금리와 기간을 넣었을 때 방식별로 부담이 어떻게 갈리는지 견주어 보는 도구로 쓰는 편이 맞습니다.

그래서 원리금균등? 원금균등?

가장 흔한 실패는 이자 총액만 보고 원금균등을 골랐다가 초기 상환액에 눌리는 경우입니다. 원금균등은 첫해 상환액이 가장 크고 이후 줄어드는 구조라, 입주 직후 잔금·이사·인테리어 지출이 겹치는 시기와 정면으로 부딪힙니다.

반대로 결과가 달라지는 조건도 있습니다. 소득이 아직 낮고 앞으로 오를 여지가 있다면, 월 상환액이 점점 늘어나는 체증식이 초기 부담을 낮추는 선택이 될 수 있습니다. 다만 체증식은 상품별 허용 조건이 따로 있어 신청 전에 대상인지 확인해야 합니다.

또 하나, 방식을 나중에 고치면 된다고 생각하는 것도 위험합니다. 디딤돌대출은 실행 후 상환방식 변경이 불가능합니다. 금리가 같아도 방식에 따라 총 이자부담액이 달라지므로, 신청 전에 본인의 상환부담을 기준으로 정해 두어야 합니다.

개인의 소득·기간·상품 조건에 따라 결과가 다를 수 있으니, 최종 조건은 취급 금융기관과 한국주택금융공사 안내로 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

원리금균등과 원금균등 중 이자를 덜 내는 쪽은 어디인가요?

같은 금리라면 원금균등 쪽이 총 이자부담액이 적습니다. 원금을 먼저 많이 갚아 남은 잔액이 빨리 줄기 때문입니다.

매달 갚는 금액이 일정한 방식은 무엇인가요?

원리금균등분할상환입니다. 대출일부터 만기일까지 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같습니다.

디딤돌대출은 실행 후에 상환방식을 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 없습니다. 디딤돌대출은 대출 실행 후 원금상환방식 변경이 불가능하므로 신청 전에 정해야 합니다.

체증식 분할상환은 누가 선택할 수 있나요?

디딤돌대출에서는 접수일 현재 만 40세 미만 근로자가 고정금리를 선택한 경우에 한해 체증식을 고를 수 있습니다.

계산기로 뽑은 월 상환액과 실제 납입액이 다른 이유는 무엇인가요?

월별 일수 차이 등으로 계산 결과와 실제 납입액이 다소 어긋날 수 있습니다. 다만 만기까지의 총액은 차이가 없습니다.

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최종 수정일: 2026-08-23

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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세제개편안 매매·전세 계약, 판정 기준부터

결론부터 말하면, 지금 발표된 종합부동산세·양도소득세 수치는 국회 의결을 거치지 않은 정부안입니다. 1세대 1주택자 종부세 기준과 장기거주 공제(연 2,500만원)는 아직 확정 세율·공제가 아니라는 뜻입니다. 직전 세제개편에서도 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 수정안으로 가결된 전례가 있어, 매매·전세 계약 시점을 이 수치만으로 확정 판단하기는 이릅니다.

지금 발표된 세제개편안은 정부가 국회에 제출할 계획안일 뿐 확정된 법률이 아닙니다 — 직접 제작 (AI 생성)

판정 기준표

공시가격 25억원 · 2주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 5,875,200원에서 개편안 9,753,600원으로 늘어납니다 (+3,878,400원 (+75.9%)). 개편안 수치는 2026년 7월 세제개편안 발표 기준이며, 시행에는 국회 통과가 필요합니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안, 어떤 절차로 나왔나

기획재정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 통해 2026년 세제개편안을 공식 발표했습니다. 이 발표는 정부 부처 내부 심의를 거친 결과물로, 이 시점에는 국회 의결을 거치지 않은 정부 제출안 단계에 머물러 있습니다. 즉 지금 나온 내용은 법률이 아니라 정부가 국회에 제출할 계획안입니다.

종합부동산세·양도소득세, 정부안에는 어떤 내용이 담겼나

정부안은 1세대 1주택자 종합부동산세 과세기준을 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과로 정하고, 기본공제는 실거주 14억원·비거주 9억원으로 나눴습니다. 다만 비거주 1주택 기본공제를 9억원으로 줄이는 안은 2026년 9월 1일 국무회의에서 철회돼, 현행 12억원이 그대로 유지되는 것으로 정리됐습니다. 실거주 14억원 상향과 세부담 상한 150% 유지는 그대로입니다. 공정시장가액비율은 70%로 올리는 내용도 담았습니다. 양도소득세는 10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하 1주택자에게 연 2,500만원 장기거주 공제를 신설하고, 다주택자 중과는 2027~2028년 한시 완화하는 방안입니다.

'8월 말 확정'이라는 표현, 정확한 것일까

'8월 말 확정'이라는 표현은 정확하지 않습니다. 정부 발표(8월 3일)는 아직 국회 의결 전 단계이기 때문입니다. 직전 세제개편 사이클을 보면 국회 기획재정위원회 조세소위 심사가 11월 12일에야 시작돼, 실제 확정은 이보다 훨씬 늦은 시점에 이뤄졌습니다. 그러니 이번에도 8월 안에 세율·공제가 법으로 확정된다고 보기는 어렵습니다.

정부안이 국회에서 그대로 확정된다는 보장은 없다

정부가 낸 안이 국회에서 그대로 통과된다는 보장은 없습니다. 직전 세제개편(2025년 세법개정)의 경우, 2025년 12월 2일 본회의 의결 당시 종합부동산세법 등 일부 법안은 정부 원안이 아니라 국회 심의 과정에서 수정된 위원회안(대안)으로 가결됐습니다. 즉 세율·공제 수치는 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.

그래서 지금 매매·전세 계약, 무엇을 기준으로 판단해야 할까

매매·전세 계약을 서두를지 미룰지는, 지금 발표된 수치를 '확정'이 아니라 '정부 제출안'으로 보는 데서 출발해야 합니다. 정부 발표 이후에도 국회 조세소위 심사와 본회의 의결이라는 절차가 남아 있고, 직전 사이클에서는 종부세법 등이 위원회 수정안으로 바뀌어 가결된 전례가 있습니다. 계약 시점을 정할 때는 특정 세율·공제를 전제로 단정하기보다, 국회 심의 단계와 본회의 의결 일정을 확인하며 판단하는 편이 안전합니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

세제개편안 발표만 보고 판단을 굳히면 결론이 뒤집힐 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택자가 종부세 과세기준(공시가 14억원 초과)과 기본공제 수치를 그대로 믿고 매도·매수 시점을 조정했는데, 국회 심의에서 수치가 달라지면 예상한 세부담과 실제 세부담이 어긋날 수 있습니다. 양도소득세 장기거주 공제(연 2,500만원)도 10년 이상 거주·양도가액 30억원 이하라는 요건을 충족하지 못하면 애초에 적용 대상이 아닙니다. 또한 직전 세제개편에서 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 위원회 수정안으로 가결된 전례가 있으므로, 지금 발표된 공정시장가액비율이나 공제 금액이 국회 심의 과정에서 바뀔 가능성도 열어 둬야 합니다.

개별 세부담은 보유 주택 수, 거주 기간, 양도 시점에 따라 달라지므로, 실제 매매·전세 계약을 앞두고 있다면 이 글의 판정 기준을 참고하되 세무사 등 전문가와 개별 상담을 거쳐 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

정부가 발표한 세제개편안은 법적 효력이 있나요?

아직 없습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 정부가 마련한 제출안 단계로, 국회 의결을 거쳐야 법적 효력을 갖습니다.

종부세·양도세 개편안은 언제 최종 확정되나요?

이번 개편안의 최종 확정일은 아직 정해지지 않았습니다. 직전 세제개편(2025년 세법개정)의 국회 본회의 의결은 그해 12월 2일이었습니다.

정부가 발표한 세율·공제 수치가 국회에서 바뀔 수도 있나요?

그렇습니다. 직전 세제개편에서도 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 위원회 수정안으로 가결된 전례가 있습니다.

직전 세법개정은 실제로 언제 국회를 통과했나요?

직전 세법개정은 국회 기획재정위원회 조세소위 심사(2025년 11월 12일 개시)를 거쳐 2025년 12월 2일 국회 본회의에서 최종 의결됐습니다.

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최종 수정일: 2026-09-01

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