비거주 1주택자 전세대출 제한, 핵심만

비거주 1주택자 전세대출 제한은 아파트를 한 채 가진 사람 중 일부에게만 적용되는 규제입니다. 먼저 그 아파트가 수도권이나 규제지역에 있어야 합니다. 그리고 그 집에 세를 준 상태여야 합니다. 마지막으로 본인과 배우자 모두 그 집에 전입한 적이 한 번도 없어야 합니다. 예를 들어 서울에 아파트 한 채를 사서 세를 주고, 본인은 다른 곳에서 전세로 살아온 경우가 여기에 해당합니다.

반대로 본인이나 배우자가 그 집에 단 하루라도 살면서 주민등록을 옮긴 적이 있다면 규제 대상에서 제외됩니다. 다만 세를 준 상대가 부모님이나 자녀 같은 직계가족이라면, 전입한 적이 없어도 규제 대상에서 빠집니다. 내 집이 해당되는지 알아보려면 위치, 전입 이력, 세입자와의 관계 이 세 가지를 차례로 확인하면 됩니다.

한눈에 보는 기준

8·13 대책에서 발표된 비거주 1주택자 전세대출 제한이란

금융위원회는 2026년 8월 13일 국토교통부 등 관계기관과 함께 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표했습니다. 이 대책은 부동산 프로젝트파이낸싱 보증과 자금공급 확대, 주택공급 촉진을 위한 금융제도 개선, 투기적 대출수요 차단 강화, 청년 등 실수요자 핀셋지원, 가계부채 총량관리방안 다섯 가지로 구성됩니다. 비거주 1주택자 전세대출 제한은 이 종합대책에 포함된 세부 조치 가운데 하나입니다. 구체적인 기준과 예외 조건은 이후 금융위원회 설명을 통해 공개됐습니다.

규제 대상 기준, 내 집은 해당할까

규제 대상 여부는 두 가지 조건을 동시에 충족하는지로 확인합니다. 첫째, 보유 주택이 수도권 또는 규제지역에 있는 아파트여야 합니다. 둘째, 그 집에 세를 주고 있으면서 본인과 배우자 모두 그 주소로 주민등록을 옮긴 적이 한 번도 없어야 합니다. 두 조건을 모두 충족해야 규제 대상이므로, 지방 비규제지역 아파트이거나 실거주 이력이 있다면 이 조건만으로는 해당하지 않습니다. 내 집이 해당되는지는 소재지와 전입 이력 두 가지를 각각 따져봐야 정확히 판단할 수 있습니다.

규제 대상에서 제외되는 예외 조건

규제 대상 조건에 해당하더라도 예외로 인정되는 경우가 두 가지 있습니다. 하나는 직계가족에게 해당 주택을 임대한 경우로, 이때는 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외됩니다. 다른 하나는 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우로, 이때는 신규 전세대출과 기존 대출 만기연장이 모두 허용됩니다. 다만 불가피성 인정 여부는 개별 금융회사의 심사 결과에 따라 달라질 수 있어, 해당 사유가 있다면 대출을 신청할 금융회사에 직접 확인하는 절차가 필요합니다.

시행 시기와 전세대출 보증비율 변화

이 규제는 2027년 1월부터 시행되며, 시행 이후에는 투기적 비거주 1주택자가 전세대출 신규나 연장을 받을 수 없습니다. 1주택자 전세대출의 보증비율도 내년부터 함께 조정됩니다. 수도권과 규제지역은 기존 80퍼센트에서 70퍼센트로, 그 외 지역은 90퍼센트에서 80퍼센트로 각각 낮아집니다. 보증비율 축소는 비거주 1주택자 여부와 무관하게 1주택자 전세대출 전반에 적용되는 변화이므로, 시행 시기를 전세 계약이나 대출 실행 일정과 함께 확인해 두는 편이 안전합니다.

내 집은 해당할까, 제외될까?

내 집이 규제 대상인지 아닌지는 조건 하나를 놓치면 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 확인이 필요한 경우는 세 가지입니다.

첫째, 본인이 아니라 배우자만 해당 주택에 전입한 적이 있어도 규제 대상에서 제외됩니다. 부부 중 한 명이라도 실거주 이력이 있으면 되기 때문에, 본인 명의로 전입한 적이 없다는 이유만으로 규제 대상이라고 단정하면 실제와 다른 결과가 나올 수 있습니다. 둘째, 세입자가 부모나 자녀 등 직계가족이면 임대 중이라도 규제 대상에서 제외됩니다. 셋째, 지방 비규제지역 아파트라면 전입 이력과 상관없이 애초에 규제 대상이 되는 지역 조건 자체에 해당하지 않습니다. 반대로 수도권·규제지역 아파트를 세주고 있으면서 본인·배우자 모두 전입 이력이 전혀 없다면, 다른 조건이 없는 한 규제 대상에서 벗어나기 어렵습니다.

다만 실제로 해당되는지는 소재지, 전입 이력, 임차인과의 관계 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 본인 사례가 규제 대상인지는 대출을 신청할 금융회사나 관련 전문가에게 직접 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

본인이 아니라 배우자만 해당 주택에 전입한 적이 있어도 규제에서 제외되나요?

본인이 아니라 배우자만 전입한 이력이 있어도 규제 대상에서 제외됩니다. 실거주 이력은 본인과 배우자 중 한 명만 있어도 인정되기 때문입니다.

부모님 등 직계가족에게 세를 준 경우도 규제 대상인가요?

직계가족에게 세를 준 경우는 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외됩니다. 임대차 계약 형식이 아니라 임차인이 직계가족인지가 기준입니다.

직장 발령 등 불가피한 사정으로 못 살았으면 항상 대출이 막히나요?

항상 막히는 것은 아닙니다. 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규 전세대출과 기존 대출 만기연장이 모두 허용됩니다.

이 규제는 정확히 언제부터 적용되나요?

이 규제는 2027년 1월부터 시행됩니다. 같은 시점에 1주택자 전세대출 보증비율도 함께 낮아집니다.

함께 보면 좋은 글

• 종부세 실거주 예외 요건, 내 상황은 인정받을 수 있나
• 종부세 1세대1주택 특례 5가지, 내 주택도 인정될까
• 종부세 실거주 예외 요건, 육아·리모델링도 인정될까
• 토지거래허가구역 매매 절차, 신청부터 이용의무까지 정리
• 세제개편안, 지금 매매·전세 계약해도 안전할까

최종 수정일: 2026-08-21

숫자로 확인해 보기

• 보유세 계산기

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개