보금자리론 시중은행 비교, 핵심만

보금자리론 금리는 어느 은행 창구에 가느냐가 아니라 신청 유형과 만기에서 갈립니다. 한국주택금융공사가 신청 유형별·만기별로 금리를 공시하고, 은행은 그 상품을 취급합니다.

2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론은 10년 만기 연 4.90%, 50년 만기 연 5.20%입니다. 창구에서 신청하는 티보금자리론과 유보금자리론은 같은 만기에서 각각 0.10%포인트 높습니다.

금리보다 먼저 볼 것은 자격입니다. 담보로 잡는 집값이 6억원을 넘으면 신청 대상에서 빠집니다. 대출한도는 기본 3억6천만원이고, 생애최초로 집을 사는 경우에는 4억2천만원까지 늘어납니다.

신청 경로에서 갈리는 보금자리론 금리 — 직접 제작 (AI 생성)

항목별 비교표

핵심만: 금리는 은행이 아니라 신청 유형에서 갈린다

공시금리는 신청 유형과 만기에 따라 달라집니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론은 10년 만기 연 4.90%에서 시작해 50년 만기 연 5.20%까지 올라갑니다.

창구에서 신청하는 티보금자리론과 유보금자리론은 금리가 같습니다. 만기마다 아낌이보다 0.10%포인트씩 높아, 10년 만기 연 5.00%, 50년 만기 연 5.30%입니다.

만기가 길수록 금리가 높아진다는 점도 함께 봐야 합니다. 같은 온라인 신청이어도 10년과 50년 사이에 0.30%포인트 차이가 납니다. 여기에 우대금리가 붙으면 실제로 적용되는 금리는 더 내려갈 수 있습니다.

누가 신청할 수 있나: 소득 상한과 집값 상한

소득과 집값, 두 가지 기준을 충족해야 합니다.

소득은 부부합산 연소득 7천만원 이하가 기본입니다. 결혼한 지 7년이 지나지 않은 신혼가구는 8천5백만원 이하, 미성년 자녀가 한 명 있으면 9천만원 이하, 다자녀가구는 1억원 이하로 상한이 올라갑니다.

집값은 6억원이 상한입니다. 여기서 주의할 점은 기준이 하나가 아니라는 것입니다. 공사가 보는 평가액, 감정평가액, 매매가액 가운데 하나라도 6억원을 넘으면 대상에서 제외됩니다. 매매가는 6억원 아래여도 감정평가액이 그 위면 신청할 수 없습니다.

얼마나 빌릴 수 있을까: 한도와 담보인정비율

한도는 세 가지 계산 가운데 가장 작은 값으로 정해집니다.

첫째는 정해진 상한입니다. 기본 3억6천만원이고, 다자녀가구와 전세사기 피해자는 4억원, 생애최초 주택구입자는 4억2천만원입니다.

둘째는 집값에 곱하는 비율입니다. 담보인정비율(LTV)은 아파트가 최대 70%, 그 밖의 주택은 65%입니다. 집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳(규제지역) 등에 해당하면 10%포인트가 깎입니다.

셋째는 갚을 수 있는 능력입니다. 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)은 최대 60%입니다. 규제지역에서는 역시 10%포인트가 깎입니다.

만기는 10년·15년·20년·30년·40년·50년 가운데 고릅니다. 다만 40년과 50년은 나이나 신혼 여부 조건에 맞아야 고를 수 있습니다.

금리를 더 낮추는 방법: 우대금리 항목 확인하기

공시금리에서 더 깎아 주는 것이 우대금리입니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로, 여러 항목에 걸쳐도 합쳐서 최대 1.0%포인트까지만 내려갑니다.

항목별로 보면 전세사기 피해자가 1.0%포인트로 가장 큽니다. 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구는 각 0.7%포인트, 다자녀가구는 0.5~0.7%포인트입니다. 신혼가구는 0.3%포인트, 저소득청년은 0.1%포인트입니다.

저소득청년에는 연소득 7천만원 이하이면서 만 40세 미만이라는 조건이 붙습니다. 신청 전에 자기가 어느 항목에 해당하는지 공사에서 확인해 보는 편이 낫습니다.

그래서 온라인이 유리할까, 창구가 유리할까?

금리만 놓고 보면 온라인이 낮습니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 만기마다 0.10%포인트 차이가 있습니다.

반대로 창구를 택할 이유도 있습니다. 보금자리론은 따져야 할 조건이 여러 겹입니다. 소득 상한과 집값 기준을 스스로 판단하기 어렵거나 서류가 복잡하면 대면 상담이 도움이 될 수 있습니다.

상환방식도 미리 정해 두는 편이 낫습니다. 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식분할상환 세 가지가 있습니다. 어느 쪽을 고르느냐에 따라 매달 내는 돈의 흐름이 달라집니다.

신청 전에 자주 어긋나는 곳

가장 많이 걸리는 것이 집값입니다. 계약서에 적힌 매매가만 보고 6억원 아래라고 판단했다가, 감정평가액이 6억원을 넘어 신청이 막히는 경우가 있습니다. 평가액·감정평가액·매매가액 셋 중 하나라도 넘으면 안 되기 때문입니다.

한도는 상한만 보면 어긋나기 쉽습니다. 생애최초 4억2천만원은 최대치일 뿐입니다. 집값에 곱하는 비율(담보인정비율)과 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)로 계산한 값이 더 작으면, 그 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 규제지역이면 두 비율에서 각각 10%포인트가 깎여 차이가 더 벌어집니다.

우대금리는 단순히 더하면 안 됩니다. 다자녀가구 0.7%포인트에 한부모가구 0.7%포인트를 받아도 둘을 더한 만큼 내려가지는 않습니다. 합산 상한이 1.0%포인트이기 때문입니다.

마지막으로 온라인이 0.10%포인트 낮다는 점만 보고 정하면, 만기 선택에서 더 큰 차이를 놓칠 수 있습니다. 같은 온라인 신청도 10년과 50년 사이에 0.30%포인트 차이가 납니다. 이 글의 수치는 2026년 9월 1일 공시 기준이며, 개인별 한도와 금리는 한국주택금융공사와 취급 은행에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

보금자리론 금리는 은행마다 다를까요?

한국주택금융공사가 신청 유형과 만기별로 금리를 공시합니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론이 창구 신청인 티·유보금자리론보다 0.10%포인트 낮습니다. 은행은 이 상품을 취급하는 창구 역할입니다.

집값이 6억원을 조금 넘으면 방법이 없을까요?

보금자리론으로는 어렵습니다. 세 가지 가격 기준 중 하나라도 6억원을 넘으면 취급되지 않습니다.

우대금리를 여러 개 받으면 모두 더해지나요?

중복은 되지만 무한정 더해지지는 않습니다. 여러 항목에 해당해도 합쳐서 최대 1.0%포인트까지만 내려갑니다.

50년 만기는 누구나 고를 수 있나요?

아닙니다. 40년과 50년 만기는 나이나 신혼 여부 조건에 맞아야 고를 수 있습니다.

규제지역이면 한도가 얼마나 줄어드나요?

집값에 곱하는 비율(담보인정비율)에서 10%포인트가 깎입니다. 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)에서도 10%포인트가 깎입니다. 여기에 정해진 한도 상한까지 더해, 셋 중 가장 작은 값이 실제 한도가 됩니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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최종 수정일: 2026-09-05

고정금리 변동금리 선택 기준, 핵심만

고정금리와 변동금리를 고를 때 먼저 볼 것은 금리 숫자가 아니라 두 가지입니다. 하나는 내가 받을 수 있는 한도, 다른 하나는 중간에 갚을 때 내는 돈입니다.

한도부터 보면, 금리가 오를 것을 미리 감안해 한도를 계산할 때 얹는 가산금리(스트레스 금리)가 있습니다. 이 가산금리에는 하한 1.5%, 상한 3.0%가 정해져 있습니다. 만기 30년인 혼합형·주기형 주택담보대출은 금리를 고정하는 기간이 길수록 이 가산금리가 적게 반영돼 한도가 덜 깎입니다.

갈아탈 때 내는 돈도 봅니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약을 기준으로, 은행 주택담보대출 고정금리 상품의 평균 중도상환수수료율은 1.4%에서 0.65%로 낮아졌습니다.

다만 이 글에 적힌 수치는 2025년 5월까지 공개된 자료 기준이고, 정부 안내 자료끼리 값이 다른 구간도 있습니다. 실제 한도는 거래 은행에서 확인하는 편이 안전합니다.

금리를 고정하는 방식에 따라 갈리는 두 경로를 단순한 선으로 나타낸 그림으로 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

핵심만 — 고정기간 길이가 한도를 가른다

한도를 가르는 것은 상품 이름이 아니라 금리를 몇 년 고정하느냐입니다. 2025년 7월 1일부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율이 시행됐습니다. 총부채원리금상환비율은 소득에서 매년 갚아야 할 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 쉽게 말해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 나가는 몫이 얼마나 되는지 따지는 기준입니다. 여기에 스트레스라는 말이 붙으면, 앞으로 금리가 오를 가능성을 감안해 가상의 가산금리를 얹어 한도를 계산한다는 뜻입니다.

만기 30년을 기준으로 한 구간 표에서, 고정기간이 21년 이상인 대출에는 스트레스 금리를 적용하지 않습니다. 그만큼 한도가 덜 깎입니다.

금융위원회는 이런 조정의 목적이 순수 고정금리 대출을 늘리도록 유도하는 데 있다고 밝혔습니다.

스트레스 금리는 한도를 어떻게 깎을까

스트레스 금리는 실제 대출금리를 올리는 것이 아니라, 한도를 계산할 때만 얹는 가산금리입니다. 금리가 오르면 원리금 부담이 커질 수 있으니 이를 미리 감안하는 것입니다.

계산식은 과거 5년 안에서 가장 높았던 가계대출 금리에서 지금 금리를 뺀 값입니다. 다만 하한 1.5%, 상한 3.0% 안에서만 정해집니다. 이 값은 매년 5월과 11월에 다시 계산합니다.

3단계에서 기본으로 적용하는 스트레스 금리는 2025년 5월 20일 발표 기준 1.50%입니다. 반년마다 다시 계산하는 값이므로, 지금 신청한다면 현재 적용되는 수치를 거래 은행에서 확인하셔야 합니다.

고정기간 구간별로 얼마나 달라질까

만기 30년을 기준으로 한 구간 표를 보면, 혼합형·주기형 상품은 고정기간이 길수록 스트레스 금리를 적게 반영합니다. 아래 값은 2025년 5월 20일 발표된 3단계 시행방안 기준입니다.

고정기간 5~9년은 종전 60%에서 80%로 올랐습니다. 9~15년은 40%에서 60%로, 15~21년은 20%에서 40%로 올랐습니다. 21년 이상은 적용하지 않습니다.

비율이 전반적으로 오른 것은 순수 고정금리 상품을 더 쓰도록 유도하기 위해서입니다. 만기와 소득이 같아도 고정기간이 짧으면 한도가 더 깎일 수 있습니다.

갈아탈 생각이라면 중도상환수수료를 함께 본다

나중에 갈아탈 생각이면 중도상환수수료를 함께 봅니다. 개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 해당합니다.

은행 주택담보대출의 평균 수수료율은 고정금리가 1.4%에서 0.65%로, 변동금리가 1.2%에서 0.65%로 낮아졌습니다. 두 유형의 평균값 차이가 사실상 사라진 셈입니다.

수수료는 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 같은 실제 든 비용 범위에서만 받을 수 있습니다. 그 밖의 항목을 더해 받으면 금융소비자보호법상 금지되는 불공정영업행위에 해당합니다.

지방 주담대라면 답이 달라질까?

지방에 있는 주택을 담보로 받는 대출은 스트레스 금리 자체가 달랐습니다. 3단계 기본값은 1.50%지만, 지방 주택담보대출에는 2025년 12월 말까지 0.75%를 적용했습니다.

같은 소득·같은 고정기간이라도 담보 주택이 지방이면 그 기간에는 한도가 덜 깎였다는 뜻입니다.

다만 이 완화는 기한이 정해진 조치였습니다. 지금 신청한다면 연장 여부와 현재 적용 값을 은행에 먼저 확인하셔야 합니다.

지방 주담대라면 답이 달라질까?

가장 자주 어긋나는 지점은 정부 자료끼리 값이 다르다는 사실입니다. 만기 30년·고정기간 5~9년 구간을 두고, 금융위원회 제도 안내 페이지는 혼합형에 60%, 주기형에 30%를 적용한다고 설명합니다. 반면 2025년 5월 20일 3단계 시행방안은 같은 구간을 80%로 올렸다고 밝혔습니다.

두 값이 다르므로 한도를 미리 계산해 두고 은행에서 그대로 나올 것으로 기대하면 어긋날 수 있습니다.

또 하나는 수수료만 보고 상품을 고르는 경우입니다. 고정금리 0.65%, 변동금리 0.65%는 은행권 평균값입니다. 은행마다 실제 부과율이 다를 수 있고, 2025년 1월 13일 전에 맺은 계약은 당시 약정을 따릅니다.

정리하면 한도는 만기 30년 기준 구간 표에서 고정기간이 길수록 덜 깎이고, 갈아타기 부담은 계약 시점과 은행별 수수료율에서 갈립니다. 이 글은 2025년 5월까지 공개된 제도 내용을 정리한 것으로 개별 대출 가능 여부를 확정하지 않습니다. 최종 조건은 금융위원회 안내와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

고정기간이 21년 이상이면 정말 스트레스 금리가 붙지 않을까?

금융위원회 3단계 시행방안의 적용비율 표에서 고정기간 21년 이상 구간은 적용하지 않는 것으로 표기돼 있습니다. 다만 만기 30년 기준의 구간 구분이므로, 본인 대출의 만기와 고정기간이 어느 구간인지 은행에서 확인하셔야 합니다.

스트레스 금리는 언제 다시 정해질까?

매년 5월과 11월에 다시 계산합니다. 과거 5년 안에서 가장 높았던 가계대출 금리에서 지금 금리를 뺀 값으로 정하되, 1.5%보다 낮거나 3.0%보다 높게는 정해지지 않습니다.

2025년 1월 13일 전에 받은 대출도 낮아진 중도상환수수료율이 적용될까?

개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 해당합니다. 그 전에 맺은 계약은 당시 약정에 따르므로, 본인 계약서의 수수료 조항을 확인하시기 바랍니다.

혼합형과 주기형은 같은 구간이면 적용비율이 같을까?

같지 않을 수 있습니다. 금융위원회 제도 안내 페이지는 만기 30년·고정기간 5~9년 예시에서 혼합형 60%, 주기형 30%로 서로 다르게 설명합니다. 3단계 시행방안이 제시한 값과도 차이가 있어, 실제 적용 값은 은행에 확인하셔야 합니다.

지방 주택담보대출의 0.75% 적용은 언제까지일까?

3단계 시행방안은 지방 주택담보대출에 2025년 12월 말까지 0.75%를 적용한다고 밝혔습니다. 그 이후의 연장이나 변경 여부는 확인된 자료가 없으므로 금융위원회 안내와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.

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최종 수정일: 2026-08-24

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