종부세 1세대1주택 특례 5가지, 내 주택도 인정될까
세 줄 요약
- 인정되는 집 — 다섯 유형
- 상속주택 — 5년 안 또는 지분 40% 이하
- 매년 9월16~30일 신청 — 자동 적용 아님
종부세 1세대1주택 특례, 판정 기준부터
종부세 1세대1주택 특례는 신규주택(일시적 2주택)·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택·준공후 미분양주택, 이 다섯 유형 중 하나를 함께 갖고 있어도 신청하면 1세대1주택자로 인정받는 제도입니다. 다만 자동 적용이 아니라 매년 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 신청해야 하고, 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하 1채까지만 인정됩니다. 유형별로 기간·지분·가격 조건이 다르므로 내 주택이 어디에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
판정 기준표
양도차익 5억 8,000만원 중 과세 대상은 5억 8,000만원이고, 장기보유특별공제 20.00%를 적용하면 총 납부세액은 1억 7,452만원입니다.
| 양도가액 | 양도차익 | 총 납부세액 |
|---|---|---|
| 8억원 | -120,000,000원 | 0원 |
| 15억원 | 580,000,000원 | 174,526,000원 |
| 22억원 | 1,280,000,000원 | 433,108,500원 |
계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.
출처: 국세청, 홈택스
다음 링크에서 직접 계산해 보세요 → 양도소득세 계산기
종부세 1세대1주택자 특례, 어떤 주택까지 인정되나
인정되는 주택은 신규주택(일시적 2주택)·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택·준공후 미분양주택, 이렇게 다섯 유형입니다. 과세기준일인 6월1일 현재 1주택자가 이 중 하나를 추가로 갖고 있어도, 신청만 하면 종합부동산세 계산에서는 1세대1주택자로 봅니다. 다섯 유형 모두 기간·지분·가격 조건을 충족해야 하므로, 단순히 주택 종류만으로 판정되지는 않습니다.
일시적 2주택자 특례, 신규주택 취득 후 3년 안에 처분해야
종전주택을 보유한 상태에서 신규주택을 대체취득한 경우, 과세기준일 현재 신규주택 취득 후 3년이 지나지 않아야 일시적 2주택 특례가 적용됩니다.
조정대상지역 안의 이 기간을 3년에서 2년으로 줄이는 내용은 2026년 세제개편안 정부안에 담겨 있습니다. 이 정부안은 2026년 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 2026년 9월 20일 현재 국회에서 심사 중입니다. 국회를 통과하기 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용됩니다.
상속주택 특례, 5년 안이거나 지분 40% 이하면 인정
상속개시일로부터 5년이 지나지 않았다면 상속주택 특례가 그대로 적용됩니다. 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나, 지분 상당 공시가격이 수도권은 6억원, 그 외 지역은 3억원 이하라면 계속 특례를 받을 수 있습니다. 즉 기간과 지분·가격, 두 갈래 요건 중 하나만 충족하면 됩니다.
지방 저가주택 특례, 공시가격 4억원 이하 1채까지만
지방 저가주택 특례는 수도권·광역시·세종시를 제외한 지역(읍·면 포함)에 있고 공시가격이 4억원 이하인 주택에만 적용됩니다. 인정 범위도 1채로 한정되어 있어서, 이 조건에 맞는 지방 저가주택을 두 채 이상 갖고 있으면 특례 자체가 배제됩니다.
특례 신청 방법과 세액공제 혜택
특례 신청은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 냅니다. 한 번 신청한 뒤 달라진 점이 없으면 이후에는 따로 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
세액 혜택도 있습니다. 기본공제가 신청 시 12억원(신청하지 않으면 9억원)으로 늘어납니다. 특례주택을 뺀 1주택 부분에는 연령공제 최대 40%와 보유기간공제 최대 50%를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
내 특례는 3년 기준일까, 2년 기준일까?
2026년 9월 20일 현재 적용되는 기준은 3년입니다. 조정대상지역 안의 일시적 2주택 특례기간을 3년에서 2년으로 줄이는 내용은 2026년 세제개편안 정부안에 담겨 있습니다. 이 정부안은 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 지금은 국회에서 심사 중입니다. 국회를 통과하기 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용되므로, 지금 새 집을 사서 갈아타는 경우라면 3년으로 계산하면 됩니다. 다만 심사 결과에 따라 기준이 달라질 수 있어, 진행 상황은 관할 세무서나 국세청 안내로 함께 확인해 두세요.
놓치기 쉬운 경우도 있습니다. 지방 저가주택은 조건에 맞더라도 두 채를 갖고 있으면 특례가 아예 적용되지 않습니다. 신청 기한인 9월 16일부터 9월 30일까지를 넘기면 조건을 모두 갖췄더라도 그해에는 1세대1주택자로 인정받지 못합니다.
자주 묻는 질문
종부세 1세대1주택자 특례는 신청하지 않아도 자동으로 적용되나요?
아니요, 자동 적용되지 않습니다. 매년 9월16일부터 9월30일까지 관할세무서에 직접 신청해야 1세대1주택자로 인정받을 수 있습니다.
상속주택은 상속 후 몇 년까지 종부세 특례가 유지되나요?
상속개시일로부터 5년 안이면 유지됩니다. 5년이 지나도 지분율 40% 이하이거나 지분 공시가격이 수도권 6억원·그 외 3억원 이하면 계속 인정됩니다.
지방 저가주택을 두 채 갖고 있으면 종부세 특례를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하 1채까지만 인정되며, 두 채 이상이면 특례 자체가 배제됩니다.
일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 바뀌는 개편안은 이미 확정된 건가요?
아직 확정되지 않았습니다. 정부안이 2026년 9월 1일 확정돼 국회에 제출됐고, 2026년 9월 20일 현재 국회에서 심사 중입니다. 통과 전까지는 현행 3년 기준이 그대로 적용됩니다.
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최종 수정일: 2026-09-20
참고용 계산입니다. 개별 사정(세대 구성·감면·특례·지분)에 따라 실제 세액은 달라지므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.
