상속주택 주택수 포함 여부, 핵심만

상속받은 집이 있다고 해서 곧바로 다주택자가 되는 것은 아닙니다. 종합부동산세의 1세대 1주택자 판정과 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산 모두, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 주택 수에서 빼고 셉니다. 상속 후 5년 안이라면 원래 살던 집만 가진 것으로 계산될 수 있습니다.

5년이 지나면 세목마다 갈립니다. 종합부동산세에서는 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이면 계속 주택 수에서 빠집니다. 두 조건 어느 쪽에도 해당하지 않으면 그때부터 주택 수에 들어갑니다.

한 가지 더 있습니다. 종합부동산세의 주택 수 제외는 저절로 적용되지 않고 신청을 전제로 안내됩니다. 1세대 1주택자로 인정되면 기본공제가 12억원, 그렇지 않으면 9억원이라 차이가 큽니다.

상속이 시작된 날부터 이어지는 시간선이 어느 지점에서 갈라지는지가 이 글의 판정 구조입니다 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

비조정대상지역 2주택 기준 취득세율은 1.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 660만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

결론부터: 상속 5년 안이면 주택 수에서 빠진다

상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 종합부동산세의 1세대 1주택자 판정에서도, 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산에서도 그 집은 빼고 셉니다. 기준이 되는 날은 상속이 시작된 날이고, 5년은 그날부터 셉니다.

취득세 쪽은 대상이 조금 더 넓습니다. 상속으로 받은 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔도 상속개시일부터 5년간 주택 수에서 빠집니다.

종합부동산세에서는 어떤 기준으로 갈릴까

종합부동산세에서는 5년이 지났다고 바로 주택 수에 들어가지 않습니다. 지분율이 40% 이하이거나, 내 지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)이면 5년이 지나도 계속 빠집니다. 둘 중 하나만 맞아도 됩니다.

주택 수에서 빠지는 것은 상속주택만이 아닙니다. 국세청은 취득한 지 3년이 지나지 않은 일시적 2주택의 신규주택, 공시가격 4억원 이하 지방 저가주택도 1세대 1주택자를 볼 때 주택 수 제외 대상으로 안내합니다.

취득세 세율을 따질 때는 기준이 다를까

취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산에서는 상속개시일부터 5년이라는 기준이 적용되고, 종합부동산세의 지분율·공시가격 완화 기준은 함께 안내되지 않습니다. 5년이 지난 뒤에는 그 집도 주택 수에 들어가므로, 다음에 집을 살 때 적용되는 세율이 달라질 수 있습니다.

규정 시행 전에 상속받은 집은 부칙에 따라 시행일 이후 5년 동안 주택 수에서 뺍니다. 상속 시점이 오래됐다면 상속일이 아니라 시행일부터 5년을 세야 하는지 확인해야 한다는 뜻입니다. 시행일이 언제인지는 해당 규정 부칙에서 직접 확인하세요. 이 기준은 조세심판 결정(조심2021지0879, 2022년 1월 20일)을 근거로 설명되고 있습니다.

신청하지 않으면 제외되지 않는다

조건에 맞더라도 가만히 있으면 그대로 적용되지 않습니다. 종합부동산세의 주택 수 산정 제외는 신청 절차를 전제로 안내되기 때문입니다.

차이는 기본공제에서 바로 드러납니다. 1세대 1주택자로 인정되면 12억원을 공제받고, 인정되지 않으면 9억원입니다. 신청 서식은 종합부동산세법 시행규칙 별지 서식으로 운영되므로, 서식과 신청 기간은 국세청 안내에서 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

그래서 내 상속주택은 빠질까, 들어갈까?

확인 순서는 세 가지입니다. 먼저 상속개시일부터 5년이 지났는지 봅니다. 지나지 않았다면 종합부동산세와, 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산 양쪽 모두에서 빠집니다.

5년이 지났다면 종합부동산세는 내 지분율과 지분 상당 공시가격을 확인합니다. 40% 이하이거나 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 계속 빠지고, 어느 쪽에도 해당하지 않으면 주택 수에 들어갑니다.

마지막으로 신청을 했는지 확인합니다. 조건에 맞아도 신청이 없으면 1세대 1주택자 기본공제로 이어지지 않을 수 있습니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

가장 자주 어긋나는 곳은 세목마다 기준이 같다고 생각하는 지점입니다. 종합부동산세는 5년이 지나도 지분율 40% 이하 또는 지분 상당 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하라는 두 번째 문이 있지만, 취득세 세율을 볼 때는 그런 완화 기준이 함께 안내되지 않습니다. 그래서 종합부동산세에서는 여전히 빠지는데 취득세에서는 주택 수에 들어가는 경우가 생길 수 있습니다.

지분이 적으면 안심하는 것도 위험합니다. 지분율이 40%를 넘으면 공시가격 기준을 따로 봐야 하고, 수도권 밖이면 기준선이 6억원이 아니라 3억원입니다. 지분율과 공시가격 중 하나만 맞아도 되지만, 어느 쪽도 맞지 않으면 결과가 반대가 됩니다.

신청을 놓치는 경우도 흔합니다. 요건을 다 채워도 신청이 없으면 기본공제가 12억원이 아니라 9억원으로 계산될 수 있습니다. 상속 시점이 오래된 집이라면 상속일이 아니라 부칙의 시행일부터 5년을 세야 하는지도 함께 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

상속주택 제외 기준일은 상속개시일인가요, 등기일인가요?

국세청 안내와 지방세 규정 모두 5년을 상속개시일부터 셉니다. 등기를 마친 날이 아니라 상속이 시작된 날이 기준이므로, 상속개시일이 언제인지 관련 서류로 먼저 확인해 두세요.

형제와 공동으로 상속받아 지분이 25%인데 5년이 지났습니다. 종부세 주택 수에서 빠질까요?

종합부동산세에서는 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이면 주택 수에서 제외됩니다. 지분 상당 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우에도 같은 기준으로 제외됩니다. 다만 제외를 적용받으려면 신청이 필요합니다.

종부세에서 제외됐으면 취득세에서도 자동으로 빠지나요?

두 세목은 근거 규정이 달라 따로 봐야 합니다. 취득세 세율을 볼 때는 상속개시일부터 5년이라는 기준이 적용되고, 종합부동산세의 지분율·공시가격 완화 기준이 함께 안내되지는 않습니다.

제외 요건을 채웠는데 신청을 안 하면 어떻게 되나요?

종합부동산세의 주택 수 제외는 신청을 전제로 안내됩니다. 신청이 없으면 1세대 1주택자로 보지 않아 기본공제가 12억원이 아닌 9억원으로 적용될 수 있습니다.

상속주택 말고 다른 주택도 주택 수에서 빠지는 경우가 있나요?

있습니다. 국세청은 취득한 지 3년이 지나지 않은 일시적 2주택의 신규주택, 공시가격 4억원 이하 지방 저가주택도 제외 대상으로 안내합니다. 각각 요건이 다르니 개별로 확인하세요.

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최종 수정일: 2026-08-22

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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