고정금리 변동금리 선택 기준, 핵심만

고정금리와 변동금리를 고를 때 먼저 볼 것은 금리 숫자가 아니라 두 가지입니다. 하나는 내가 받을 수 있는 한도, 다른 하나는 중간에 갚을 때 내는 돈입니다.

한도부터 보면, 금리가 오를 것을 미리 감안해 한도를 계산할 때 얹는 가산금리(스트레스 금리)가 있습니다. 이 가산금리에는 하한 1.5%, 상한 3.0%가 정해져 있습니다. 만기 30년인 혼합형·주기형 주택담보대출은 금리를 고정하는 기간이 길수록 이 가산금리가 적게 반영돼 한도가 덜 깎입니다.

갈아탈 때 내는 돈도 봅니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약을 기준으로, 은행 주택담보대출 고정금리 상품의 평균 중도상환수수료율은 1.4%에서 0.65%로 낮아졌습니다.

다만 이 글에 적힌 수치는 2025년 5월까지 공개된 자료 기준이고, 정부 안내 자료끼리 값이 다른 구간도 있습니다. 실제 한도는 거래 은행에서 확인하는 편이 안전합니다.

금리를 고정하는 방식에 따라 갈리는 두 경로를 단순한 선으로 나타낸 그림으로 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

핵심만 — 고정기간 길이가 한도를 가른다

한도를 가르는 것은 상품 이름이 아니라 금리를 몇 년 고정하느냐입니다. 2025년 7월 1일부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율이 시행됐습니다. 총부채원리금상환비율은 소득에서 매년 갚아야 할 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 쉽게 말해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 나가는 몫이 얼마나 되는지 따지는 기준입니다. 여기에 스트레스라는 말이 붙으면, 앞으로 금리가 오를 가능성을 감안해 가상의 가산금리를 얹어 한도를 계산한다는 뜻입니다.

만기 30년을 기준으로 한 구간 표에서, 고정기간이 21년 이상인 대출에는 스트레스 금리를 적용하지 않습니다. 그만큼 한도가 덜 깎입니다.

금융위원회는 이런 조정의 목적이 순수 고정금리 대출을 늘리도록 유도하는 데 있다고 밝혔습니다.

스트레스 금리는 한도를 어떻게 깎을까

스트레스 금리는 실제 대출금리를 올리는 것이 아니라, 한도를 계산할 때만 얹는 가산금리입니다. 금리가 오르면 원리금 부담이 커질 수 있으니 이를 미리 감안하는 것입니다.

계산식은 과거 5년 안에서 가장 높았던 가계대출 금리에서 지금 금리를 뺀 값입니다. 다만 하한 1.5%, 상한 3.0% 안에서만 정해집니다. 이 값은 매년 5월과 11월에 다시 계산합니다.

3단계에서 기본으로 적용하는 스트레스 금리는 2025년 5월 20일 발표 기준 1.50%입니다. 반년마다 다시 계산하는 값이므로, 지금 신청한다면 현재 적용되는 수치를 거래 은행에서 확인하셔야 합니다.

고정기간 구간별로 얼마나 달라질까

만기 30년을 기준으로 한 구간 표를 보면, 혼합형·주기형 상품은 고정기간이 길수록 스트레스 금리를 적게 반영합니다. 아래 값은 2025년 5월 20일 발표된 3단계 시행방안 기준입니다.

고정기간 5~9년은 종전 60%에서 80%로 올랐습니다. 9~15년은 40%에서 60%로, 15~21년은 20%에서 40%로 올랐습니다. 21년 이상은 적용하지 않습니다.

비율이 전반적으로 오른 것은 순수 고정금리 상품을 더 쓰도록 유도하기 위해서입니다. 만기와 소득이 같아도 고정기간이 짧으면 한도가 더 깎일 수 있습니다.

갈아탈 생각이라면 중도상환수수료를 함께 본다

나중에 갈아탈 생각이면 중도상환수수료를 함께 봅니다. 개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 해당합니다.

은행 주택담보대출의 평균 수수료율은 고정금리가 1.4%에서 0.65%로, 변동금리가 1.2%에서 0.65%로 낮아졌습니다. 두 유형의 평균값 차이가 사실상 사라진 셈입니다.

수수료는 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 같은 실제 든 비용 범위에서만 받을 수 있습니다. 그 밖의 항목을 더해 받으면 금융소비자보호법상 금지되는 불공정영업행위에 해당합니다.

지방 주담대라면 답이 달라질까?

지방에 있는 주택을 담보로 받는 대출은 스트레스 금리 자체가 달랐습니다. 3단계 기본값은 1.50%지만, 지방 주택담보대출에는 2025년 12월 말까지 0.75%를 적용했습니다.

같은 소득·같은 고정기간이라도 담보 주택이 지방이면 그 기간에는 한도가 덜 깎였다는 뜻입니다.

다만 이 완화는 기한이 정해진 조치였습니다. 지금 신청한다면 연장 여부와 현재 적용 값을 은행에 먼저 확인하셔야 합니다.

지방 주담대라면 답이 달라질까?

가장 자주 어긋나는 지점은 정부 자료끼리 값이 다르다는 사실입니다. 만기 30년·고정기간 5~9년 구간을 두고, 금융위원회 제도 안내 페이지는 혼합형에 60%, 주기형에 30%를 적용한다고 설명합니다. 반면 2025년 5월 20일 3단계 시행방안은 같은 구간을 80%로 올렸다고 밝혔습니다.

두 값이 다르므로 한도를 미리 계산해 두고 은행에서 그대로 나올 것으로 기대하면 어긋날 수 있습니다.

또 하나는 수수료만 보고 상품을 고르는 경우입니다. 고정금리 0.65%, 변동금리 0.65%는 은행권 평균값입니다. 은행마다 실제 부과율이 다를 수 있고, 2025년 1월 13일 전에 맺은 계약은 당시 약정을 따릅니다.

정리하면 한도는 만기 30년 기준 구간 표에서 고정기간이 길수록 덜 깎이고, 갈아타기 부담은 계약 시점과 은행별 수수료율에서 갈립니다. 이 글은 2025년 5월까지 공개된 제도 내용을 정리한 것으로 개별 대출 가능 여부를 확정하지 않습니다. 최종 조건은 금융위원회 안내와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

고정기간이 21년 이상이면 정말 스트레스 금리가 붙지 않을까?

금융위원회 3단계 시행방안의 적용비율 표에서 고정기간 21년 이상 구간은 적용하지 않는 것으로 표기돼 있습니다. 다만 만기 30년 기준의 구간 구분이므로, 본인 대출의 만기와 고정기간이 어느 구간인지 은행에서 확인하셔야 합니다.

스트레스 금리는 언제 다시 정해질까?

매년 5월과 11월에 다시 계산합니다. 과거 5년 안에서 가장 높았던 가계대출 금리에서 지금 금리를 뺀 값으로 정하되, 1.5%보다 낮거나 3.0%보다 높게는 정해지지 않습니다.

2025년 1월 13일 전에 받은 대출도 낮아진 중도상환수수료율이 적용될까?

개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 해당합니다. 그 전에 맺은 계약은 당시 약정에 따르므로, 본인 계약서의 수수료 조항을 확인하시기 바랍니다.

혼합형과 주기형은 같은 구간이면 적용비율이 같을까?

같지 않을 수 있습니다. 금융위원회 제도 안내 페이지는 만기 30년·고정기간 5~9년 예시에서 혼합형 60%, 주기형 30%로 서로 다르게 설명합니다. 3단계 시행방안이 제시한 값과도 차이가 있어, 실제 적용 값은 은행에 확인하셔야 합니다.

지방 주택담보대출의 0.75% 적용은 언제까지일까?

3단계 시행방안은 지방 주택담보대출에 2025년 12월 말까지 0.75%를 적용한다고 밝혔습니다. 그 이후의 연장이나 변경 여부는 확인된 자료가 없으므로 금융위원회 안내와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.

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최종 수정일: 2026-08-24

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