중도상환수수료 계산과 면제, 계산 결과부터

대출을 미리 갚을 때 내는 돈(중도상환수수료)이 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 대출부터 낮아졌습니다. 다만 얼마나 낮아지는지는 상품과 집계 범위에 따라 다릅니다.

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로, 5대 시중은행 평균 주택담보대출 변동금리 수수료율은 1.2%에서 0.65%가 됩니다. 같은 기준의 고정금리는 1.4%에서 0.65%입니다. 은행권 전체로 넓히면 고정금리가 1.43%에서 0.56% 수준으로 내려간다고 금융위원회는 밝혔습니다.

같은 상품인데 숫자가 다른 이유는 집계 대상이 달라서입니다. 5대 은행만 모은 값과 은행권 전부를 모은 값이 따로 있습니다. 그래서 이 수치는 대략의 크기를 가늠하는 용도이고, 내가 낼 금액은 내 대출 계약서의 수수료율로 계산해야 맞습니다. 은행은 부과 기준과 계산 근거를 알려 줄 의무가 있으니 직접 확인해 보세요.

중도상환수수료 부과 구간과 면제 구간 — 직접 제작 (AI 생성)

계산 결과

지금 2억원을 갚으면 중도상환수수료는 1,523,288원입니다. 695일 뒤(3년 경과)면 0원이 됩니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 전국은행연합회

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 3년이 지났다면 수수료를 물릴 수 없다

3년이 지나 갚으면 수수료를 내지 않습니다. 금융소비자 보호에 관한 법률은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 예외인 경우에만 받도록 하고 있습니다.

그 예외로 인정되는 기간이 대출일부터 3년 이내입니다. 즉 대출받은 날에서 3년이 지난 뒤 갚는다면 수수료를 물릴 수 없습니다. 반대로 3년 안에 갚으면 수수료가 붙을 수 있습니다.

인하된 수수료율은 언제 체결한 대출부터 적용할까

내린 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺은 대출 계약부터 해당합니다. 그 전에 이미 받은 대출은 계약할 때의 수수료율을 그대로 따릅니다.

금융위원회 발표에도 기존 계약에 거슬러 올라가 적용한다는 내용은 없습니다. 그러니 지금 갚으려는 대출이 언제 체결된 것인지부터 확인해 보세요.

인하 전후 수수료율, 얼마나 차이 날까

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로, 5대 시중은행 평균은 대체로 절반 안팎으로 줄었습니다. 주택담보대출 고정금리는 1.4%에서 0.65%, 변동금리는 1.2%에서 0.65%입니다.

다만 은행권 전체로 넓히면 숫자가 달라집니다. 고정금리 기준으로 1.43%에서 0.56% 수준이라고 금융위원회는 밝혔습니다. 어느 은행들을 모아 평균을 냈는지에 따라 값이 갈리는 것입니다.

여기 적힌 값은 모두 평균입니다. 실제로 물게 되는 요율은 계약서에 적힌 수수료율로 확인해야 합니다.

수수료에는 어떤 비용까지 반영할 수 있을까

두 가지 비용만 넣을 수 있습니다. 하나는 은행이 예정대로 이자를 받지 못해 생기는 손실(기회비용)입니다.

다른 하나는 대출을 내주면서 실제로 쓴 돈입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비 같은 행정·모집비용이 여기에 들어갑니다.

이 밖의 항목은 반영 대상이 아닙니다. 은행은 부과 기준과 계산 근거를 알려 줘야 하므로, 금액이 이해되지 않으면 내역을 요청해 보세요.

그래서 지금 갚을까, 3년을 채울까

먼저 남은 기간부터 세어 보세요. 대출일에서 3년이 지났다면 수수료 걱정 없이 갚을 수 있습니다. 3년까지 몇 달만 남았다면 그때까지 붙는 이자와 지금 낼 수수료를 견줘 보는 것이 순서입니다.

계약 시점도 함께 봅니다. 2025년 1월 13일보다 앞서 맺은 대출이면 인하 전 수수료율일 수 있습니다.

결정 전에 은행에 계산 근거를 요청해 실제 금액을 받아 보세요. 어림값이 아니라 내 계약 기준의 숫자로 비교해야 합니다.

내 경우에도 이 계산이 맞나?

표의 수치는 평균이라 내 계약서와 다를 수 있습니다. 같은 주택담보대출 고정금리인데도 5대 시중은행 평균은 0.65%, 은행권 전체 기준은 0.56% 수준으로 제시됩니다. 어느 은행을 몇 곳이나 모아 계산했는지가 달라서입니다.

그래서 이 숫자를 그대로 자기 금액에 대입하면 어긋납니다. 실제로 내야 할 돈은 내 대출의 수수료율, 미리 갚는 금액, 남은 기간으로 계산됩니다.

계약 시점이 인하 전이면 차이는 더 커집니다. 변동금리 주택담보대출은 인하 전 5대 은행 평균이 1.2%였으니, 같은 금액이라도 부담이 두 배 가까이 벌어질 수 있습니다.

금액이 예상과 다르면 은행에 부과 기준과 계산 근거를 물어보세요. 금융회사는 이를 소비자에게 안내할 의무가 있습니다. 이 글은 공개된 제도 안내를 정리한 것으로, 최종 금액은 개별 계약서와 은행 안내로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

중도상환수수료는 대출일부터 몇 년까지 부과될 수 있나요?

대출일부터 3년 이내입니다. 3년이 지난 뒤 갚으면 수수료를 물릴 수 없습니다.

인하된 수수료율은 기존에 받은 대출에도 적용되나요?

아닙니다. 2025년 1월 13일 이후 맺은 신규 계약부터 해당합니다. 그 전 계약은 계약 당시 수수료율을 따릅니다.

고정금리와 변동금리 주택담보대출의 인하 후 수수료율은 얼마인가요?

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로 5대 시중은행 평균은 고정금리·변동금리 모두 0.65%입니다. 은행권 전체로 보면 고정금리가 1.43%에서 0.56% 수준으로 제시됐습니다.

중도상환수수료에는 어떤 비용이 반영되나요?

은행이 예정대로 이자를 받지 못해 생기는 손실(기회비용)과 행정·모집비용 두 가지입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비가 행정·모집비용에 해당합니다.

은행에 수수료 산정 근거를 요구할 수 있나요?

네. 금융회사는 부과 기준과 계산 근거를 소비자에게 안내해야 합니다.

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• 총부채원리금상환비율 초과로 대출이 막혔을 때, 어디부터 확인할까

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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사이트 소개

최종 수정일: 2026-08-30

총부채원리금상환비율 초과했을 때 대출 방법, 핵심만

총부채원리금상환비율(연 소득에서 갚아야 할 대출 원리금이 차지하는 비율)에 걸려 대출이 막혔다면, 확인 순서는 세 가지입니다.

첫째, 내가 받으려는 대출이 애초에 이 비율 계산에 들어가는 종류인지 봅니다. 둘째, 담보로 잡을 집이 어디에 있는지 봅니다. 지방 주택담보대출은 3단계 전환이 유예돼 2026년 12월 31일까지 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%포인트입니다. 셋째, 한도 자체를 줄이는 규제가 따로 걸려 있는지 봅니다. 2025년 10월 16일 시행된 구간별 한도에 따라, 집값이 15억원 이하면 6억원, 15억원 초과 25억원 이하면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지입니다.

2027년 1월 1일 이후 지방 주택담보대출에 어떤 단계를 적용할지는 아직 발표 전입니다. 지금 기준선은 2026년 12월 31일이므로, 실행 시점이 그 뒤로 넘어갈 것 같다면 대출을 받을 금융회사에 적용 기준을 미리 확인해 두세요.

소득에서 대출 상환이 차지하는 몫을 나타냈습니다. 실제 한도는 본문 기준을 확인하세요. 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

총부채원리금상환비율 37.72%로 은행권 한도 40%를 넘지 않습니다. 현재 소득·기존 대출 기준 최대 대출 가능액은 약 5억 3,018만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 서민금융진흥원

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 초과했을 때 확인하는 순서

먼저 내 대출이 계산에 들어가는지부터 봅니다. 중도금대출과 이주비대출은 계산에서 빠지고, 버팀목 전세자금대출 같은 정책 목적 전세대출도 빠집니다.

계산에 들어가는 대출이라면 다음은 지역입니다. 1년에 갚아야 하는 원금과 이자를 연 소득으로 나눈 값, 즉 소득에 견줘 빚을 얼마나 갚고 있는지 보는 비율(총부채원리금상환비율)이 기준입니다. 여기에 가산금리를 얹어 계산하는 3단계 기준이 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 다만 지방 주택담보대출은 3단계 전환이 유예돼 2026년 12월 31일까지 2단계 기준이 적용됩니다.

산정에서 빠지는 대출은 어디까지일까

빠지는 범위는 대출 종류와 시점으로 갈립니다. 중도금대출과 이주비대출은 계산에서 빠지지만, 잔금대출로 바뀌는 순간부터는 계산 대상이 됩니다. 즉 영구히 빠지는 것이 아니라 잠시 미뤄지는 것입니다.

전세대출은 조건이 더 좁습니다. 집이 있는 사람이 수도권이나 규제지역에서 받는 전세대출에만 해당하고, 그때도 원금이 아니라 이자 갚는 몫만 반영됩니다. 이 기준은 2025년 10월 29일 시행됐습니다.

지역과 계약 시점에 따라 기준이 달라진다

같은 조건이어도 집이 어디 있고 계약을 언제 했는지에 따라 적용 기준이 달라집니다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 기본 가산금리는 1.50%입니다.

지방은 다릅니다. 2025년 12월 31일까지 2단계 수준인 0.75%포인트를 적용하도록 유예됐고, 이 유예가 이어져 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지도 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 대출유형별 적용비율 50%를 곱해 0.75%포인트가 됩니다. 자료에 따라 1.5%와 50%로 나눠 적거나 0.75%포인트로 합쳐 적을 뿐, 가리키는 값은 같습니다.

계약 시점으로 갈리는 경우도 있습니다. 2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 매매계약을 맺은 일반 주택담보대출에는 2단계 기준이 적용됩니다.

반대로 한도를 더 줄이는 규제도 함께 본다

이 비율을 통과해도 한도에서 다시 걸릴 수 있습니다. 2025년 10월 발표된 대출수요 관리 방안에 따라, 수도권과 규제지역 주택담보대출에 적용하는 가산금리는 3.0%로 올랐습니다. 여기에 집값 구간별 한도가 따로 있어 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원까지입니다. 이 한도는 2025년 10월 16일 시행됐습니다.

신용대출도 함께 봅니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에 가산금리가 부과됩니다. 또 1억원을 넘는 신용대출이 있으면 그 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다.

반대로 중도금대출과 이주비대출에는 올라간 가산금리가 적용되지 않습니다.

그래서 지금 신청할까, 시점을 미룰까?

지방 주택담보대출을 생각하고 있다면 2026년 12월 31일이 하나의 기준선입니다. 3단계 전환이 유예돼 이 날까지는 2단계 기준이 적용됩니다.

그 뒤가 문제입니다. 2027년 1월 1일 이후 어떤 단계를 적용할지는 아직 발표 전입니다. 그러니 내년이 더 유리하다거나 더 불리하다고 미리 정할 근거가 없습니다.

지금 신청할지 미룰지는 전망이 아니라 두 가지로 따져 봅니다. 하나는 지금 기준에서 필요한 금액이 나오는지이고, 다른 하나는 실제 대출 실행 시점이 2026년 12월 31일 안쪽인지 바깥인지입니다. 실행 예정일이 경계에 걸린다면 대출을 받을 금융회사에 적용 시점 기준을 미리 확인해 두세요.

그래서 내 경우는 어떤 절차인가?

막혔다고 해서 모두 같은 이유는 아닙니다. 흔한 오해 세 가지를 나눠 봅니다.

첫째, 중도금대출이 계산에 안 잡히니 잔금도 괜찮을 것이라고 보는 경우입니다. 중도금은 잔금대출로 바뀌는 시점부터 계산 대상이 됩니다. 이때 갑자기 한도가 모자라는 일이 생깁니다.

둘째, 한도가 남았으니 신용대출로 메우면 된다고 보는 경우입니다. 신용대출 잔액이 1억원을 넘으면 그 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다. 순서를 바꾸면 결과가 달라집니다.

셋째, 비율만 맞추면 원하는 금액이 나온다고 보는 경우입니다. 집값이 25억원을 넘으면 한도는 2억원까지입니다. 비율과 무관하게 금액에서 먼저 잘립니다.

지방 주택담보대출은 2026년 6월 30일까지의 기준만 발표돼 있고 그 이후는 확인되지 않았습니다. 개인의 소득·기존 대출·주택 소재지에 따라 결과가 달라지므로, 실행 전에 금융위원회 발표 내용과 거래 은행의 적용 기준을 함께 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

중도금대출은 총부채원리금상환비율에 잡히지 않는데, 언제부터 잡히나요?

잔금대출로 바뀌는 시점부터 계산 대상이 됩니다. 중도금 단계에서는 빠져 있다가 잔금 전환과 함께 들어오므로, 입주 무렵의 상환 부담을 미리 계산해 두는 편이 안전합니다.

전세자금대출은 원금까지 반영되나요, 이자만 반영되나요?

이자 갚는 몫만 반영됩니다. 다만 집이 있는 사람이 수도권이나 규제지역에서 받는 전세대출에 한해서이고, 버팀목 전세자금대출 같은 정책 목적 대출은 아예 적용 대상에서 빠집니다.

지방에 있는 집을 담보로 받으면 지금 어떤 기준이 적용되나요?

2026년 12월 31일까지는 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%포인트입니다.

신용대출을 먼저 받아 자금을 메워도 문제가 없을까요?

잔액이 1억원을 넘으면 문제가 생길 수 있습니다. 1억원을 초과하는 신용대출이 있으면 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다. 또 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에 가산금리가 부과됩니다.

주택가격이 15억원을 넘으면 한도가 얼마로 줄어드나요?

15억원을 넘고 25억원 이하이면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지입니다. 이 구간별 한도는 2025년 10월 16일 시행됐습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-08-25

고정금리 변동금리 선택 기준, 핵심만

고정금리와 변동금리를 고를 때 먼저 볼 것은 금리 숫자가 아니라 두 가지입니다. 하나는 내가 받을 수 있는 한도, 다른 하나는 중간에 갚을 때 내는 돈입니다.

한도부터 보면, 금리가 오를 것을 미리 감안해 한도를 계산할 때 얹는 가산금리(스트레스 금리)가 있습니다. 이 가산금리에는 하한 1.5%, 상한 3.0%가 정해져 있습니다. 만기 30년인 혼합형·주기형 주택담보대출은 금리를 고정하는 기간이 길수록 이 가산금리가 적게 반영돼 한도가 덜 깎입니다.

갈아탈 때 내는 돈도 봅니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약을 기준으로, 은행 주택담보대출 고정금리 상품의 평균 중도상환수수료율은 1.4%에서 0.65%로 낮아졌습니다.

다만 이 글에 적힌 수치는 2025년 5월까지 공개된 자료 기준이고, 정부 안내 자료끼리 값이 다른 구간도 있습니다. 실제 한도는 거래 은행에서 확인하는 편이 안전합니다.

금리를 고정하는 방식에 따라 갈리는 두 경로를 단순한 선으로 나타낸 그림으로 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

핵심만 — 고정기간 길이가 한도를 가른다

한도를 가르는 것은 상품 이름이 아니라 금리를 몇 년 고정하느냐입니다. 2025년 7월 1일부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율이 시행됐습니다. 총부채원리금상환비율은 소득에서 매년 갚아야 할 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 쉽게 말해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 나가는 몫이 얼마나 되는지 따지는 기준입니다. 여기에 스트레스라는 말이 붙으면, 앞으로 금리가 오를 가능성을 감안해 가상의 가산금리를 얹어 한도를 계산한다는 뜻입니다.

만기 30년을 기준으로 한 구간 표에서, 고정기간이 21년 이상인 대출에는 스트레스 금리를 적용하지 않습니다. 그만큼 한도가 덜 깎입니다.

금융위원회는 이런 조정의 목적이 순수 고정금리 대출을 늘리도록 유도하는 데 있다고 밝혔습니다.

스트레스 금리는 한도를 어떻게 깎을까

스트레스 금리는 실제 대출금리를 올리는 것이 아니라, 한도를 계산할 때만 얹는 가산금리입니다. 금리가 오르면 원리금 부담이 커질 수 있으니 이를 미리 감안하는 것입니다.

계산식은 과거 5년 안에서 가장 높았던 가계대출 금리에서 지금 금리를 뺀 값입니다. 다만 하한 1.5%, 상한 3.0% 안에서만 정해집니다. 이 값은 매년 5월과 11월에 다시 계산합니다.

3단계에서 기본으로 적용하는 스트레스 금리는 2025년 5월 20일 발표 기준 1.50%입니다. 반년마다 다시 계산하는 값이므로, 지금 신청한다면 현재 적용되는 수치를 거래 은행에서 확인하셔야 합니다.

고정기간 구간별로 얼마나 달라질까

만기 30년을 기준으로 한 구간 표를 보면, 혼합형·주기형 상품은 고정기간이 길수록 스트레스 금리를 적게 반영합니다. 아래 값은 2025년 5월 20일 발표된 3단계 시행방안 기준입니다.

고정기간 5~9년은 종전 60%에서 80%로 올랐습니다. 9~15년은 40%에서 60%로, 15~21년은 20%에서 40%로 올랐습니다. 21년 이상은 적용하지 않습니다.

비율이 전반적으로 오른 것은 순수 고정금리 상품을 더 쓰도록 유도하기 위해서입니다. 만기와 소득이 같아도 고정기간이 짧으면 한도가 더 깎일 수 있습니다.

갈아탈 생각이라면 중도상환수수료를 함께 본다

나중에 갈아탈 생각이면 중도상환수수료를 함께 봅니다. 개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 해당합니다.

은행 주택담보대출의 평균 수수료율은 고정금리가 1.4%에서 0.65%로, 변동금리가 1.2%에서 0.65%로 낮아졌습니다. 두 유형의 평균값 차이가 사실상 사라진 셈입니다.

수수료는 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 같은 실제 든 비용 범위에서만 받을 수 있습니다. 그 밖의 항목을 더해 받으면 금융소비자보호법상 금지되는 불공정영업행위에 해당합니다.

지방 주담대라면 답이 달라질까?

지방에 있는 주택을 담보로 받는 대출은 스트레스 금리 자체가 달랐습니다. 3단계 기본값은 1.50%지만, 지방 주택담보대출에는 2025년 12월 말까지 0.75%를 적용했습니다.

같은 소득·같은 고정기간이라도 담보 주택이 지방이면 그 기간에는 한도가 덜 깎였다는 뜻입니다.

다만 이 완화는 기한이 정해진 조치였습니다. 지금 신청한다면 연장 여부와 현재 적용 값을 은행에 먼저 확인하셔야 합니다.

지방 주담대라면 답이 달라질까?

가장 자주 어긋나는 지점은 정부 자료끼리 값이 다르다는 사실입니다. 만기 30년·고정기간 5~9년 구간을 두고, 금융위원회 제도 안내 페이지는 혼합형에 60%, 주기형에 30%를 적용한다고 설명합니다. 반면 2025년 5월 20일 3단계 시행방안은 같은 구간을 80%로 올렸다고 밝혔습니다.

두 값이 다르므로 한도를 미리 계산해 두고 은행에서 그대로 나올 것으로 기대하면 어긋날 수 있습니다.

또 하나는 수수료만 보고 상품을 고르는 경우입니다. 고정금리 0.65%, 변동금리 0.65%는 은행권 평균값입니다. 은행마다 실제 부과율이 다를 수 있고, 2025년 1월 13일 전에 맺은 계약은 당시 약정을 따릅니다.

정리하면 한도는 만기 30년 기준 구간 표에서 고정기간이 길수록 덜 깎이고, 갈아타기 부담은 계약 시점과 은행별 수수료율에서 갈립니다. 이 글은 2025년 5월까지 공개된 제도 내용을 정리한 것으로 개별 대출 가능 여부를 확정하지 않습니다. 최종 조건은 금융위원회 안내와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

고정기간이 21년 이상이면 정말 스트레스 금리가 붙지 않을까?

금융위원회 3단계 시행방안의 적용비율 표에서 고정기간 21년 이상 구간은 적용하지 않는 것으로 표기돼 있습니다. 다만 만기 30년 기준의 구간 구분이므로, 본인 대출의 만기와 고정기간이 어느 구간인지 은행에서 확인하셔야 합니다.

스트레스 금리는 언제 다시 정해질까?

매년 5월과 11월에 다시 계산합니다. 과거 5년 안에서 가장 높았던 가계대출 금리에서 지금 금리를 뺀 값으로 정하되, 1.5%보다 낮거나 3.0%보다 높게는 정해지지 않습니다.

2025년 1월 13일 전에 받은 대출도 낮아진 중도상환수수료율이 적용될까?

개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 해당합니다. 그 전에 맺은 계약은 당시 약정에 따르므로, 본인 계약서의 수수료 조항을 확인하시기 바랍니다.

혼합형과 주기형은 같은 구간이면 적용비율이 같을까?

같지 않을 수 있습니다. 금융위원회 제도 안내 페이지는 만기 30년·고정기간 5~9년 예시에서 혼합형 60%, 주기형 30%로 서로 다르게 설명합니다. 3단계 시행방안이 제시한 값과도 차이가 있어, 실제 적용 값은 은행에 확인하셔야 합니다.

지방 주택담보대출의 0.75% 적용은 언제까지일까?

3단계 시행방안은 지방 주택담보대출에 2025년 12월 말까지 0.75%를 적용한다고 밝혔습니다. 그 이후의 연장이나 변경 여부는 확인된 자료가 없으므로 금융위원회 안내와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.

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• 원리금균등과 원금균등, 어느 쪽이 유리할까

최종 수정일: 2026-08-24

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원리금균등 원금균등 어느쪽, 핵심만

두 방식 중 어느 쪽이 유리한지는 이자를 덜 내는 것이 중요한지, 매달 나가는 돈이 일정한 것이 중요한지에 따라 갈립니다. 금리가 같아도 상환방식에 따라 총 이자부담액이 달라집니다.

원리금균등은 매월 갚는 금액이 같아서 자금 계획을 세우기 좋습니다. 다만 원금균등보다 이자를 더 많이 부담하게 됩니다.

반대로 원금균등은 매월 같은 원금을 갚고 이자는 남은 잔액으로 계산해, 초기 상환액이 크고 갈수록 줄어듭니다. 대신 총 이자부담은 더 적습니다. 초기 상환액이 부담스럽다면 월 상환액이 점점 늘어나는 체증식도 선택지가 될 수 있지만, 상품마다 신청 자격이 따로 정해져 있습니다. 금융감독원은 본인의 상환부담을 함께 고려해 고르라고 안내합니다.

매달 같은 금액을 갚는 방식과 초기에 많이 갚고 점차 줄어드는 방식의 차이를 형태로만 표현했습니다 — 직접 제작 (AI 생성)

항목별 비교표

원금균등이 총이자를 4,415만원 적게 냅니다. 대신 첫 달 부담이 43만원 많습니다 — 초기 현금흐름이 빠듯하면 원리금균등, 총비용을 줄이려면 원금균등입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 서민금융진흥원

결론부터: 무엇을 기준으로 고를까

기준은 두 가지입니다. 첫째, 대출 기간 전체에 내는 이자를 줄이고 싶은지. 둘째, 매달 같은 금액이 나가는 편이 계획을 세우기 쉬운지입니다.

금리가 같아도 상환방식에 따라 총 이자부담액이 달라지므로, 금리만 비교하고 방식을 지나치면 안 됩니다. 매월 일정액을 갚는 원리금균등은 계획적 자금운영에 유리한 대신 이자를 더 부담합니다.

두 방식은 정확히 무엇이 다를까

원리금균등은 대출일부터 만기일까지 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같습니다. 그래서 3년 차나 10년 차나 통장에서 빠져나가는 금액이 같습니다.

원금균등은 원금을 대출기간으로 똑같이 나눠 갚고, 이자는 남은 대출잔액을 기준으로 계산합니다. 원금이 줄어들수록 이자도 줄어 월 상환액이 점점 작아집니다. 주택금융공사는 이 방식을 체감식 분할상환이라고 부릅니다. 참고로 상환방식에는 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환도 있습니다.

체증식까지 세 가지, 선택지는 무엇이 있을까

선택지는 원리금균등, 체감식(원금균등), 체증식 세 가지입니다. 체증식은 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 점점 늘어나는 방식입니다.

다만 체증식은 아무나 고를 수 없습니다. 디딤돌대출은 2026년 8월 안내 기준으로, 접수일 현재 만 40세 미만 근로자가 고정금리를 선택한 경우에만 체증식을 허용합니다.

거치기간도 함께 정합니다. 같은 기준으로 디딤돌대출은 1년 또는 비거치, 즉 거치기간 없음 중에서 고를 수 있습니다. 상품 조건은 바뀔 수 있으니 신청 전에 한국주택금융공사 안내에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.

그래서 원리금균등일까, 원금균등일까

매달 나가는 금액이 일정해야 생활비 계획이 서는 상황이라면 원리금균등이 맞습니다. 초기 상환액을 감당할 여력이 있고 이자 총액을 줄이는 쪽이 목적이라면 원금균등이 맞습니다.

어느 쪽이든 신중하게 정해야 합니다. 디딤돌대출은 대출 실행 후에는 원금상환방식을 바꿀 수 없기 때문입니다.

계산기 숫자와 실제 납입액이 다를 때

계산기 숫자와 통장에서 빠져나간 금액이 조금 어긋나도 잘못된 것이 아닙니다. 한국주택금융공사는 월별 일수 차이 등으로 계산 결과가 실제 금융기관 납입액과 다소 차이 날 수 있다고 안내합니다.

대신 만기까지의 총액은 차이가 없습니다. 그래서 계산기는 월별 금액을 정확히 맞히는 도구가 아니라, 같은 금리와 기간을 넣었을 때 방식별로 부담이 어떻게 갈리는지 견주어 보는 도구로 쓰는 편이 맞습니다.

그래서 원리금균등? 원금균등?

가장 흔한 실패는 이자 총액만 보고 원금균등을 골랐다가 초기 상환액에 눌리는 경우입니다. 원금균등은 첫해 상환액이 가장 크고 이후 줄어드는 구조라, 입주 직후 잔금·이사·인테리어 지출이 겹치는 시기와 정면으로 부딪힙니다.

반대로 결과가 달라지는 조건도 있습니다. 소득이 아직 낮고 앞으로 오를 여지가 있다면, 월 상환액이 점점 늘어나는 체증식이 초기 부담을 낮추는 선택이 될 수 있습니다. 다만 체증식은 상품별 허용 조건이 따로 있어 신청 전에 대상인지 확인해야 합니다.

또 하나, 방식을 나중에 고치면 된다고 생각하는 것도 위험합니다. 디딤돌대출은 실행 후 상환방식 변경이 불가능합니다. 금리가 같아도 방식에 따라 총 이자부담액이 달라지므로, 신청 전에 본인의 상환부담을 기준으로 정해 두어야 합니다.

개인의 소득·기간·상품 조건에 따라 결과가 다를 수 있으니, 최종 조건은 취급 금융기관과 한국주택금융공사 안내로 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

원리금균등과 원금균등 중 이자를 덜 내는 쪽은 어디인가요?

같은 금리라면 원금균등 쪽이 총 이자부담액이 적습니다. 원금을 먼저 많이 갚아 남은 잔액이 빨리 줄기 때문입니다.

매달 갚는 금액이 일정한 방식은 무엇인가요?

원리금균등분할상환입니다. 대출일부터 만기일까지 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같습니다.

디딤돌대출은 실행 후에 상환방식을 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 없습니다. 디딤돌대출은 대출 실행 후 원금상환방식 변경이 불가능하므로 신청 전에 정해야 합니다.

체증식 분할상환은 누가 선택할 수 있나요?

디딤돌대출에서는 접수일 현재 만 40세 미만 근로자가 고정금리를 선택한 경우에 한해 체증식을 고를 수 있습니다.

계산기로 뽑은 월 상환액과 실제 납입액이 다른 이유는 무엇인가요?

월별 일수 차이 등으로 계산 결과와 실제 납입액이 다소 어긋날 수 있습니다. 다만 만기까지의 총액은 차이가 없습니다.

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최종 수정일: 2026-08-23

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

상속주택 주택수 포함 여부, 핵심만

상속받은 집이 있다고 해서 곧바로 다주택자가 되는 것은 아닙니다. 종합부동산세의 1세대 1주택자 판정과 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산 모두, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 주택 수에서 빼고 셉니다. 상속 후 5년 안이라면 원래 살던 집만 가진 것으로 계산될 수 있습니다.

5년이 지나면 세목마다 갈립니다. 종합부동산세에서는 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이면 계속 주택 수에서 빠집니다. 두 조건 어느 쪽에도 해당하지 않으면 그때부터 주택 수에 들어갑니다.

한 가지 더 있습니다. 종합부동산세의 주택 수 제외는 저절로 적용되지 않고 신청을 전제로 안내됩니다. 1세대 1주택자로 인정되면 기본공제가 12억원, 그렇지 않으면 9억원이라 차이가 큽니다.

상속이 시작된 날부터 이어지는 시간선이 어느 지점에서 갈라지는지가 이 글의 판정 구조입니다 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

비조정대상지역 2주택 기준 취득세율은 1.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 660만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

결론부터: 상속 5년 안이면 주택 수에서 빠진다

상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 종합부동산세의 1세대 1주택자 판정에서도, 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산에서도 그 집은 빼고 셉니다. 기준이 되는 날은 상속이 시작된 날이고, 5년은 그날부터 셉니다.

취득세 쪽은 대상이 조금 더 넓습니다. 상속으로 받은 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔도 상속개시일부터 5년간 주택 수에서 빠집니다.

종합부동산세에서는 어떤 기준으로 갈릴까

종합부동산세에서는 5년이 지났다고 바로 주택 수에 들어가지 않습니다. 지분율이 40% 이하이거나, 내 지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)이면 5년이 지나도 계속 빠집니다. 둘 중 하나만 맞아도 됩니다.

주택 수에서 빠지는 것은 상속주택만이 아닙니다. 국세청은 취득한 지 3년이 지나지 않은 일시적 2주택의 신규주택, 공시가격 4억원 이하 지방 저가주택도 1세대 1주택자를 볼 때 주택 수 제외 대상으로 안내합니다.

취득세 세율을 따질 때는 기준이 다를까

취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산에서는 상속개시일부터 5년이라는 기준이 적용되고, 종합부동산세의 지분율·공시가격 완화 기준은 함께 안내되지 않습니다. 5년이 지난 뒤에는 그 집도 주택 수에 들어가므로, 다음에 집을 살 때 적용되는 세율이 달라질 수 있습니다.

규정 시행 전에 상속받은 집은 부칙에 따라 시행일 이후 5년 동안 주택 수에서 뺍니다. 상속 시점이 오래됐다면 상속일이 아니라 시행일부터 5년을 세야 하는지 확인해야 한다는 뜻입니다. 시행일이 언제인지는 해당 규정 부칙에서 직접 확인하세요. 이 기준은 조세심판 결정(조심2021지0879, 2022년 1월 20일)을 근거로 설명되고 있습니다.

신청하지 않으면 제외되지 않는다

조건에 맞더라도 가만히 있으면 그대로 적용되지 않습니다. 종합부동산세의 주택 수 산정 제외는 신청 절차를 전제로 안내되기 때문입니다.

차이는 기본공제에서 바로 드러납니다. 1세대 1주택자로 인정되면 12억원을 공제받고, 인정되지 않으면 9억원입니다. 신청 서식은 종합부동산세법 시행규칙 별지 서식으로 운영되므로, 서식과 신청 기간은 국세청 안내에서 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

그래서 내 상속주택은 빠질까, 들어갈까?

확인 순서는 세 가지입니다. 먼저 상속개시일부터 5년이 지났는지 봅니다. 지나지 않았다면 종합부동산세와, 취득세 세율을 정할 때 쓰는 주택 수 계산 양쪽 모두에서 빠집니다.

5년이 지났다면 종합부동산세는 내 지분율과 지분 상당 공시가격을 확인합니다. 40% 이하이거나 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 계속 빠지고, 어느 쪽에도 해당하지 않으면 주택 수에 들어갑니다.

마지막으로 신청을 했는지 확인합니다. 조건에 맞아도 신청이 없으면 1세대 1주택자 기본공제로 이어지지 않을 수 있습니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

가장 자주 어긋나는 곳은 세목마다 기준이 같다고 생각하는 지점입니다. 종합부동산세는 5년이 지나도 지분율 40% 이하 또는 지분 상당 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하라는 두 번째 문이 있지만, 취득세 세율을 볼 때는 그런 완화 기준이 함께 안내되지 않습니다. 그래서 종합부동산세에서는 여전히 빠지는데 취득세에서는 주택 수에 들어가는 경우가 생길 수 있습니다.

지분이 적으면 안심하는 것도 위험합니다. 지분율이 40%를 넘으면 공시가격 기준을 따로 봐야 하고, 수도권 밖이면 기준선이 6억원이 아니라 3억원입니다. 지분율과 공시가격 중 하나만 맞아도 되지만, 어느 쪽도 맞지 않으면 결과가 반대가 됩니다.

신청을 놓치는 경우도 흔합니다. 요건을 다 채워도 신청이 없으면 기본공제가 12억원이 아니라 9억원으로 계산될 수 있습니다. 상속 시점이 오래된 집이라면 상속일이 아니라 부칙의 시행일부터 5년을 세야 하는지도 함께 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

상속주택 제외 기준일은 상속개시일인가요, 등기일인가요?

국세청 안내와 지방세 규정 모두 5년을 상속개시일부터 셉니다. 등기를 마친 날이 아니라 상속이 시작된 날이 기준이므로, 상속개시일이 언제인지 관련 서류로 먼저 확인해 두세요.

형제와 공동으로 상속받아 지분이 25%인데 5년이 지났습니다. 종부세 주택 수에서 빠질까요?

종합부동산세에서는 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이면 주택 수에서 제외됩니다. 지분 상당 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우에도 같은 기준으로 제외됩니다. 다만 제외를 적용받으려면 신청이 필요합니다.

종부세에서 제외됐으면 취득세에서도 자동으로 빠지나요?

두 세목은 근거 규정이 달라 따로 봐야 합니다. 취득세 세율을 볼 때는 상속개시일부터 5년이라는 기준이 적용되고, 종합부동산세의 지분율·공시가격 완화 기준이 함께 안내되지는 않습니다.

제외 요건을 채웠는데 신청을 안 하면 어떻게 되나요?

종합부동산세의 주택 수 제외는 신청을 전제로 안내됩니다. 신청이 없으면 1세대 1주택자로 보지 않아 기본공제가 12억원이 아닌 9억원으로 적용될 수 있습니다.

상속주택 말고 다른 주택도 주택 수에서 빠지는 경우가 있나요?

있습니다. 국세청은 취득한 지 3년이 지나지 않은 일시적 2주택의 신규주택, 공시가격 4억원 이하 지방 저가주택도 제외 대상으로 안내합니다. 각각 요건이 다르니 개별로 확인하세요.

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최종 수정일: 2026-08-22

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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비거주 1주택자 전세대출 제한, 핵심만

비거주 1주택자 전세대출 제한은 아파트를 한 채 가진 사람 중 일부에게만 적용되는 규제입니다. 먼저 그 아파트가 수도권이나 규제지역에 있어야 합니다. 그리고 그 집에 세를 준 상태여야 합니다. 마지막으로 본인과 배우자 모두 그 집에 전입한 적이 한 번도 없어야 합니다. 예를 들어 서울에 아파트 한 채를 사서 세를 주고, 본인은 다른 곳에서 전세로 살아온 경우가 여기에 해당합니다.

반대로 본인이나 배우자가 그 집에 단 하루라도 살면서 주민등록을 옮긴 적이 있다면 규제 대상에서 제외됩니다. 다만 세를 준 상대가 부모님이나 자녀 같은 직계가족이라면, 전입한 적이 없어도 규제 대상에서 빠집니다. 내 집이 해당되는지 알아보려면 위치, 전입 이력, 세입자와의 관계 이 세 가지를 차례로 확인하면 됩니다.

한눈에 보는 기준

8·13 대책에서 발표된 비거주 1주택자 전세대출 제한이란

금융위원회는 2026년 8월 13일 국토교통부 등 관계기관과 함께 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표했습니다. 이 대책은 부동산 프로젝트파이낸싱 보증과 자금공급 확대, 주택공급 촉진을 위한 금융제도 개선, 투기적 대출수요 차단 강화, 청년 등 실수요자 핀셋지원, 가계부채 총량관리방안 다섯 가지로 구성됩니다. 비거주 1주택자 전세대출 제한은 이 종합대책에 포함된 세부 조치 가운데 하나입니다. 구체적인 기준과 예외 조건은 이후 금융위원회 설명을 통해 공개됐습니다.

규제 대상 기준, 내 집은 해당할까

규제 대상 여부는 두 가지 조건을 동시에 충족하는지로 확인합니다. 첫째, 보유 주택이 수도권 또는 규제지역에 있는 아파트여야 합니다. 둘째, 그 집에 세를 주고 있으면서 본인과 배우자 모두 그 주소로 주민등록을 옮긴 적이 한 번도 없어야 합니다. 두 조건을 모두 충족해야 규제 대상이므로, 지방 비규제지역 아파트이거나 실거주 이력이 있다면 이 조건만으로는 해당하지 않습니다. 내 집이 해당되는지는 소재지와 전입 이력 두 가지를 각각 따져봐야 정확히 판단할 수 있습니다.

규제 대상에서 제외되는 예외 조건

규제 대상 조건에 해당하더라도 예외로 인정되는 경우가 두 가지 있습니다. 하나는 직계가족에게 해당 주택을 임대한 경우로, 이때는 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외됩니다. 다른 하나는 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우로, 이때는 신규 전세대출과 기존 대출 만기연장이 모두 허용됩니다. 다만 불가피성 인정 여부는 개별 금융회사의 심사 결과에 따라 달라질 수 있어, 해당 사유가 있다면 대출을 신청할 금융회사에 직접 확인하는 절차가 필요합니다.

시행 시기와 전세대출 보증비율 변화

이 규제는 2027년 1월부터 시행되며, 시행 이후에는 투기적 비거주 1주택자가 전세대출 신규나 연장을 받을 수 없습니다. 1주택자 전세대출의 보증비율도 내년부터 함께 조정됩니다. 수도권과 규제지역은 기존 80퍼센트에서 70퍼센트로, 그 외 지역은 90퍼센트에서 80퍼센트로 각각 낮아집니다. 보증비율 축소는 비거주 1주택자 여부와 무관하게 1주택자 전세대출 전반에 적용되는 변화이므로, 시행 시기를 전세 계약이나 대출 실행 일정과 함께 확인해 두는 편이 안전합니다.

내 집은 해당할까, 제외될까?

내 집이 규제 대상인지 아닌지는 조건 하나를 놓치면 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 확인이 필요한 경우는 세 가지입니다.

첫째, 본인이 아니라 배우자만 해당 주택에 전입한 적이 있어도 규제 대상에서 제외됩니다. 부부 중 한 명이라도 실거주 이력이 있으면 되기 때문에, 본인 명의로 전입한 적이 없다는 이유만으로 규제 대상이라고 단정하면 실제와 다른 결과가 나올 수 있습니다. 둘째, 세입자가 부모나 자녀 등 직계가족이면 임대 중이라도 규제 대상에서 제외됩니다. 셋째, 지방 비규제지역 아파트라면 전입 이력과 상관없이 애초에 규제 대상이 되는 지역 조건 자체에 해당하지 않습니다. 반대로 수도권·규제지역 아파트를 세주고 있으면서 본인·배우자 모두 전입 이력이 전혀 없다면, 다른 조건이 없는 한 규제 대상에서 벗어나기 어렵습니다.

다만 실제로 해당되는지는 소재지, 전입 이력, 임차인과의 관계 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 본인 사례가 규제 대상인지는 대출을 신청할 금융회사나 관련 전문가에게 직접 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

본인이 아니라 배우자만 해당 주택에 전입한 적이 있어도 규제에서 제외되나요?

본인이 아니라 배우자만 전입한 이력이 있어도 규제 대상에서 제외됩니다. 실거주 이력은 본인과 배우자 중 한 명만 있어도 인정되기 때문입니다.

부모님 등 직계가족에게 세를 준 경우도 규제 대상인가요?

직계가족에게 세를 준 경우는 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외됩니다. 임대차 계약 형식이 아니라 임차인이 직계가족인지가 기준입니다.

직장 발령 등 불가피한 사정으로 못 살았으면 항상 대출이 막히나요?

항상 막히는 것은 아닙니다. 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규 전세대출과 기존 대출 만기연장이 모두 허용됩니다.

이 규제는 정확히 언제부터 적용되나요?

이 규제는 2027년 1월부터 시행됩니다. 같은 시점에 1주택자 전세대출 보증비율도 함께 낮아집니다.

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세제개편안 매매·전세 계약, 판정 기준부터

결론부터 말하면, 지금 발표된 종합부동산세·양도소득세 수치는 국회 의결을 거치지 않은 정부안입니다. 1세대 1주택자 종부세 기준과 장기거주 공제(연 2,500만원)는 아직 확정 세율·공제가 아니라는 뜻입니다. 직전 세제개편에서도 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 수정안으로 가결된 전례가 있어, 매매·전세 계약 시점을 이 수치만으로 확정 판단하기는 이릅니다.

지금 발표된 세제개편안은 정부가 국회에 제출할 계획안일 뿐 확정된 법률이 아닙니다 — 직접 제작 (AI 생성)

판정 기준표

공시가격 25억원 · 2주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 5,875,200원에서 개편안 9,753,600원으로 늘어납니다 (+3,878,400원 (+75.9%)). 개편안 수치는 2026년 7월 세제개편안 발표 기준이며, 시행에는 국회 통과가 필요합니다.

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출처: 국세청, 홈택스

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정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안, 어떤 절차로 나왔나

기획재정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 통해 2026년 세제개편안을 공식 발표했습니다. 이 발표는 정부 부처 내부 심의를 거친 결과물로, 이 시점에는 국회 의결을 거치지 않은 정부 제출안 단계에 머물러 있습니다. 즉 지금 나온 내용은 법률이 아니라 정부가 국회에 제출할 계획안입니다.

종합부동산세·양도소득세, 정부안에는 어떤 내용이 담겼나

정부안은 1세대 1주택자 종합부동산세 과세기준을 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과로 정하고, 기본공제는 실거주 14억원·비거주 9억원으로 나눴습니다. 다만 비거주 1주택 기본공제를 9억원으로 줄이는 안은 2026년 9월 1일 국무회의에서 철회돼, 현행 12억원이 그대로 유지되는 것으로 정리됐습니다. 실거주 14억원 상향과 세부담 상한 150% 유지는 그대로입니다. 공정시장가액비율은 70%로 올리는 내용도 담았습니다. 양도소득세는 10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하 1주택자에게 연 2,500만원 장기거주 공제를 신설하고, 다주택자 중과는 2027~2028년 한시 완화하는 방안입니다.

'8월 말 확정'이라는 표현, 정확한 것일까

'8월 말 확정'이라는 표현은 정확하지 않습니다. 정부 발표(8월 3일)는 아직 국회 의결 전 단계이기 때문입니다. 직전 세제개편 사이클을 보면 국회 기획재정위원회 조세소위 심사가 11월 12일에야 시작돼, 실제 확정은 이보다 훨씬 늦은 시점에 이뤄졌습니다. 그러니 이번에도 8월 안에 세율·공제가 법으로 확정된다고 보기는 어렵습니다.

정부안이 국회에서 그대로 확정된다는 보장은 없다

정부가 낸 안이 국회에서 그대로 통과된다는 보장은 없습니다. 직전 세제개편(2025년 세법개정)의 경우, 2025년 12월 2일 본회의 의결 당시 종합부동산세법 등 일부 법안은 정부 원안이 아니라 국회 심의 과정에서 수정된 위원회안(대안)으로 가결됐습니다. 즉 세율·공제 수치는 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.

그래서 지금 매매·전세 계약, 무엇을 기준으로 판단해야 할까

매매·전세 계약을 서두를지 미룰지는, 지금 발표된 수치를 '확정'이 아니라 '정부 제출안'으로 보는 데서 출발해야 합니다. 정부 발표 이후에도 국회 조세소위 심사와 본회의 의결이라는 절차가 남아 있고, 직전 사이클에서는 종부세법 등이 위원회 수정안으로 바뀌어 가결된 전례가 있습니다. 계약 시점을 정할 때는 특정 세율·공제를 전제로 단정하기보다, 국회 심의 단계와 본회의 의결 일정을 확인하며 판단하는 편이 안전합니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

세제개편안 발표만 보고 판단을 굳히면 결론이 뒤집힐 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택자가 종부세 과세기준(공시가 14억원 초과)과 기본공제 수치를 그대로 믿고 매도·매수 시점을 조정했는데, 국회 심의에서 수치가 달라지면 예상한 세부담과 실제 세부담이 어긋날 수 있습니다. 양도소득세 장기거주 공제(연 2,500만원)도 10년 이상 거주·양도가액 30억원 이하라는 요건을 충족하지 못하면 애초에 적용 대상이 아닙니다. 또한 직전 세제개편에서 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 위원회 수정안으로 가결된 전례가 있으므로, 지금 발표된 공정시장가액비율이나 공제 금액이 국회 심의 과정에서 바뀔 가능성도 열어 둬야 합니다.

개별 세부담은 보유 주택 수, 거주 기간, 양도 시점에 따라 달라지므로, 실제 매매·전세 계약을 앞두고 있다면 이 글의 판정 기준을 참고하되 세무사 등 전문가와 개별 상담을 거쳐 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

정부가 발표한 세제개편안은 법적 효력이 있나요?

아직 없습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 정부가 마련한 제출안 단계로, 국회 의결을 거쳐야 법적 효력을 갖습니다.

종부세·양도세 개편안은 언제 최종 확정되나요?

이번 개편안의 최종 확정일은 아직 정해지지 않았습니다. 직전 세제개편(2025년 세법개정)의 국회 본회의 의결은 그해 12월 2일이었습니다.

정부가 발표한 세율·공제 수치가 국회에서 바뀔 수도 있나요?

그렇습니다. 직전 세제개편에서도 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 위원회 수정안으로 가결된 전례가 있습니다.

직전 세법개정은 실제로 언제 국회를 통과했나요?

직전 세법개정은 국회 기획재정위원회 조세소위 심사(2025년 11월 12일 개시)를 거쳐 2025년 12월 2일 국회 본회의에서 최종 의결됐습니다.

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최종 수정일: 2026-09-01

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

토지거래허가구역 매매 절차, 결론부터

토지거래허가구역에서 토지를 사고팔 때는 매도인과 매수인이 함께 관할 시장·군수·구청장에게 거래 허가를 신청해야 계약이 효력을 가집니다. 다만 도시지역 외 지역이라면 일반토지 250제곱미터, 농지 500제곱미터, 임야 1,000제곱미터 이하 거래는 허가 절차가 면제됩니다. 신청을 마치면 허가관청은 접수일로부터 15일 이내에 허가 여부를 통보해야 하므로, 계약과 잔금 일정은 이 처리 기한을 감안해 잡는 것이 안전합니다.

토지거래허가구역 거래 절차 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 기준 면적을 넘는 토지나 주택을 사고팔려는 사람에게 필요한 절차다. 이 구역에서는 계약을 맺기 전에 관할 관청의 허가를 먼저 받아야 하므로, 매수·매도를 계획하는 단계부터 순서를 알아둬야 한다.

확인할 점: 허가 없이 체결한 계약은 무효이고 나중에 허가를 받아도 소급 유효가 되지 않으므로, 정식 계약서 작성 전에 반드시 허가부터 받아야 하며 이행강제금·벌금 비율 같은 수치는 관할 구청과 법령 원문에서 최신 기준을 다시 확인해야 한다.

공개 자료를 정리한 참고용 절차입니다. 기관·상품에 따라 순서와 조건이 다를 수 있으므로, 신청 전에 해당 기관에서 확인하세요.

확인한 자료: 서울부동산정보광장, 찾기쉬운 생활법령정보, 국가법령정보센터

토지거래허가구역에서는 왜 매도인과 매수인이 함께 허가를 신청해야 할까

토지거래허가구역 안에서는 매매계약을 맺기 전에 허가를 받아야 계약 자체가 효력을 가집니다. 그래서 매도인 혼자나 매수인 혼자가 아니라 두 사람이 함께 신청인이 되어 시장·군수·구청장에게 허가를 신청합니다. 이때 허가신청서와 토지이용계획서, 자금조달계획서를 함께 제출해야 하므로, 매수인의 자금 출처와 이용 계획이 미리 정리돼 있어야 신청이 매끄럽습니다.

허가 없이 거래할 수 있는 면적 기준은 얼마일까

허가 면제 기준은 지역에 따라 달라집니다. 도시지역 안에서는 주거지역 60제곱미터, 상업·공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터 이하이면 허가 없이 거래할 수 있습니다. 도시지역 밖에서는 일반토지 250제곱미터, 농지 500제곱미터, 임야 1,000제곱미터 이하까지 면제됩니다. 같은 필지라도 용도지역과 지목에 따라 기준이 달라지므로 계약 전에 정확한 용도지역을 확인해야 합니다.

허가 신청부터 통보까지 절차와 처리 기한은 어떻게 되나

절차는 매도인과 매수인이 공동으로 허가신청서에 토지이용계획서, 자금조달계획서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 제출하는 것에서 시작합니다. 신청서가 접수되면 허가관청은 접수일로부터 15일 이내에 허가 여부를 심사해 허가증 교부 등으로 통보해야 합니다. 잔금일이나 등기 일정을 잡을 때는 최소 이 처리 기한만큼 여유를 두고 계획하는 것이 안전합니다.

어떤 경우에 불허가되고, 불허가 시 이의신청은 어떻게 하나

신청한 이용목적이 자기 거주용 주택 마련, 지역 주민을 위한 복지·편익시설, 허가구역에 사는 농업인·임업인의 경영에 필요한 경우, 공익사업, 도시·군계획에 부합하는 경우 등 법이 정한 인정 목적에 해당하지 않으면 불허가될 수 있습니다. 실거주나 실사용 계획이 불분명하면 심사에서 걸릴 수 있다는 뜻입니다. 불허가 처분을 받으면 처분일로부터 1개월 이내에 이의신청을 할 수 있으므로 기한 안에 사유를 소명해야 합니다.

허가받은 토지를 다른 용도로 쓰면 어떤 불이익이 있나

허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하는 의무기간은 용도별로 다릅니다. 주거용·농업용은 2년, 임업용은 3년(생산물이 없으면 5년), 개발·사업용은 4년, 그 외 현상보존 등은 5년입니다. 이 기간 안에 이용목적을 어기면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 의무기간이 끝날 때까지 매년 부과될 수 있습니다. 처음부터 허가 없이 계약했거나 부정한 방법으로 허가를 받았다면 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다.

내 토지는 허가 대상일까, 면제 대상일까?

면제 면적 이하라고 안심하기 전에 확인할 조건이 있습니다. 같은 소규모 필지라도 도시지역인지 도시지역 밖인지에 따라 기준이 달라, 도시지역 녹지지역은 200제곱미터까지지만 도시지역 밖 농지는 500제곱미터까지 면제됩니다. 지목이 농지인지 임야인지에 따라서도 면제 기준 면적 자체가 다르므로, 등기부상 지목과 실제 용도지역을 함께 확인해야 결론이 뒤집히지 않습니다.

또한 면제 면적을 넘는 거래라면 매도인과 매수인 중 한쪽만 신청서를 내는 것으로는 절차가 성립하지 않고, 반드시 두 사람이 공동으로 신청해야 접수됩니다. 처리 기한인 15일은 신청이 접수된 날을 기준으로 하므로, 서류 준비가 늦어지면 그만큼 전체 일정도 함께 늦춰질 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

용도지역·지목 판정이나 개별 신청 서류 요건은 필지와 사안마다 달라질 수 있으므로, 최종 판단은 관할 시장·군수·구청장 또는 법무사·변호사 등 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

면제 면적 이하로 거래하면 신고나 허가 절차가 전혀 필요 없나요?

면제 면적 이하이면 토지거래허가 절차는 필요하지 않습니다. 다만 실거래가 신고 등 다른 부동산 관련 신고 의무까지 함께 면제되는지는 이번 자료만으로 단정하기 어려워 별도 확인이 필요합니다.

허가 신청 서류는 매도인과 매수인이 각자 따로 준비해야 하나요?

매도인과 매수인이 공동 신청인으로 하나의 허가신청서를 함께 제출합니다. 다만 자금조달계획서 등은 매수인의 자금 출처를 담아야 하므로 실질적으로 매수인이 준비할 내용이 더 많습니다.

불허가 처분을 받으면 계약 자체는 어떻게 되나요?

허가를 받아야 거래계약이 효력을 갖는 구조이므로, 불허가 처분을 받으면 그 계약은 효력을 인정받기 어렵습니다. 처분에 이의가 있으면 처분일로부터 1개월 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

허가받은 용도를 지키지 못할 사정이 생기면 이행강제금을 피할 방법이 있나요?

이번 자료에는 불가피한 사정에 대한 이행강제금 면제 규정이 확인되지 않습니다. 이용목적을 어기면 의무기간이 끝날 때까지 매년 취득가액의 10% 범위에서 부과될 수 있다는 기준만 확인됩니다.

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최종 수정일: 2026-08-17

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• 보유세 계산기

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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종부세 실거주 예외 요건, 판정 기준부터

종부세 1세대1주택자 특례에서 육아나 리모델링은 별도로 인정되는 사유가 아닙니다. 국세청이 안내하는 주택수 제외 특례는 신규주택(일시적2주택)·상속주택·지방저가주택·인구감소지역주택·준공후미분양주택 5종으로 한정돼 있습니다. 일시적2주택 특례도 과세기준일(6월1일) 기준 신규주택 취득일로부터 3년 이내여야 하며, 2026년 세제개편안 관련 발표에서도 육아·리모델링 관련 예외는 확인되지 않습니다.

판정 기준표

공시가격 35억원 · 1주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 3,404,160원에서 개편안 4,447,440원으로 늘어납니다 (+1,043,280원 (+39.9%)). 개편안 수치는 2026년 7월 세제개편안 발표 기준이며, 시행에는 국회 통과가 필요합니다.

참고용 수치입니다. 실제 납부 금액은 홈택스에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

공시가격 합계별 대표 결과

같은 가정에서 기준 금액만 바꾼 대표 수치 3개 비교입니다. 본문 사례는 강조 표시했습니다.

육아·리모델링 사유의 종부세 특례, 결론부터 확인

결론은 '인정되지 않는다'입니다. 국세청이 공시한 1세대1주택자 주택수 제외 특례는 5개 유형으로 열거돼 있고, 육아나 리모델링을 이유로 한 별도 조항은 없습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안(국회 통과 전 단계)에서도 1세대1주택자 기본공제 상향과 과세 대상 조정만 다뤄졌을 뿐 육아·리모델링 관련 언급은 없습니다. 실거주 목적이라 해도 이 두 사유만으로는 특례 대상이 되지 않습니다.

종부세 1세대1주택 특례로 실제 인정되는 5가지 유형

실제 인정되는 5가지 유형은 신규주택(일시적2주택), 상속주택, 지방저가주택, 인구감소지역주택, 준공후미분양주택입니다. 새 집을 사서 옮기며 기존 집을 아직 처분하지 못한 경우, 상속으로 취득한 주택, 공시가격이 낮은 지방 주택 등이 여기에 해당합니다. 다섯 가지 모두 국세청이 별도로 요건을 정한 유형이며, 육아나 리모델링처럼 개인 사정에 따른 예외는 포함돼 있지 않습니다.

육아·리모델링, 세대 분리로는 될까?

세대 분리와 주택수 특례는 별개의 문제입니다. 종합부동산세법상 '1세대'에는 취학·질병요양·근무상 또는 사업상 형편 등 부득이한 사유로 본래 주소에서 일시 퇴거한 세대원도 포함된다는 규정이 있습니다. 이는 떨어져 살아도 같은 세대로 묶어 판정하겠다는 조항이지, 육아를 이유로 주택수 계산에서 빼주는 특례가 아닙니다. 리모델링 기간에 다른 곳에 거주해도 세대 자체는 그대로 유지되므로 주택수 특례와는 무관합니다.

특례 적용받으려면 신청 기한부터 확인

1세대1주택자 주택수 제외 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 신청서를 내야 합니다. 이 기간을 놓치면 신규주택이나 상속주택 등 요건을 갖췄어도 특례를 인정받지 못할 수 있습니다. 매년 정해진 기간에만 접수하므로 이사나 상속이 생기면 날짜부터 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.

2026년 세제개편안에서 달라지는 부분

2026년 8월 발표된 세제개편안(국회 통과 전 단계)에서는 1세대1주택자 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 오르고, 시가 약 20억원 이하 주택은 과세 대상에서 빠지는 방향이 제시됐습니다. 내년부터 단계적으로 시행될 예정이지만 아직 국회 통과 전 개편안 단계이므로 확정된 내용은 아닙니다. 이 발표에는 육아나 리모델링을 사유로 한 예외 규정은 포함되지 않았습니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

가장 흔한 오해는 '실거주 목적이면 예외가 될 것'이라는 생각입니다. 그러나 국세청이 인정하는 특례는 신규주택(일시적2주택)·상속주택·지방저가주택·인구감소지역주택·준공후미분양주택 5종뿐이며, 육아나 리모델링은 이 목록에 없습니다. 예를 들어 리모델링 때문에 전셋집에 살면서 기존 집을 비워둬도, 그 사유만으로는 주택수에서 빠지지 않습니다.

일시적2주택 특례를 믿고 있다가 결론이 뒤집히는 경우도 있습니다. 과세기준일(6월1일) 현재 신규주택 취득일로부터 3년이 지나면 특례 요건에서 벗어나며, 이때는 새로 산 집도 주택수에 그대로 포함됩니다. 또한 2026년 8월 발표된 세제개편안(국회 통과 전 단계)은 기본공제 상향과 과세 대상 조정을 다룰 뿐 육아·리모델링 예외는 언급하지 않으므로, 확정 시행 전까지는 지금 기준으로 판단해야 합니다. 개별 세대·주택 상황에 따라 특례 해당 여부가 달라질 수 있으므로, 최종 판단 전에는 관할 세무서나 세무사 등 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

리모델링 공사 때문에 다른 곳에 살고 있으면 종부세 특례를 받을 수 있나요?

리모델링은 국세청이 인정하는 5개 특례 유형에 포함되지 않습니다. 그 사유만으로는 주택수 특례를 받을 수 없고, 신규주택·상속주택 등 다른 요건에 해당하는지 별도로 확인해야 합니다.

육아 때문에 부모님 집에 얹혀살면 세대 판정이 달라지나요?

종합부동산세법상 세대 판정에는 취학·질병요양·근무 등 부득이한 사유로 일시 퇴거한 경우를 다루는 조항이 있지만, 육아를 이유로 한 별도 규정은 확인되지 않습니다. 부모님 집에 함께 사는 상황은 세대원 구성 자체를 다시 따져봐야 하는 문제로, 주택수 특례와는 별개로 검토해야 합니다.

1세대1주택 특례 신청은 언제까지 해야 하나요?

해당 연도 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 신청서를 제출해야 합니다. 이 기간이 지나면 요건을 갖췄더라도 특례 적용을 받기 어렵습니다.

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• 종부세 실거주 예외 요건, 내 상황은 인정받을 수 있나
• 종부세 1세대1주택 특례 5가지, 내 주택도 인정될까

최종 수정일: 2026-08-15

참고용 계산입니다. 개별 사정(세대 구성·감면·특례·지분)에 따라 실제 세액은 달라지므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.

숫자로 확인해 보기

• 보유세 계산기

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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종부세 1세대1주택 특례, 판정 기준부터

종부세 1세대1주택 특례는 신규주택(일시적 2주택)·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택·준공후 미분양주택, 이 다섯 유형 중 하나를 함께 갖고 있어도 신청하면 1세대1주택자로 인정받는 제도입니다. 다만 자동 적용이 아니라 매년 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 신청해야 하고, 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하 1채까지만 인정됩니다. 유형별로 기간·지분·가격 조건이 다르므로 내 주택이 어디에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

판정 기준표

양도차익 5억 8,000만원 중 과세 대상은 5억 8,000만원이고, 장기보유특별공제 20.00%를 적용하면 총 납부세액은 1억 7,452만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

다음 링크에서 직접 계산해 보세요 → 양도소득세 계산기

종부세 1세대1주택자 특례, 어떤 주택까지 인정되나

인정되는 주택은 신규주택(일시적 2주택)·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택·준공후 미분양주택, 이렇게 다섯 유형입니다. 과세기준일인 6월1일 현재 1주택자가 이 중 하나를 추가로 갖고 있어도, 신청만 하면 종합부동산세 계산에서는 1세대1주택자로 봅니다. 다섯 유형 모두 기간·지분·가격 조건을 충족해야 하므로, 단순히 주택 종류만으로 판정되지는 않습니다.

일시적 2주택자 특례, 신규주택 취득 후 3년 안에 처분해야

종전주택을 보유한 상태에서 신규주택을 대체취득한 경우, 과세기준일 현재 신규주택 취득 후 3년이 지나지 않아야 일시적 2주택 특례가 적용됩니다.

조정대상지역 안의 이 기간을 3년에서 2년으로 줄이는 내용은 2026년 세제개편안 정부안에 담겨 있습니다. 이 정부안은 2026년 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 2026년 9월 20일 현재 국회에서 심사 중입니다. 국회를 통과하기 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용됩니다.

상속주택 특례, 5년 안이거나 지분 40% 이하면 인정

상속개시일로부터 5년이 지나지 않았다면 상속주택 특례가 그대로 적용됩니다. 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나, 지분 상당 공시가격이 수도권은 6억원, 그 외 지역은 3억원 이하라면 계속 특례를 받을 수 있습니다. 즉 기간과 지분·가격, 두 갈래 요건 중 하나만 충족하면 됩니다.

지방 저가주택 특례, 공시가격 4억원 이하 1채까지만

지방 저가주택 특례는 수도권·광역시·세종시를 제외한 지역(읍·면 포함)에 있고 공시가격이 4억원 이하인 주택에만 적용됩니다. 인정 범위도 1채로 한정되어 있어서, 이 조건에 맞는 지방 저가주택을 두 채 이상 갖고 있으면 특례 자체가 배제됩니다.

특례 신청 방법과 세액공제 혜택

특례 신청은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 냅니다. 한 번 신청한 뒤 달라진 점이 없으면 이후에는 따로 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

세액 혜택도 있습니다. 기본공제가 신청 시 12억원(신청하지 않으면 9억원)으로 늘어납니다. 특례주택을 뺀 1주택 부분에는 연령공제 최대 40%와 보유기간공제 최대 50%를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.

내 특례는 3년 기준일까, 2년 기준일까?

2026년 9월 20일 현재 적용되는 기준은 3년입니다. 조정대상지역 안의 일시적 2주택 특례기간을 3년에서 2년으로 줄이는 내용은 2026년 세제개편안 정부안에 담겨 있습니다. 이 정부안은 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 지금은 국회에서 심사 중입니다. 국회를 통과하기 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용되므로, 지금 새 집을 사서 갈아타는 경우라면 3년으로 계산하면 됩니다. 다만 심사 결과에 따라 기준이 달라질 수 있어, 진행 상황은 관할 세무서나 국세청 안내로 함께 확인해 두세요.

놓치기 쉬운 경우도 있습니다. 지방 저가주택은 조건에 맞더라도 두 채를 갖고 있으면 특례가 아예 적용되지 않습니다. 신청 기한인 9월 16일부터 9월 30일까지를 넘기면 조건을 모두 갖췄더라도 그해에는 1세대1주택자로 인정받지 못합니다.

자주 묻는 질문

종부세 1세대1주택자 특례는 신청하지 않아도 자동으로 적용되나요?

아니요, 자동 적용되지 않습니다. 매년 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 직접 신청해야 1세대1주택자로 인정받을 수 있습니다.

상속주택은 상속 후 몇 년까지 종부세 특례가 유지되나요?

상속개시일로부터 5년 안이면 유지됩니다. 5년이 지나도 지분율 40% 이하이거나 지분 공시가격이 수도권 6억원·그 외 3억원 이하면 계속 인정됩니다.

지방 저가주택을 두 채 갖고 있으면 종부세 특례를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하 1채까지만 인정되며, 두 채 이상이면 특례 자체가 배제됩니다.

일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 바뀌는 개편안은 이미 확정된 건가요?

아직 확정되지 않았습니다. 정부안이 2026년 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 2026년 9월 20일 현재 국회에서 심사 중입니다. 통과 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용됩니다.

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최종 수정일: 2026-09-20

참고용 계산입니다. 개별 사정(세대 구성·감면·특례·지분)에 따라 실제 세액은 달라지므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.

종부세 실거주 예외 요건, 판정 기준부터

종부세 1세대1주택 특례는 실제로 그 집에 사는지를 따지지 않습니다. 판정 기준은 실거주가 아니라 특례 유형별 조건입니다. 일시적 2주택은 새 주택 취득일로부터 3년이 지나지 않았는지, 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하이면서 수도권·광역시 밖에 있는지가 기준입니다. 어느 유형에 해당하든 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 특례가 적용되며, 신청을 놓치면 실거주 여부와 무관하게 특례를 받을 수 없습니다.

종부세 특례의 세 가지 갈래 — 직접 제작 (AI 생성)

판정 기준표

공시가격 20억원 · 1주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 1,820,160원에서 개편안 1,520,640원으로 줄어든다 (−299,520원 (−19.4%)). 개편안은 아직 확정되지 않은 보도 기준이다.

참고용 수치입니다. 실제 납부 금액은 홈택스에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

종부세 1세대1주택 특례, 실거주가 요건인가

아니요, 실거주 여부는 요건이 아닙니다. 종부세 1세대1주택자 특례는 세 가지 유형으로 나뉘는데, 신규주택(일시적 2주택)·상속주택·지방 저가주택 모두 실거주 여부를 따지지 않습니다. 신규주택 특례는 종전 주택을 팔기 전 새 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않았는지만 봅니다. 상속주택 특례는 상속개시일로부터 5년 이내이면서 지분율이나 공시가격 기준을 충족하는지를 봅니다. 지방 저가주택 특례는 공시가격과 소재지만 확인합니다. 세 유형 모두 실거주가 아니라 취득 시점과 가격을 기준으로 삼습니다.

일시적 2주택(신규주택) 특례, 3년 기준으로 판단한다

기준은 새 주택을 취득한 날입니다. 종전 주택을 팔기 전에 새 주택을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규주택 취득일부터 과세기준일까지 3년이 지나지 않았다면 1세대1주택자로 인정됩니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의2제1항도 같은 기준을 두고 있습니다. 3년이 지나면 특례가 끝나므로, 종전 주택을 그 안에 처분할 계획인지 미리 따져봐야 합니다.

상속주택 특례, 지분율과 공시가격을 함께 본다

상속개시일로부터 5년 이내이면서, 지분율이 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하이면 특례 대상입니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의2제2항은 상속으로 취득한 주택을 특례 대상으로 규정하고, 같은 조는 공시가격 기준을 수도권 6억원, 수도권 밖 3억원으로 명시합니다. 지분율과 공시가격 중 하나만 충족해도 되므로, 소액 지분을 상속받은 경우라면 공시가격 기준을 먼저 확인하는 편이 유리합니다.

지방 저가주택 특례, 공시가격과 소재지가 기준이다

공시가격 4억원 이하이면서 수도권과 광역시(일부 지역 제외) 밖에 있는 주택이 대상입니다. 실거주 여부나 보유 기간은 따지지 않고, 가격과 소재지 두 가지만 봅니다. 다만 광역시 안에서도 예외로 인정되는 지역이 있으므로, 소재지가 애매하면 특례 대상인지 관할 세무서나 국세청 안내를 통해 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

특례 신청은 매년 9월에 해야 한다

신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 이 기간에 관할 세무서에 신청서를 제출해야 1세대1주택자 특례가 적용됩니다. 다만 최초 신청 이후 주택 수나 지분 등에 변동이 없다면 다음 해부터는 별도 신청 없이 자동으로 적용됩니다. 신청 기간을 놓치면 요건을 충족해도 그해에는 특례를 받을 수 없으므로 일정을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

실거주해도 세 특례 밖이면 소용없나?

네, 실거주만으로는 특례를 받을 수 없습니다. 세 가지 유형(신규주택·상속주택·지방 저가주택) 중 어디에도 해당하지 않으면, 아무리 그 집에 오래 살았어도 1세대1주택자 특례는 적용되지 않습니다.

흔한 실패 사례는 두 가지입니다. 첫째, 새 주택을 산 지 3년이 지나도록 종전 주택을 팔지 못한 경우입니다. 신규주택 취득일부터 과세기준일까지 3년이 지나면 특례 대상에서 빠지므로, 실거주 여부와 무관하게 결론이 뒤집혀 종전 주택 처분 계획이 3년 안에 서 있는지가 관건입니다. 둘째, 요건은 충족했지만 매년 9월 16일부터 30일까지의 신청 기간을 놓친 경우입니다. 이 경우 그해에는 실거주 여부와 상관없이 특례를 받지 못하고, 다음 신청 기간까지 기다려야 합니다. 반대로 공시가격이 지방 저가주택 기준인 4억원을 넘으면, 소재지가 수도권 밖이라도 특례 대상에서 제외됩니다.

지분 구조나 공시가격 산정, 상속 개시일 판단처럼 개별 사정에 따라 특례 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 실제 신고 전에는 관할 세무서나 세무 전문가에게 개별 확인을 받는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

종부세 1세대1주택 특례를 받으려면 실제로 그 집에 살아야 하나요?

아니요. 실거주 여부는 요건이 아니며, 취득 시점·지분율·공시가격 같은 조건으로 판단합니다.

일시적 2주택 특례는 신규주택 취득 후 몇 년까지 인정되나요?

신규주택 취득일부터 과세기준일까지 3년이 지나지 않았다면 인정됩니다.

상속주택 특례의 지분율·공시가격 기준은 어떻게 되나요?

지분율 40% 이하이거나, 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하면 대상입니다.

지방 저가주택 특례는 어떤 지역·가격 기준을 적용하나요?

공시가격 4억원 이하이면서 수도권·광역시(일부 지역 제외) 밖에 있는 주택이 대상입니다.

특례 신청은 언제, 어디에 해야 하나요?

매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청서를 제출하면 됩니다.

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최종 수정일: 2026-08-10

참고용 계산입니다. 개별 사정(세대 구성·감면·특례·지분)에 따라 실제 세액은 달라지므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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