취득세 신고기한 60일, 핵심만

취득세를 언제까지 신고해야 하는지는 집을 어떻게 취득했느냐에 따라 갈립니다. 날짜부터 정하고 기간을 세는 순서입니다.

돈을 주고 샀다면 잔금을 다 치른 날부터 60일 안에 신고하고 납부합니다. 계약한 날부터 세는 것이 아닙니다.

건물을 새로 지어 취득했다면 기준이 다릅니다. 지방자치단체 안내는 건축물의 취득일을 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 중 빠른 날로 설명합니다.

물려받은 집은 60일이 아닙니다. 상속개시일, 즉 물려준 분이 돌아가신 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 대가 없이 받은 집도 따로 갑니다. 상속을 뺀 무상취득은 계약한 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다.

먼저 내 취득일이 어느 날인지 정하고, 그다음에 며칠짜리 기한인지를 봅니다. 여기 적은 기한은 2026년 1월 1일 시행 지방세법 조문 기준입니다.

취득 유형별 기산점과 기한 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

조정대상지역 3주택 기준 취득세율은 12.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 1억 2,060만원입니다 (다주택 중과 적용).

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

핵심만: 60일은 취득일부터 센다

기준이 되는 날은 계약한 날이 아니라 취득한 날입니다. 취득한 날부터 60일 안에 세액을 신고하고 함께 납부합니다.

다만 60일이 모든 경우에 해당하지는 않습니다. 상속을 뺀 무상취득과, 빚을 함께 넘겨받는 증여(부담부증여)는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 상속은 6개월이고, 상속인 중에 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월입니다.

여기 적은 내용은 2026년 1월 1일부터 시행되는 조문 기준입니다.

집을 사고 대금을 치렀다면 취득일은 어느 날일까

돈을 주고 산 집(유상승계취득)의 취득일은 잔금을 실제로 치른 날입니다.

실제로 언제 냈는지 서류로 확인되지 않으면 계약서에 적힌 잔금일로 봅니다. 계약서에 잔금일이 아예 없으면 계약일부터 60일이 지난 날이 취득일이 됩니다.

같은 계약이라도 이 세 가지 중 어느 날이 적용되느냐에 따라 마감이 달라집니다. 이체 내역이나 영수증을 남겨 두면 첫 번째 기준으로 확인하기 쉽습니다.

잔금보다 등기를 먼저 했다면 기준이 앞당겨진다

잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 했다면 취득일은 그 등기한 날로 앞당겨집니다.

등기 절차에도 시한이 걸립니다. 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.

즉 60일이 아직 남았더라도 등기를 먼저 하면 접수하는 그날이 마감이 됩니다.

상속과 증여는 기산점도 기간도 따로 간다

상속과 증여는 세기 시작하는 날부터 다릅니다.

상속을 뺀 무상취득, 즉 대가 없이 받은 경우는 계약한 날이 취득일입니다. 기한은 그 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 같은 기한입니다.

상속은 상속개시일, 즉 물려준 분이 돌아가신 날이 그대로 취득일입니다. 기한은 그 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 상속인 가운데 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월로 늘어납니다.

두 경우 모두 취득한 날부터 바로 세지 않고 그 달 말일부터 센다는 점이 다릅니다.

기한을 넘기면 무엇이 얼마나 붙을까

기한을 넘기면 두 가지가 따로 붙습니다.

먼저 신고를 하지 않으면 냈어야 할 세액의 20%가 무신고가산세로 붙습니다. 사실을 숨기는 등 부정행위였다면 40%입니다.

여기에 납부가 늦은 데 대한 가산세가 따로 더 붙습니다. 하루당 이율은 자료마다 1만분의 2.5와 10만분의 22로 달리 적혀 있습니다. 실제 얼마가 붙는지는 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 확인이 필요합니다. 납부지연가산세 조문은 2026년 2월 5일 시행 기준입니다.

그래서 내 취득일은 잔금일일까, 등기일일까?

둘 중 먼저 온 날이 내 취득일입니다.

잔금을 먼저 치렀으면 잔금일이고, 등기를 먼저 했으면 등기일입니다. 잔금일을 서류로 확인할 수 없으면 계약서에 적힌 잔금일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날로 봅니다.

날짜를 정했으면 그날부터 60일을 셉니다. 등기를 먼저 한다면 접수일이 더 빠른 마감입니다. 상속이나 증여로 받은 집이라면 60일이 아니라 3개월·6개월·9개월 쪽을 봅니다. 취득일을 정하는 시행령 조문은 2026년 7월 1일 시행 기준입니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

기한을 놓치는 경우는 대개 날짜를 잘못 잡아서 생깁니다.

첫째, 계약한 날부터 60일을 세는 경우입니다. 돈을 주고 산 집은 잔금을 다 치른 날이 시작점입니다. 계약이 길어졌다면 그만큼 마감도 뒤로 갑니다.

둘째, 잔금보다 등기가 먼저 이뤄진 경우입니다. 이때는 60일이 남았어도 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고와 납부를 마쳐야 합니다.

셋째, 건물을 새로 지어 취득한 경우입니다. 지방자치단체 안내는 건축물의 취득일을 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 중 빠른 날로 설명합니다. 먼저 들어가 쓰기 시작했다면 그날부터 셉니다. 반면 이미 지어진 새 건물을 돈을 주고 샀다면 잔금을 다 치른 날이 기준입니다.

넷째로 자주 어긋나는 것이 물려받은 집을 60일짜리로 아는 경우입니다. 상속은 6개월이고, 돌아가신 날이 아니라 그 달의 말일부터 셉니다.

내 경우가 어느 쪽인지 애매하면 계약서와 이체 내역을 갖춰 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 미리 확인해 보세요. 이 글은 법령과 지방자치단체 안내를 정리한 것으로, 개별 사안의 최종 판단을 대신하지 않습니다.

자주 묻는 질문

계약일과 잔금일 중 취득세 기한은 어느 날부터 세나요?

잔금일부터 셉니다. 계약일은 기준이 아닙니다. 다만 실제 잔금일을 서류로 확인할 수 없을 때만 계약서에 적힌 잔금일로 봅니다.

잔금을 나눠서 지급했다면 마지막 지급일이 취득일인가요?

시행령은 사실상 잔금을 치른 날을 취득일로 봅니다. 나눠 냈다면 대금을 모두 치른 마지막 지급일이 그날에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다. 이체 내역을 갖춰 집이 있는 시·군·구청 세무부서에 물어보세요.

등기를 잔금보다 먼저 하면 취득일이 앞당겨지나요?

네, 등기한 날로 앞당겨집니다. 게다가 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고와 납부를 함께 마쳐야 합니다.

증여받은 집도 60일 안에 신고해야 하나요?

아닙니다. 증여는 계약한 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 같은 기한입니다.

상속인 중 한 명이 해외에 거주하면 기한이 어떻게 되나요?

6개월이 아니라 9개월입니다. 상속인 가운데 한 명이라도 외국에 주소를 두고 있으면 기한이 늘어납니다.

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• 잔금대출 실행일이 밀리면 규제는 어느 쪽으로 적용될까

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-06

잔금대출 실행일 조정 실패, 핵심만

잔금 치르는 날이 미뤄져도 어느 규정을 적용받는지는 대체로 그대로입니다. 기준이 대출 실행일이 아니라 계약과 대출 신청 시점이기 때문입니다.

2025년 6월 28일 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정을 적용받습니다. 시행일 전에 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록된 경우도 마찬가지입니다. 반대로 시행일 뒤에 계약했다면 실행일을 앞당겨도 강화된 규정을 적용받습니다.

예를 들어 수도권·규제지역에서 기존 집을 팔지 않고 한 채를 더 사는 경우에는 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)이 0%여서 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

다만 실행일에 따라 달라지는 것도 있습니다. 수도권·규제지역에서 집을 사려고 받은 주택담보대출의 전입의무 6개월은 대출 실행일부터 세기 때문에, 실행일이 밀리면 전입 기한도 그만큼 밀립니다.

항목별 비교표

핵심만: 기준은 잔금일이 아니라 계약과 신청 시점

2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안은 대부분 6월 28일부터 시행됐습니다. 경과조치의 공통 기준은 시행일 전까지 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록된 경우입니다.

집을 사려고 받는 주택담보대출은 기준이 하나 더 있습니다. 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금까지 냈으면 종전 규정을 적용받습니다. 잔금대출만 따로 정한 기준일은 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 그래서 내 대출이 어느 기준으로 처리되는지는 취급 금융회사에 확인해야 합니다.

실행일이 바뀌면 무엇이 같이 움직일까

실행일에 따라 달라지는 것은 전입 기한입니다. 수도권·규제지역에서 집을 사려고 주택담보대출을 받으면 실행일부터 6개월 안에 전입해야 합니다.

그 집에 유효한 임대차계약이 있으면 사정이 다릅니다. 2026년 4월 1일 발표된 관리방안에 따르면 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 전입의무를 지키지 못했을 때 어떤 제재가 따르는지는 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 이 부분도 취급 금융회사에 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

실행일과 상관없이 계약 시점으로 갈리는 항목

한도와 비율은 실행일을 옮긴다고 달라지지 않습니다. 시행일 전 계약자면 종전 규정이 그대로 이어집니다.

강화 규정에서는 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출 한도가 최대 6억원입니다. 만기는 30년 이내로 묶입니다. 생애 처음 집을 사는 경우, 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)은 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정한 1주택자에게도 70%가 적용됩니다.

세입자 보증금으로 잔금을 맞추려던 계획이 막히는 경우

수도권·규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세자금대출을 취급할 수 없습니다. 매수인이 세입자의 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식이 막힌 것입니다.

전세대출 쪽 조치 가운데 전세보증비율 강화는 2025년 7월 21일부터 시행됐습니다. 세입자가 시행일 전에 임대차계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정을 적용받습니다.

분양 잔금이면 기준 시점이 또 다르다

분양 관련 대출은 기준 시점이 따로 있습니다. 중도금대출과 이주비대출은 시행일 전에 입주자 모집공고가 게시된 건이면 종전 규정을 적용받습니다.

반면 잔금대출만을 대상으로 한 기준일은 공개된 정책 문답에 나오지 않습니다. 분양 잔금대출을 어느 기준으로 보는지는 취급 금융회사에 미리 물어 두는 편이 안전합니다.

2026년 관리방안에서 달라진 부분

2026년 4월 1일 발표된 관리방안에서는 다주택자 담보대출의 만기연장 제한이 같은 해 4월 17일부터 시행됐습니다. 발표일인 4월 1일부터 4월 16일 사이에 만기가 돌아온 대출은 종전 규정대로 처리됐습니다.

사업자대출을 원래 용도가 아닌 곳에 쓴 사실이 적발되면 제재도 무거워졌습니다. 신규 대출 제한이 전 금융권 모든 대출로 넓어지고, 기간은 1차 적발 3년, 2차 적발 10년으로 강화됐습니다.

그래서 내 잔금대출은 종전 규정일까, 강화 규정일까

순서대로 짚으면 답이 나옵니다. 먼저 시행일 전에 금융회사 전산에 대출 신청 접수가 등록됐는지 봅니다. 그다음 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈는지 봅니다.

둘 중 하나에 해당하면 종전 규정을 적용받고, 잔금일이 뒤로 밀려도 이 부분은 달라지지 않습니다. 전입 기한만 실행일에 맞춰 다시 계산됩니다. 잔금대출에만 따로 적용되는 기준일이 있는지는 대출을 받을 금융회사에 미리 확인해 두세요.

그래서 어느 쪽이 유리한가?

어느 쪽이 유리한지는 조건마다 다릅니다. 실행일이 밀린다고 해서 언제나 손해가 되는 것은 아닙니다.

자주 어긋나는 경우는 계약금입니다. 계약은 시행일 전에 했는데 계약금 납부가 시행일 뒤로 넘어가면 종전 규정을 적용받지 못할 수 있습니다. 정책 문답은 계약 체결과 계약금 납부를 함께 요구합니다.

기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정하고 담보인정비율(집값 대비 빌릴 수 있는 비율) 70%를 받은 경우도 조심해야 합니다. 수도권·규제지역에서 기존 집을 처분하지 않은 채 추가로 사면 0%가 적용되므로, 매도가 미뤄지면 자금 계획을 다시 짜야 합니다.

반대로 실행일이 밀리면 전입 기한을 세는 시작점도 함께 뒤로 가므로 준비할 시간이 늘기도 합니다. 세입자가 남아 있는 집이라면 전입 기한 자체가 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 이 유예는 실행일이 아니라 임대차계약이 있는지에 따라 달라집니다. 적용 여부는 주택 소재지와 계약 내용에 따라 갈리므로, 취급 금융회사와 금융위원회 안내로 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

잔금대출 실행일이 미뤄지면 종전 규정 적용이 취소될까

밀렸다는 이유만으로 취소되지는 않습니다. 종전 규정 적용 여부는 계약과 대출 신청 시점으로 갈리기 때문입니다. 다만 대출 승인이 언제까지 유효한지는 공개된 정책 자료에 나오지 않으니, 취급 금융회사에 미리 물어보세요.

전입의무 6개월은 계약일과 실행일 중 무엇부터 셀까

수도권·규제지역에서 집을 사려고 받은 주택담보대출이라면 대출 실행일부터 셉니다. 계약일이 아니라 실제로 돈이 나간 날이 기준입니다. 그래서 실행일이 밀리면 전입 기한도 같이 밀립니다.

기존 임차인이 있으면 전입 기한은 어떻게 계산할까

2026년 4월 1일 발표된 관리방안에 따르면, 유효한 임대차계약이 있는 경우 계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예될 수 있습니다. 기준이 임대차계약의 종료일이므로 계약서에 적힌 종료일을 먼저 확인해야 합니다.

분양 잔금대출의 경과조치 기준일은 무엇일까

중도금대출과 이주비대출은 입주자 모집공고 게시일이 기준입니다. 잔금대출만 대상으로 한 기준일은 공개된 문답에 없어, 취급 금융회사 확인이 필요합니다.

세입자 보증금으로 잔금을 치르는 방식이 왜 막혔을까

수도권·규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세자금대출이 금지됐기 때문입니다. 세입자가 받은 전세대출로 매수인의 잔금을 메우는 구조가 막혔습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-06

보금자리론 시중은행 비교, 핵심만

보금자리론 금리는 어느 은행 창구에 가느냐가 아니라 신청 유형과 만기에서 갈립니다. 한국주택금융공사가 신청 유형별·만기별로 금리를 공시하고, 은행은 그 상품을 취급합니다.

2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론은 10년 만기 연 4.90%, 50년 만기 연 5.20%입니다. 창구에서 신청하는 티보금자리론과 유보금자리론은 같은 만기에서 각각 0.10%포인트 높습니다.

금리보다 먼저 볼 것은 자격입니다. 담보로 잡는 집값이 6억원을 넘으면 신청 대상에서 빠집니다. 대출한도는 기본 3억6천만원이고, 생애최초로 집을 사는 경우에는 4억2천만원까지 늘어납니다.

신청 경로에서 갈리는 보금자리론 금리 — 직접 제작 (AI 생성)

항목별 비교표

핵심만: 금리는 은행이 아니라 신청 유형에서 갈린다

공시금리는 신청 유형과 만기에 따라 달라집니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론은 10년 만기 연 4.90%에서 시작해 50년 만기 연 5.20%까지 올라갑니다.

창구에서 신청하는 티보금자리론과 유보금자리론은 금리가 같습니다. 만기마다 아낌이보다 0.10%포인트씩 높아, 10년 만기 연 5.00%, 50년 만기 연 5.30%입니다.

만기가 길수록 금리가 높아진다는 점도 함께 봐야 합니다. 같은 온라인 신청이어도 10년과 50년 사이에 0.30%포인트 차이가 납니다. 여기에 우대금리가 붙으면 실제로 적용되는 금리는 더 내려갈 수 있습니다.

누가 신청할 수 있나: 소득 상한과 집값 상한

소득과 집값, 두 가지 기준을 충족해야 합니다.

소득은 부부합산 연소득 7천만원 이하가 기본입니다. 결혼한 지 7년이 지나지 않은 신혼가구는 8천5백만원 이하, 미성년 자녀가 한 명 있으면 9천만원 이하, 다자녀가구는 1억원 이하로 상한이 올라갑니다.

집값은 6억원이 상한입니다. 여기서 주의할 점은 기준이 하나가 아니라는 것입니다. 공사가 보는 평가액, 감정평가액, 매매가액 가운데 하나라도 6억원을 넘으면 대상에서 제외됩니다. 매매가는 6억원 아래여도 감정평가액이 그 위면 신청할 수 없습니다.

얼마나 빌릴 수 있을까: 한도와 담보인정비율

한도는 세 가지 계산 가운데 가장 작은 값으로 정해집니다.

첫째는 정해진 상한입니다. 기본 3억6천만원이고, 다자녀가구와 전세사기 피해자는 4억원, 생애최초 주택구입자는 4억2천만원입니다.

둘째는 집값에 곱하는 비율입니다. 담보인정비율(LTV)은 아파트가 최대 70%, 그 밖의 주택은 65%입니다. 집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳(규제지역) 등에 해당하면 10%포인트가 깎입니다.

셋째는 갚을 수 있는 능력입니다. 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)은 최대 60%입니다. 규제지역에서는 역시 10%포인트가 깎입니다.

만기는 10년·15년·20년·30년·40년·50년 가운데 고릅니다. 다만 40년과 50년은 나이나 신혼 여부 조건에 맞아야 고를 수 있습니다.

금리를 더 낮추는 방법: 우대금리 항목 확인하기

공시금리에서 더 깎아 주는 것이 우대금리입니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로, 여러 항목에 걸쳐도 합쳐서 최대 1.0%포인트까지만 내려갑니다.

항목별로 보면 전세사기 피해자가 1.0%포인트로 가장 큽니다. 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구는 각 0.7%포인트, 다자녀가구는 0.5~0.7%포인트입니다. 신혼가구는 0.3%포인트, 저소득청년은 0.1%포인트입니다.

저소득청년에는 연소득 7천만원 이하이면서 만 40세 미만이라는 조건이 붙습니다. 신청 전에 자기가 어느 항목에 해당하는지 공사에서 확인해 보는 편이 낫습니다.

그래서 온라인이 유리할까, 창구가 유리할까?

금리만 놓고 보면 온라인이 낮습니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 만기마다 0.10%포인트 차이가 있습니다.

반대로 창구를 택할 이유도 있습니다. 보금자리론은 따져야 할 조건이 여러 겹입니다. 소득 상한과 집값 기준을 스스로 판단하기 어렵거나 서류가 복잡하면 대면 상담이 도움이 될 수 있습니다.

상환방식도 미리 정해 두는 편이 낫습니다. 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식분할상환 세 가지가 있습니다. 어느 쪽을 고르느냐에 따라 매달 내는 돈의 흐름이 달라집니다.

신청 전에 자주 어긋나는 곳

가장 많이 걸리는 것이 집값입니다. 계약서에 적힌 매매가만 보고 6억원 아래라고 판단했다가, 감정평가액이 6억원을 넘어 신청이 막히는 경우가 있습니다. 평가액·감정평가액·매매가액 셋 중 하나라도 넘으면 안 되기 때문입니다.

한도는 상한만 보면 어긋나기 쉽습니다. 생애최초 4억2천만원은 최대치일 뿐입니다. 집값에 곱하는 비율(담보인정비율)과 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)로 계산한 값이 더 작으면, 그 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 규제지역이면 두 비율에서 각각 10%포인트가 깎여 차이가 더 벌어집니다.

우대금리는 단순히 더하면 안 됩니다. 다자녀가구 0.7%포인트에 한부모가구 0.7%포인트를 받아도 둘을 더한 만큼 내려가지는 않습니다. 합산 상한이 1.0%포인트이기 때문입니다.

마지막으로 온라인이 0.10%포인트 낮다는 점만 보고 정하면, 만기 선택에서 더 큰 차이를 놓칠 수 있습니다. 같은 온라인 신청도 10년과 50년 사이에 0.30%포인트 차이가 납니다. 이 글의 수치는 2026년 9월 1일 공시 기준이며, 개인별 한도와 금리는 한국주택금융공사와 취급 은행에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

보금자리론 금리는 은행마다 다를까요?

한국주택금융공사가 신청 유형과 만기별로 금리를 공시합니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 온라인 신청인 아낌이보금자리론이 창구 신청인 티·유보금자리론보다 0.10%포인트 낮습니다. 은행은 이 상품을 취급하는 창구 역할입니다.

집값이 6억원을 조금 넘으면 방법이 없을까요?

보금자리론으로는 어렵습니다. 세 가지 가격 기준 중 하나라도 6억원을 넘으면 취급되지 않습니다.

우대금리를 여러 개 받으면 모두 더해지나요?

중복은 되지만 무한정 더해지지는 않습니다. 여러 항목에 해당해도 합쳐서 최대 1.0%포인트까지만 내려갑니다.

50년 만기는 누구나 고를 수 있나요?

아닙니다. 40년과 50년 만기는 나이나 신혼 여부 조건에 맞아야 고를 수 있습니다.

규제지역이면 한도가 얼마나 줄어드나요?

집값에 곱하는 비율(담보인정비율)에서 10%포인트가 깎입니다. 총부채상환비율(한 해 버는 돈 가운데 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율)에서도 10%포인트가 깎입니다. 여기에 정해진 한도 상한까지 더해, 셋 중 가장 작은 값이 실제 한도가 됩니다.

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• 종부세 9억 축소 철회, 8월 발표와 무엇이 달라졌나
• 그린벨트 해제 공급대책, 어떤 땅이 후보가 되나

이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-05

그린벨트 해제 공급대책, 핵심만

그린벨트를 풀어 집을 짓겠다는 이야기가 나오지만, 어느 땅을 푸는지는 아직 정해지지 않았습니다. 국토교통부는 2026년 8월 10일 자료에서 수도권 개발제한구역 해제를 통한 주택공급 방안이 확정된 바 없다고 밝혔습니다.

확정된 것은 물량 계획 쪽입니다. 2026년 8월 13일 발표된 공급 방안에는 수도권에 23만 호와 추가분을 더 공급한다는 내용이 담겼습니다.

어떤 땅이 후보가 되는지는 직전 사례로 가늠할 수 있습니다. 2024년 11월 5일 정부는 서초 서리풀 2만 호, 고양대곡 역세권 1만 호, 의왕 오전왕곡 1만 호, 의정부 용현 1만 호 등 네 곳 5만 호를 신규택지 후보지로 발표했습니다. 다만 그때의 기준이 이번에도 같으리라는 근거는 아직 없습니다.

확정된 물량과 미확정 대상지 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

핵심만: 해제 대상지는 아직 확정되지 않았다

확정된 해제 대상지는 아직 공개되지 않았습니다. 국토교통부는 2026년 8월 10일 해명자료에서 수도권 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 주택공급 방안이 확정된 바 없다고 밝혔습니다.

이 자료에는 해제 후보지의 지역 이름도 담기지 않았습니다. 그래서 특정 지역이 후보로 거론되는 이야기는 정부가 확인해 준 내용이 아닙니다.

8월 13일 공급 방안에 담긴 물량과 착공 일정

2026년 8월 13일 발표된 방안의 뼈대는 물량과 착공 시점입니다. 수도권에 23만 호와 추가분을 공급하고, 새로 지정하는 공공주택지구에서 10만 호 이상을 내놓겠다는 내용입니다. 그중 먼저 제시된 것은 3개 지구 2만 7,000호입니다.

기존 택지에서 앞당기는 물량도 있습니다. 3기 신도시 등에서 8만 9,000호를 조기 착공하는 계획입니다.

착공 목표는 새로 지정하는 지구 기준 3~4년 안입니다. 서울 태릉과 경기 과천 부지는 2029년, 나머지는 2030년 안 착공으로 제시됐습니다. 같은 대책을 요약한 정부 자료에서는 2030년까지 수도권 13만 호 착공 지원이라는 목표로 설명합니다. 세는 기준이 달라 두 수치가 함께 쓰입니다.

어떤 기준으로 후보지가 갈렸나 — 2024년 발표 사례

직전 사례에서 정부가 밝힌 기준은 두 가지였습니다. 이미 훼손돼 환경적으로 보존할 가치가 낮은 땅, 그리고 공장과 창고가 난립해 난개발이 진행 중인 땅입니다.

2024년 11월 5일 발표된 네 곳이 그 기준으로 뽑힌 곳입니다. 서초 서리풀 2만 호, 고양대곡 역세권 1만 호, 의왕 오전왕곡 1만 호, 의정부 용현 1만 호로 합계 5만 호였습니다.

다만 이는 2024년 발표의 기준입니다. 이번에도 같은 기준을 쓴다는 발표는 아직 확인되지 않았습니다.

후보지로 발표되면 주변 땅에 무슨 일이 생길까

직전 사례에서는 발표와 동시에 거래가 묶였습니다. 정부는 신규택지 주변 지역을 토지거래허가구역으로 즉시 지정해 투기를 차단하겠다고 밝혔습니다. 땅을 사고팔 때 관할 관청의 허가를 먼저 받아야 하는 곳입니다.

사전 조사도 함께 공개됐습니다. 국토교통부와 한국토지주택공사 직원, 업무 관련자의 직계존비속 토지 소유를 조사했습니다. 지구와 인근의 최근 5년간 거래 약 5,000건 가운데 약 1,700건을 이상거래로 선별했다고 밝혔습니다.

그래서 지금 확정된 건 무엇이고, 아직 아닌 건 무엇일까?

확정된 것은 2026년 8월 13일 대책의 물량과 착공 목표입니다. 반면 그린벨트 해제로 몇 호를 확보하는지는 아직 확정되지 않았습니다.

이 대책을 설명한 정부 자료에는 해제 호수, 신규택지 후보지 발표 시기, 토지거래허가구역 같은 투기방지 조치의 수치가 나오지 않습니다.

국토교통부 해명자료 역시 확정된 바 없다는 내용만 담고 있고, 후보지 지역명은 없습니다.

그래서 나는 해당할까, 아닐까?

내 땅이 대상인지 지금 확인하는 방법은 없습니다. 국토교통부가 2026년 8월 10일 확정된 바 없다고 밝힌 단계라, 대상지 목록 자체가 공개되지 않았기 때문입니다.

흔한 오해가 셋입니다. 첫째, 8월 13일 발표의 23만 호와 추가분을 그린벨트 해제 물량으로 읽는 경우입니다. 그 수치는 수도권 전체 추가 공급 규모이고, 해제로 몇 호가 나오는지는 따로 제시되지 않았습니다.

둘째, 그린벨트면 다 후보라고 보는 경우입니다. 2024년 11월 발표에서 정부가 든 기준은 이미 훼손돼 보존 가치가 낮거나 난개발이 진행 중인 땅이었습니다. 다만 그 기준이 이번에도 그대로 적용된다는 발표는 없습니다.

셋째, 발표 전에 미리 사 두면 된다고 보는 경우입니다. 직전 사례에서는 발표와 동시에 주변이 토지거래허가구역으로 지정됐고, 발표 전 거래도 이상거래 조사 대상이 됐습니다. 토지 거래를 검토한다면 국토교통부와 해당 지방자치단체의 공식 발표로 지정 여부와 기준일을 먼저 확인해 보세요. 이 글은 공개된 정부 자료를 정리한 것으로, 개별 토지의 판단을 대신하지 않습니다.

자주 묻는 질문

그린벨트 해제 대상지가 이미 정해졌을까?

아닙니다. 국토교통부는 2026년 8월 10일 자료에서 수도권 그린벨트 해제를 통한 공급 방안이 확정된 바 없다고 밝혔습니다. 후보지 지역명도 공개되지 않았습니다.

8월 13일 공급 방안의 23만 호와 13만 호는 왜 다를까?

세는 기준이 다릅니다. 23만 호와 추가분은 수도권 추가 공급 규모이고, 13만 호는 2030년까지 착공을 지원하는 목표입니다. 두 수치는 같은 대책을 다른 기준으로 설명한 것입니다.

직전 신규택지 후보지는 어떤 기준으로 뽑혔을까?

2024년 11월 5일 발표에서 정부는 이미 훼손돼 보존 가치가 낮고 공장·창고가 난립해 난개발이 진행 중인 곳을 기준으로 들었습니다. 그렇게 뽑힌 곳이 네 곳 5만 호였습니다.

후보지 주변 땅은 발표 직후 어떤 규제를 받았을까?

주변 지역이 토지거래허가구역으로 즉시 지정됐습니다. 사고팔 때 허가를 먼저 받아야 하는 곳입니다. 인근 5년간 거래 약 5,000건 중 약 1,700건은 이상거래로 선별됐습니다.

그린벨트 해제로 몇 호가 나오는지 확인할 수 있을까?

아직 없습니다. 2026년 8월 13일 대책을 설명한 정부 자료 어디에도 그린벨트 해제로 확보할 호수는 표기돼 있지 않습니다. 국토교통부의 추가 발표를 확인해야 합니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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최종 수정일: 2026-09-04

계산은 참고용입니다. 공시가격·지분·보유기간·세대 구성·감면·특례 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있으므로, 신고·납부 전에 홈택스·위택스 모의계산 또는 세무 전문가로 반드시 확인하세요.

종부세 세제개편안 확정, 핵심만

2026년 9월 1일 국무회의에서 종합부동산세 개편의 정부안이 확정됐습니다. 8월에 발표됐던 안 가운데 집주인 부담을 늘리는 항목들이 되돌아갔습니다.

실제로 살지 않는 집 한 채를 가진 사람의 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액)를 12억원에서 9억원으로 줄이려던 안은 철회됐습니다. 지금의 12억원이 그대로 유지됩니다.

실제로 사는 1주택의 기본공제는 발표안대로 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 부부가 함께 이름을 올린 비거주 1주택은 1인당 4억원으로 낮추려던 안이 1인당 6억원으로 고쳐졌습니다.

다만 이것은 정부가 국회에 낼 안이 정해졌다는 뜻입니다. 이 안은 2026년 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회에서 심사됩니다. 정부도 심사 과정에서 절충점을 찾겠다고 밝힌 만큼, 최종 내용은 국회를 거쳐야 확정됩니다.

기본공제 축소안 철회

사례 요약

공시가격 15억원 · 1주택 (단독명의) 기준 종부세 총 부담은 현행 552,960원에서 개편안 215,040원으로 줄어듭니다 (−337,920원 (−61.1%)). 개편안 수치는 2026년 7월 세제개편안 발표 기준이며, 시행에는 국회 통과가 필요합니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 국세청, 홈택스

핵심만: 무엇이 되돌아갔고 무엇이 그대로일까

되돌아간 것은 두 가지입니다. 비거주 1주택의 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액)를 9억원으로 줄이려던 안이 철회돼 12억원이 유지됩니다. 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리려던 안도 철회돼 150%가 유지됩니다.

축소안이 되돌아간 배경으로는 주거 현실이 꼽혔습니다. 이사가 잦고 전세가 보편화한 상황에서 비거주자에게 가혹한 부담이라는 지적이 발표 뒤 제기됐습니다.

부분만 고쳐진 것도 있습니다. 비거주 부부 공동명의 1주택 공제는 1인당 4억원 안이 1인당 6억원으로 올라갔습니다.

올라가는 것도 있습니다. 실제 거주하는 1세대 1주택(한 세대가 집을 한 채만 가진 경우)의 기본공제는 발표안대로 12억원에서 14억원으로 높아집니다.

그대로인 것도 있습니다. 실제 거주하는 부부 공동명의 1주택 공제는 1인당 9억원이 유지됩니다. 개인종합자산관리계좌 혜택을 줄이려던 방침은 폐기됐습니다. 상장주식 평가방법 변경은 법률이 아니라 시행령(법률이 위임한 세부 내용을 정하는 대통령령)을 고칠 사항으로 분류돼 이번 정부안에서 빠졌습니다.

발표안과 정부안, 항목별로 나란히 놓고 본다

항목별로 보면 방향이 갈립니다. 먼저 1세대 1주택(한 세대가 집을 한 채만 가진 경우)입니다. 실제 거주하는 1세대 1주택의 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액)는 8월 발표안대로 12억원에서 14억원으로 높아집니다.

비거주 1주택은 9억원 축소안이 사라지고 12억원으로 되돌아왔습니다. 세부담 상한도 200% 인상안이 사라지고 150%로 되돌아왔습니다.

부부 공동명의는 사는 집이냐 아니냐로 나뉩니다. 거주하면 1인당 9억원이 유지되고, 거주하지 않으면 1인당 6억원으로 부부를 합쳐 12억원 수준입니다.

부담은 공시가격에 따라 크게 갈립니다. 여기서는 15억원 한 가지 경우만 다뤘으니, 내 공시가격으로 직접 넣어 보는 편이 빠릅니다 — 보유세 계산기에서 재산세와 종합부동산세를 함께 계산할 수 있습니다.

그래서 나는 어느 칸에 들어갈까

먼저 그 집에 실제로 사는지부터 봅니다. 여기서 공제 금액이 갈립니다.

혼자 이름을 올린 비거주 1주택이라면, 이번 정부안에서 기본공제(세금을 매기기 전에 빼 주는 금액) 12억원이 유지되는 것으로 정리됐습니다. 8월 발표안에서 9억원으로 줄어들 뻔했던 부분입니다. 거주하는 단독명의 1주택은 12억원에서 14억원으로 높아집니다.

부부 공동명의라면 갈립니다. 그 집에 살고 있으면 1인당 9억원, 살지 않으면 1인당 6억원입니다.

한동안 살지 못했다고 해서 곧바로 비거주로 갈리는 것은 아닙니다. 정부는 부득이한 사유로 살지 못한 기간을 거주기간으로 인정하기로 했습니다. 사유로는 취학, 직장 변경이나 전근, 질병, 전학, 해외 체류, 부모 봉양이 제시됐습니다.

손주를 돌보려고 다른 지방으로 옮긴 경우를 사유에 더하는 방안도 검토되고 있습니다. 다만 이것은 국회 의결이 필요 없는 시행령 사항입니다. 법률을 고쳐야 하는 항목과 정해지는 시점이 다릅니다.

나이가 많고 한 집에 오래 산 경우라면 납부 시점을 미루는 길도 함께 봅니다. 발표안에는 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 내용이 담겼습니다. 보유세가 소득의 10%를 넘으면 소득요건을 따지지 않고 납부유예를 넓히는 방식입니다. 이 역시 발표안 기준이라 국회 심사가 남아 있습니다.

이번 정부안도 아직 확정이 아니다

9월 1일 국무회의를 통과한 것은 정부가 국회에 낼 안이 정해졌다는 뜻입니다. 세법은 국회에서 고쳐져야 효력이 생기므로, 이 단계는 확정이 아닙니다.

여기까지 온 절차는 이렇습니다. 부처협의는 8월 4일부터 14일까지, 입법예고는 8월 4일부터 20일까지 진행됐습니다. 이어 8월 27일 차관회의를 거쳐 9월 1일 국무회의에서 확정됐습니다. 발표안의 숫자가 이 과정에서 바뀌었다는 점이, 앞으로도 바뀔 수 있다고 보는 근거입니다.

정부도 원안을 제출하되 국회 심사 과정에서 절충점을 찾겠다는 입장을 밝혔습니다. 확정된 정부안은 2026년 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회에서 심사됩니다.

법률이 아니라 시행령을 고칠 사항으로 분류된 항목도 있습니다. 상장주식 평가방법 변경이 여기에 해당해 이번 개정안에서 빠졌고, 이후 논의를 거쳐 정해질 예정입니다.

지금 확정된 일정만 붙잡고 판단한다

바뀔지 모르는 안 대신, 이미 정해진 날짜를 기준으로 움직이는 편이 안전합니다.

종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 누가 무엇을 갖고 있었는지와 공시가격 합계로 세금 대상인지가 정해집니다. 5월에 팔았는지 6월에 팔았는지가 그해 세금을 가릅니다.

합산배제(조건에 맞는 집을 세금 계산에서 빼 주는 제도)와 과세특례의 신고 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 임대주택이나 미분양주택 등을 갖고 있다면 이 기간을 놓치지 않는 것이 먼저입니다.

개편안 자체는 발표안 기준으로 2027년부터 2년간 단계적으로 시행하는 일정이 제시됐습니다. 올해 신고와는 시점이 다릅니다.

왜 같은 상황인데 결과가 달랐나?

같은 발표를 보고도 계산이 달라지는 자리는 대개 세 곳입니다.

첫째, 8월 발표안을 확정된 내용으로 읽은 경우입니다. 그때 나온 9억원 축소와 세부담 상한 200%는 이번 정부안에서 철회됐습니다. 8월 시점 내용만 보고 공제액을 9억원으로 잡아 두면 계산이 어긋납니다.

둘째, 이번 국무회의 통과를 최종 확정으로 읽은 경우입니다. 정부도 국회 심사에서 절충점을 찾겠다고 했습니다. 국회를 거치며 다시 달라질 수 있습니다.

셋째, 처리 절차가 다른 항목을 같은 줄에 놓고 본 경우입니다. 상장주식 평가방법 변경은 법률이 아니라 시행령 사항으로 분류돼 이번 개정안에서 빠졌습니다. 같은 날 함께 언급됐다고 해서 처리 절차가 같지는 않습니다.

잠시 다른 곳에 살았다는 이유로 스스로 비거주라고 단정한 경우도 있습니다. 취학이나 전근, 질병, 해외 체류처럼 부득이한 사유로 살지 못한 기간은 거주기간으로 인정하기로 했습니다. 어느 쪽에 해당하는지는 이 사유를 따져 본 뒤에 갈립니다.

부부 공동명의도 자주 엇갈립니다. 비거주 공동명의 공제는 1인당 4억원 안이 1인당 6억원으로 고쳐졌습니다. 8월 발표 당시 숫자로 계산해 두었다면 다시 봐야 합니다.

자주 묻는 질문

비거주 1주택자 종부세 기본공제는 결국 얼마로 정해졌을까

이번 정부안에서는 12억원 유지로 정리됐습니다. 8월 발표안의 9억원 축소는 철회됐습니다. 다만 국회 심사가 남아 있습니다.

비거주 부부 공동명의는 각각 얼마씩 공제받을까

1인당 6억원, 부부를 합치면 12억원 수준입니다. 처음 나온 안의 1인당 4억원에서 올라간 금액입니다.

세부담 상한 200퍼센트 인상안은 어떻게 됐을까

200%로 올리려던 안은 철회되고 지금의 150%가 유지되는 것으로 정부안에 담겼습니다. 국회 통과가 남아 있는 단계입니다.

국무회의를 통과했으면 올해부터 바로 적용될까

아닙니다. 국무회의 통과는 정부가 국회에 낼 안이 정해진 단계입니다. 이 안은 2026년 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회 심사를 거칩니다.

합산배제 신고는 언제까지 해야 할까

매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 임대주택이나 미분양주택 등이 대상이며, 자세한 요건은 국세청 안내에서 확인할 수 있습니다.

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-09-01

중도상환수수료 계산과 면제, 계산 결과부터

대출을 미리 갚을 때 내는 돈(중도상환수수료)이 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 대출부터 낮아졌습니다. 다만 얼마나 낮아지는지는 상품과 집계 범위에 따라 다릅니다.

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로, 5대 시중은행 평균 주택담보대출 변동금리 수수료율은 1.2%에서 0.65%가 됩니다. 같은 기준의 고정금리는 1.4%에서 0.65%입니다. 은행권 전체로 넓히면 고정금리가 1.43%에서 0.56% 수준으로 내려간다고 금융위원회는 밝혔습니다.

같은 상품인데 숫자가 다른 이유는 집계 대상이 달라서입니다. 5대 은행만 모은 값과 은행권 전부를 모은 값이 따로 있습니다. 그래서 이 수치는 대략의 크기를 가늠하는 용도이고, 내가 낼 금액은 내 대출 계약서의 수수료율로 계산해야 맞습니다. 은행은 부과 기준과 계산 근거를 알려 줄 의무가 있으니 직접 확인해 보세요.

중도상환수수료 부과 구간과 면제 구간 — 직접 제작 (AI 생성)

계산 결과

지금 2억원을 갚으면 중도상환수수료는 1,523,288원입니다. 695일 뒤(3년 경과)면 0원이 됩니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 전국은행연합회

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 3년이 지났다면 수수료를 물릴 수 없다

3년이 지나 갚으면 수수료를 내지 않습니다. 금융소비자 보호에 관한 법률은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 예외인 경우에만 받도록 하고 있습니다.

그 예외로 인정되는 기간이 대출일부터 3년 이내입니다. 즉 대출받은 날에서 3년이 지난 뒤 갚는다면 수수료를 물릴 수 없습니다. 반대로 3년 안에 갚으면 수수료가 붙을 수 있습니다.

인하된 수수료율은 언제 체결한 대출부터 적용할까

내린 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 맺은 대출 계약부터 해당합니다. 그 전에 이미 받은 대출은 계약할 때의 수수료율을 그대로 따릅니다.

금융위원회 발표에도 기존 계약에 거슬러 올라가 적용한다는 내용은 없습니다. 그러니 지금 갚으려는 대출이 언제 체결된 것인지부터 확인해 보세요.

인하 전후 수수료율, 얼마나 차이 날까

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로, 5대 시중은행 평균은 대체로 절반 안팎으로 줄었습니다. 주택담보대출 고정금리는 1.4%에서 0.65%, 변동금리는 1.2%에서 0.65%입니다.

다만 은행권 전체로 넓히면 숫자가 달라집니다. 고정금리 기준으로 1.43%에서 0.56% 수준이라고 금융위원회는 밝혔습니다. 어느 은행들을 모아 평균을 냈는지에 따라 값이 갈리는 것입니다.

여기 적힌 값은 모두 평균입니다. 실제로 물게 되는 요율은 계약서에 적힌 수수료율로 확인해야 합니다.

수수료에는 어떤 비용까지 반영할 수 있을까

두 가지 비용만 넣을 수 있습니다. 하나는 은행이 예정대로 이자를 받지 못해 생기는 손실(기회비용)입니다.

다른 하나는 대출을 내주면서 실제로 쓴 돈입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비 같은 행정·모집비용이 여기에 들어갑니다.

이 밖의 항목은 반영 대상이 아닙니다. 은행은 부과 기준과 계산 근거를 알려 줘야 하므로, 금액이 이해되지 않으면 내역을 요청해 보세요.

그래서 지금 갚을까, 3년을 채울까

먼저 남은 기간부터 세어 보세요. 대출일에서 3년이 지났다면 수수료 걱정 없이 갚을 수 있습니다. 3년까지 몇 달만 남았다면 그때까지 붙는 이자와 지금 낼 수수료를 견줘 보는 것이 순서입니다.

계약 시점도 함께 봅니다. 2025년 1월 13일보다 앞서 맺은 대출이면 인하 전 수수료율일 수 있습니다.

결정 전에 은행에 계산 근거를 요청해 실제 금액을 받아 보세요. 어림값이 아니라 내 계약 기준의 숫자로 비교해야 합니다.

내 경우에도 이 계산이 맞나?

표의 수치는 평균이라 내 계약서와 다를 수 있습니다. 같은 주택담보대출 고정금리인데도 5대 시중은행 평균은 0.65%, 은행권 전체 기준은 0.56% 수준으로 제시됩니다. 어느 은행을 몇 곳이나 모아 계산했는지가 달라서입니다.

그래서 이 숫자를 그대로 자기 금액에 대입하면 어긋납니다. 실제로 내야 할 돈은 내 대출의 수수료율, 미리 갚는 금액, 남은 기간으로 계산됩니다.

계약 시점이 인하 전이면 차이는 더 커집니다. 변동금리 주택담보대출은 인하 전 5대 은행 평균이 1.2%였으니, 같은 금액이라도 부담이 두 배 가까이 벌어질 수 있습니다.

금액이 예상과 다르면 은행에 부과 기준과 계산 근거를 물어보세요. 금융회사는 이를 소비자에게 안내할 의무가 있습니다. 이 글은 공개된 제도 안내를 정리한 것으로, 최종 금액은 개별 계약서와 은행 안내로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

중도상환수수료는 대출일부터 몇 년까지 부과될 수 있나요?

대출일부터 3년 이내입니다. 3년이 지난 뒤 갚으면 수수료를 물릴 수 없습니다.

인하된 수수료율은 기존에 받은 대출에도 적용되나요?

아닙니다. 2025년 1월 13일 이후 맺은 신규 계약부터 해당합니다. 그 전 계약은 계약 당시 수수료율을 따릅니다.

고정금리와 변동금리 주택담보대출의 인하 후 수수료율은 얼마인가요?

2025년 1월 금융위원회 발표 기준으로 5대 시중은행 평균은 고정금리·변동금리 모두 0.65%입니다. 은행권 전체로 보면 고정금리가 1.43%에서 0.56% 수준으로 제시됐습니다.

중도상환수수료에는 어떤 비용이 반영되나요?

은행이 예정대로 이자를 받지 못해 생기는 손실(기회비용)과 행정·모집비용 두 가지입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비가 행정·모집비용에 해당합니다.

은행에 수수료 산정 근거를 요구할 수 있나요?

네. 금융회사는 부과 기준과 계산 근거를 소비자에게 안내해야 합니다.

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작성·검토: 집세대 편집장

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근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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최종 수정일: 2026-08-30

총부채원리금상환비율 초과했을 때 대출 방법, 핵심만

총부채원리금상환비율(연 소득에서 갚아야 할 대출 원리금이 차지하는 비율)에 걸려 대출이 막혔다면, 확인 순서는 세 가지입니다.

첫째, 내가 받으려는 대출이 애초에 이 비율 계산에 들어가는 종류인지 봅니다. 둘째, 담보로 잡을 집이 어디에 있는지 봅니다. 지방 주택담보대출은 3단계 전환이 유예돼 2026년 12월 31일까지 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%포인트입니다. 셋째, 한도 자체를 줄이는 규제가 따로 걸려 있는지 봅니다. 2025년 10월 16일 시행된 구간별 한도에 따라, 집값이 15억원 이하면 6억원, 15억원 초과 25억원 이하면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지입니다.

2027년 1월 1일 이후 지방 주택담보대출에 어떤 단계를 적용할지는 아직 발표 전입니다. 지금 기준선은 2026년 12월 31일이므로, 실행 시점이 그 뒤로 넘어갈 것 같다면 대출을 받을 금융회사에 적용 기준을 미리 확인해 두세요.

소득에서 대출 상환이 차지하는 몫을 나타냈습니다. 실제 한도는 본문 기준을 확인하세요. 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

총부채원리금상환비율 37.72%로 은행권 한도 40%를 넘지 않습니다. 현재 소득·기존 대출 기준 최대 대출 가능액은 약 5억 3,018만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 서민금융진흥원

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

핵심만: 초과했을 때 확인하는 순서

먼저 내 대출이 계산에 들어가는지부터 봅니다. 중도금대출과 이주비대출은 계산에서 빠지고, 버팀목 전세자금대출 같은 정책 목적 전세대출도 빠집니다.

계산에 들어가는 대출이라면 다음은 지역입니다. 1년에 갚아야 하는 원금과 이자를 연 소득으로 나눈 값, 즉 소득에 견줘 빚을 얼마나 갚고 있는지 보는 비율(총부채원리금상환비율)이 기준입니다. 여기에 가산금리를 얹어 계산하는 3단계 기준이 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 다만 지방 주택담보대출은 3단계 전환이 유예돼 2026년 12월 31일까지 2단계 기준이 적용됩니다.

산정에서 빠지는 대출은 어디까지일까

빠지는 범위는 대출 종류와 시점으로 갈립니다. 중도금대출과 이주비대출은 계산에서 빠지지만, 잔금대출로 바뀌는 순간부터는 계산 대상이 됩니다. 즉 영구히 빠지는 것이 아니라 잠시 미뤄지는 것입니다.

전세대출은 조건이 더 좁습니다. 집이 있는 사람이 수도권이나 규제지역에서 받는 전세대출에만 해당하고, 그때도 원금이 아니라 이자 갚는 몫만 반영됩니다. 이 기준은 2025년 10월 29일 시행됐습니다.

지역과 계약 시점에 따라 기준이 달라진다

같은 조건이어도 집이 어디 있고 계약을 언제 했는지에 따라 적용 기준이 달라집니다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 기본 가산금리는 1.50%입니다.

지방은 다릅니다. 2025년 12월 31일까지 2단계 수준인 0.75%포인트를 적용하도록 유예됐고, 이 유예가 이어져 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지도 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 대출유형별 적용비율 50%를 곱해 0.75%포인트가 됩니다. 자료에 따라 1.5%와 50%로 나눠 적거나 0.75%포인트로 합쳐 적을 뿐, 가리키는 값은 같습니다.

계약 시점으로 갈리는 경우도 있습니다. 2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 매매계약을 맺은 일반 주택담보대출에는 2단계 기준이 적용됩니다.

반대로 한도를 더 줄이는 규제도 함께 본다

이 비율을 통과해도 한도에서 다시 걸릴 수 있습니다. 2025년 10월 발표된 대출수요 관리 방안에 따라, 수도권과 규제지역 주택담보대출에 적용하는 가산금리는 3.0%로 올랐습니다. 여기에 집값 구간별 한도가 따로 있어 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원까지입니다. 이 한도는 2025년 10월 16일 시행됐습니다.

신용대출도 함께 봅니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에 가산금리가 부과됩니다. 또 1억원을 넘는 신용대출이 있으면 그 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다.

반대로 중도금대출과 이주비대출에는 올라간 가산금리가 적용되지 않습니다.

그래서 지금 신청할까, 시점을 미룰까?

지방 주택담보대출을 생각하고 있다면 2026년 12월 31일이 하나의 기준선입니다. 3단계 전환이 유예돼 이 날까지는 2단계 기준이 적용됩니다.

그 뒤가 문제입니다. 2027년 1월 1일 이후 어떤 단계를 적용할지는 아직 발표 전입니다. 그러니 내년이 더 유리하다거나 더 불리하다고 미리 정할 근거가 없습니다.

지금 신청할지 미룰지는 전망이 아니라 두 가지로 따져 봅니다. 하나는 지금 기준에서 필요한 금액이 나오는지이고, 다른 하나는 실제 대출 실행 시점이 2026년 12월 31일 안쪽인지 바깥인지입니다. 실행 예정일이 경계에 걸린다면 대출을 받을 금융회사에 적용 시점 기준을 미리 확인해 두세요.

그래서 내 경우는 어떤 절차인가?

막혔다고 해서 모두 같은 이유는 아닙니다. 흔한 오해 세 가지를 나눠 봅니다.

첫째, 중도금대출이 계산에 안 잡히니 잔금도 괜찮을 것이라고 보는 경우입니다. 중도금은 잔금대출로 바뀌는 시점부터 계산 대상이 됩니다. 이때 갑자기 한도가 모자라는 일이 생깁니다.

둘째, 한도가 남았으니 신용대출로 메우면 된다고 보는 경우입니다. 신용대출 잔액이 1억원을 넘으면 그 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다. 순서를 바꾸면 결과가 달라집니다.

셋째, 비율만 맞추면 원하는 금액이 나온다고 보는 경우입니다. 집값이 25억원을 넘으면 한도는 2억원까지입니다. 비율과 무관하게 금액에서 먼저 잘립니다.

지방 주택담보대출은 2026년 6월 30일까지의 기준만 발표돼 있고 그 이후는 확인되지 않았습니다. 개인의 소득·기존 대출·주택 소재지에 따라 결과가 달라지므로, 실행 전에 금융위원회 발표 내용과 거래 은행의 적용 기준을 함께 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

중도금대출은 총부채원리금상환비율에 잡히지 않는데, 언제부터 잡히나요?

잔금대출로 바뀌는 시점부터 계산 대상이 됩니다. 중도금 단계에서는 빠져 있다가 잔금 전환과 함께 들어오므로, 입주 무렵의 상환 부담을 미리 계산해 두는 편이 안전합니다.

전세자금대출은 원금까지 반영되나요, 이자만 반영되나요?

이자 갚는 몫만 반영됩니다. 다만 집이 있는 사람이 수도권이나 규제지역에서 받는 전세대출에 한해서이고, 버팀목 전세자금대출 같은 정책 목적 대출은 아예 적용 대상에서 빠집니다.

지방에 있는 집을 담보로 받으면 지금 어떤 기준이 적용되나요?

2026년 12월 31일까지는 2단계 기준이 적용됩니다. 2단계의 스트레스 금리는 기본 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%포인트입니다.

신용대출을 먼저 받아 자금을 메워도 문제가 없을까요?

잔액이 1억원을 넘으면 문제가 생길 수 있습니다. 1억원을 초과하는 신용대출이 있으면 실행일부터 1년간 규제지역에서 주택을 사는 것이 제한됩니다. 또 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에 가산금리가 부과됩니다.

주택가격이 15억원을 넘으면 한도가 얼마로 줄어드나요?

15억원을 넘고 25억원 이하이면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지입니다. 이 구간별 한도는 2025년 10월 16일 시행됐습니다.

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작성·검토: 집세대 편집장

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최종 수정일: 2026-08-25