세제개편안 매매·전세 계약, 판정 기준부터

결론부터 말하면, 지금 발표된 종합부동산세·양도소득세 수치는 국회 의결을 거치지 않은 정부안입니다. 1세대 1주택자 종부세 기준과 장기거주 공제(연 2,500만원)는 아직 확정 세율·공제가 아니라는 뜻입니다. 직전 세제개편에서도 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 수정안으로 가결된 전례가 있어, 매매·전세 계약 시점을 이 수치만으로 확정 판단하기는 이릅니다.

지금 발표된 세제개편안은 정부가 국회에 제출할 계획안일 뿐 확정된 법률이 아닙니다 — 직접 제작 (AI 생성)

판정 기준표

공시가격 25억원 · 2주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 5,875,200원에서 개편안 9,753,600원으로 늘어납니다 (+3,878,400원 (+75.9%)). 개편안 수치는 2026년 7월 세제개편안 발표 기준이며, 시행에는 국회 통과가 필요합니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안, 어떤 절차로 나왔나

기획재정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 통해 2026년 세제개편안을 공식 발표했습니다. 이 발표는 정부 부처 내부 심의를 거친 결과물로, 이 시점에는 국회 의결을 거치지 않은 정부 제출안 단계에 머물러 있습니다. 즉 지금 나온 내용은 법률이 아니라 정부가 국회에 제출할 계획안입니다.

종합부동산세·양도소득세, 정부안에는 어떤 내용이 담겼나

정부안은 1세대 1주택자 종합부동산세 과세기준을 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과로 정하고, 기본공제는 실거주 14억원·비거주 9억원으로 나눴습니다. 다만 비거주 1주택 기본공제를 9억원으로 줄이는 안은 2026년 9월 1일 국무회의에서 철회돼, 현행 12억원이 그대로 유지되는 것으로 정리됐습니다. 실거주 14억원 상향과 세부담 상한 150% 유지는 그대로입니다. 공정시장가액비율은 70%로 올리는 내용도 담았습니다. 양도소득세는 10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하 1주택자에게 연 2,500만원 장기거주 공제를 신설하고, 다주택자 중과는 2027~2028년 한시 완화하는 방안입니다.

'8월 말 확정'이라는 표현, 정확한 것일까

'8월 말 확정'이라는 표현은 정확하지 않습니다. 정부 발표(8월 3일)는 아직 국회 의결 전 단계이기 때문입니다. 직전 세제개편 사이클을 보면 국회 기획재정위원회 조세소위 심사가 11월 12일에야 시작돼, 실제 확정은 이보다 훨씬 늦은 시점에 이뤄졌습니다. 그러니 이번에도 8월 안에 세율·공제가 법으로 확정된다고 보기는 어렵습니다.

정부안이 국회에서 그대로 확정된다는 보장은 없다

정부가 낸 안이 국회에서 그대로 통과된다는 보장은 없습니다. 직전 세제개편(2025년 세법개정)의 경우, 2025년 12월 2일 본회의 의결 당시 종합부동산세법 등 일부 법안은 정부 원안이 아니라 국회 심의 과정에서 수정된 위원회안(대안)으로 가결됐습니다. 즉 세율·공제 수치는 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.

그래서 지금 매매·전세 계약, 무엇을 기준으로 판단해야 할까

매매·전세 계약을 서두를지 미룰지는, 지금 발표된 수치를 '확정'이 아니라 '정부 제출안'으로 보는 데서 출발해야 합니다. 정부 발표 이후에도 국회 조세소위 심사와 본회의 의결이라는 절차가 남아 있고, 직전 사이클에서는 종부세법 등이 위원회 수정안으로 바뀌어 가결된 전례가 있습니다. 계약 시점을 정할 때는 특정 세율·공제를 전제로 단정하기보다, 국회 심의 단계와 본회의 의결 일정을 확인하며 판단하는 편이 안전합니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

세제개편안 발표만 보고 판단을 굳히면 결론이 뒤집힐 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택자가 종부세 과세기준(공시가 14억원 초과)과 기본공제 수치를 그대로 믿고 매도·매수 시점을 조정했는데, 국회 심의에서 수치가 달라지면 예상한 세부담과 실제 세부담이 어긋날 수 있습니다. 양도소득세 장기거주 공제(연 2,500만원)도 10년 이상 거주·양도가액 30억원 이하라는 요건을 충족하지 못하면 애초에 적용 대상이 아닙니다. 또한 직전 세제개편에서 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 위원회 수정안으로 가결된 전례가 있으므로, 지금 발표된 공정시장가액비율이나 공제 금액이 국회 심의 과정에서 바뀔 가능성도 열어 둬야 합니다.

개별 세부담은 보유 주택 수, 거주 기간, 양도 시점에 따라 달라지므로, 실제 매매·전세 계약을 앞두고 있다면 이 글의 판정 기준을 참고하되 세무사 등 전문가와 개별 상담을 거쳐 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

정부가 발표한 세제개편안은 법적 효력이 있나요?

아직 없습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 정부가 마련한 제출안 단계로, 국회 의결을 거쳐야 법적 효력을 갖습니다.

종부세·양도세 개편안은 언제 최종 확정되나요?

이번 개편안의 최종 확정일은 아직 정해지지 않았습니다. 직전 세제개편(2025년 세법개정)의 국회 본회의 의결은 그해 12월 2일이었습니다.

정부가 발표한 세율·공제 수치가 국회에서 바뀔 수도 있나요?

그렇습니다. 직전 세제개편에서도 종합부동산세법 등 일부 법안이 정부 원안이 아닌 국회 위원회 수정안으로 가결된 전례가 있습니다.

직전 세법개정은 실제로 언제 국회를 통과했나요?

직전 세법개정은 국회 기획재정위원회 조세소위 심사(2025년 11월 12일 개시)를 거쳐 2025년 12월 2일 국회 본회의에서 최종 의결됐습니다.

함께 보면 좋은 글

• 종부세 실거주 예외 요건, 내 상황은 인정받을 수 있나
• 종부세 1세대1주택 특례 5가지, 내 주택도 인정될까
• 종부세 실거주 예외 요건, 육아·리모델링도 인정될까
• 토지거래허가구역 매매 절차, 신청부터 이용의무까지 정리

최종 수정일: 2026-09-01

숫자로 확인해 보기

• 보유세 계산기

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개